Sansiri: від студентського стартапу до 400 проектів за 40 років

У 1984 році два випускники Університету Чулалонгкорн зібрали кілька тисяч батів і зареєстрували компанію Sansiri. Їм було трохи за двадцять, вони не мали ані земельного банку, ані зв'язків у девелопменті. Сьогодні Sansiri входить до п'ятірки найбільших девелоперів Таїланду з капіталізацією на SET понад 30 млрд батів і портфелем із більш ніж 400 завершених і поточних проектів.

Це історія про те, як амбіції, точний розрахунок і здатність пережити два фінансові кризи перетворили студентський стартап на публічну корпорацію з проектами від Бангкока до Пхукета і Хуахіна.

Швидка відповідь

• Рік заснування: 1984. IPO на Фондовій біржі Таїланду (SET) - 1996 рік
• Ключова фігура: Сретта Тавісін (Srettha Thavisin) - генеральний директор з 2008 по 2023 рік, пізніше прем'єр-міністр Таїланду
• Портфель: понад 400 проектів, від таунхаусів до люксових кондомініумів
• Виручка у 2024 фінансовому році: близько 28 млрд батів (за даними річного звіту компанії)
• Головні бренди: THE LINE, THE BASE, 98 Wireless, ESSE
• Географія: Бангкок, Пхукет, Хуахін, Чіангмай, а також міжнародні проекти у Лондоні

Компанія стартувала під назвою Sansiri Group і займалася будівництвом таунхаусів на околицях Бангкока. Перші десять років минули в тіні гігантів на кшталт Land & Houses. Нічого гучного, нічого провального - стійке зростання невеликого забудовника, який навчався на власних помилках.

Переломним став 1996 рік: Sansiri вийшла на фондову біржу. Тікер: SIRI. Кошти від IPO дозволили масштабувати земельний банк і запустити перші проекти кондомініумів.

А потім настала азійська фінансова криза 1997 року. Бат знецінився вдвічі за кілька місяців. Десятки девелоперів збанкрутували. Sansiri вижила, але з великими труднощами. Компанії довелося заморозити частину проектів, реструктуризувати борги і кардинально переглянути бізнес-модель.

У 2008 році посаду генерального директора зайняв Сретта Тавісін - підприємець із освітою з Claremont Graduate University у Каліфорнії. Саме він перетворив Sansiri із міцного середнього девелопера на справжню брендову машину. Під його керівництвом з'явилися ключові продуктові лінійки: THE BASE для молодих тайців та інвесторів, THE LINE для середнього сегменту, ESSE для преміального житла та 98 Wireless - ультралюксовий флагман на найдорожчій вулиці Бангкока з ціною понад 300 000 батів за кв.м на старті продажів у 2015 році.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1 - інвестор у кондо Бангкока. Sansiri - це передусім Бангкок. Понад 80% портфеля зосереджено у столиці. Лінійка THE BASE і THE LINE пропонує масовий продукт біля станцій метро. Середня ціна студії THE BASE у 2026 році - від 2,5 до 4,5 млн батів залежно від локації. Орендна дохідність - близько 4-5% річних за ринковими оцінками.

Сценарій 2 - покупець преміального житла. Лінійки ESSE і 98 Wireless орієнтовані на заможних покупців, зокрема іноземців. ESSE Sukhumvit 36, ESSE Asoke - знакові адреси. Тут Sansiri конкурує з Raimon Land і Pace Development, але пропонує прозорішу корпоративну структуру публічної компанії.

Сценарій 3 - курортна нерухомість. Sansiri розвиває проекти на Пхукеті і в Хуахіні, хоча обсяг непорівнянний із бангкокським портфелем. На Пхукеті компанія реалізувала кілька вілових проектів і кондомініумів. Для покупця курортної нерухомості Sansiri цікава як гарант добудови, проте асортимент на островах вужчий, ніж у спеціалізованих пхукетських девелоперів.

