Довіреність на нерухомість у Таїланді: форми, нюанси та чек-лист 2026

Земельні офіси Таїланду відхиляють близько 12% угод за участю довіреностей через помилки в оформленні. Для іноземного покупця, який не може особисто бути присутнім на реєстрації в Land Office, довіреність (Power of Attorney, або PoA) є єдиним законним інструментом передачі повноважень. Одна неточність у документі - і угоду заблокують.

Тайське законодавство регулює довіреності на підставі Цивільного та торгового кодексу (Civil and Commercial Code, секції 797-814). Для операцій з нерухомістю діють додаткові вимоги Департаменту земель (Department of Lands). Розглянемо кожен крок: від вибору типу довіреності до завірення та подання.

Швидка відповідь

• Стандартна форма довіреності для угод з нерухомістю в Таїланді - бланк земельного департаменту (Tor Dor 21) або довільна форма з обов'язковими реквізитами
• Завірення є обов'язковим: у Таїланді - у нотаріуса або в District Office, за кордоном - у тайському консульстві або посольстві
• Строк дії довіреності не обмежений законом, але Land Office може вимагати документ, виданий не раніше ніж 6-12 місяців тому
• Вартість завірення в тайському консульстві за кордоном - від 1 500 до 5 000 батів (залежить від країни)
• Генеральна довіреність (General PoA) для угод з нерухомістю практично не працює - Land Office вимагає спеціальну (Specific PoA)
• Довіреність має бути складена тайською мовою або супроводжуватися завіреним перекладом

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: покупець перебуває в Таїланді, але не зможе з'явитися на реєстрацію

Найпростіший випадок. Покупець складає спеціальну довіреність на конкретну особу (адвоката або представника) для проведення конкретної угоди. Документ завіряється у тайського нотаріуса (Notarial Services Attorney) або в Amphur (районній адміністрації). Весь процес займає 1-2 робочих дні. Вартість нотаріального завірення - від 500 до 2 000 батів.

Сценарій 2: покупець перебуває за межами Таїланду

Потрібне завірення в тайському посольстві або консульстві в країні перебування. Процедура:

• Підготувати довіреність тайською та англійською мовами
• Перекласти паспортні дані довірителя
• Надати копію документа на об'єкт (Chanote, Nor Sor 3 Gor)
• Сплатити консульський збір (зазвичай 1 500-3 000 батів або еквівалент у місцевій валюті)
• Строк обробки - від 3 до 10 робочих днів

Важливий нюанс: деякі консульства вимагають попередній запис. У 2026 році черга в ряді посольств може складати 2-3 тижні, тому варто планувати заздалегідь.

Сценарій 3: довіреність через тайську юридичну фірму

Адвокат готує документ, надсилає клієнту для підписання. Клієнт завіряє його в найближчому тайському консульстві та відправляє оригінал назад до Таїланду кур'єрською службою. Загальний цикл - 2-4 тижні. Вартість юридичних послуг із підготовки - від 5 000 до 15 000 батів.

Сценарій 4: довіреність для управління вже придбаною нерухомістю

Якщо власник хоче передати повноваження щодо здачі в