Основні ризики та помилки

Переплата за бренд. Sansiri продає на 10-15% дорожче за порівнянні проекти менш відомих забудовників. Інвестору важливо розраховувати реальну дохідність, а не платити за логотип.

Масовий сегмент - масова конкуренція. Студії THE BASE площею 25 кв.м конкурують із тисячами аналогічних юнітів при перепродажі. Ліквідність нижча, ніж здається на перший погляд.

Невдача з міжнародною експансією. У 2017-2018 роках Sansiri інвестувала в технологічні стартапи (Farmshelf, JustCo, One Night та інші) і у проект у Лондоні. Більшість венчурних вкладень не дали очікуваної віддачі. Компанія списала частину інвестицій і повернулася до фокусу на тайський ринок.

Політичний фактор. Призначення Сретти Тавісіна прем'єр-міністром у 2023 році поставило питання про конфлікт інтересів. У серпні 2024 року Конституційний суд Таїланду усунув Сретту з посади прем'єра у справі, не пов'язаній безпосередньо з Sansiri. Компанія продовжила роботу без помітних потрясінь.

Скарги на якість. На профільних форумах трапляються скарги покупців THE BASE на тонкі стіни, дрібні дефекти оздоблення та повільну реакцію керуючої компанії. Для масового сегменту це типово, але для інвестора - сигнал ретельно перевіряти конкретний проект перед купівлею.

Курортні проекти обмежені. Якщо мета - Пхукет, Sansiri запропонує менше варіантів, ніж спеціалізовані острівні девелопери.

Валютний ризик. Проекти номіновані у батах. Коливання курсу можуть суттєво вплинути на дохідність у перерахунку на домашню валюту інвестора.

FAQ

Sansiri - публічна компанія? Так. Тікер SIRI на Фондовій біржі Таїланду (SET). Публічний статус означає обов'язковий аудит, розкриття фінансової звітності та контроль регулятора. Це помітно знижує ризик незавершеного будівництва.

Чи може іноземець купити кондо Sansiri? Так, у межах іноземної квоти (до 49% від загальної площі будинку) згідно із законом Condominium Act. Купівля оформлюється у повну власність (freehold) на ім'я іноземця.

Який проект Sansiri вважається найкращим? 98 Wireless - флагман компанії. Але для інвестиційної дохідності цікавіші ESSE Sukhumvit 36 або THE LINE поруч із вузловими станціями BTS.

Sansiri будує вілли на Пхукеті? Так, але в обмеженій кількості. Компанія значно сильніша у кондомініумах Бангкока. На Пхукеті варто розглядати Sansiri як один із варіантів, а не єдиний.

Яка фінансова стійкість Sansiri? За даними річного звіту 2024, співвідношення боргу до власного капіталу (D/E ratio) становить близько 1,2-1,4x - у межах норми для тайських девелоперів. Компанія має інвестиційний рейтинг від TRIS Rating.

Чи пов'язаний Сретта Тавісін із Sansiri зараз? Формально ні. Він залишив керівні посади перед призначенням прем'єром у 2023 році. Проте залишається великим акціонером.

Чи є гарантія від дефектів? Sansiri надає стандартну гарантію на конструктив (зазвичай 5 років) і оздоблення (1-2 роки). Умови фіксуються в договорі купівлі-продажу.

Як перевірити конкретний проект Sansiri? Запитайте EIA (оцінку впливу на навколишнє середовище), дозвіл на будівництво, витяг із земельного реєстру (chanote). Перевірте статус іноземної квоти у конкретному будинку.

Sansiri - це система, перевірена чотирма десятиліттями: від кризи 1997 року до пандемії 2020 компанія не допустила жодного дефолту за проектом. Для міжнародного інвестора це вагомий аргумент. Але бренд не замінює належної перевірки (due diligence) конкретного юніту, конкретного будинку і конкретної ціни.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.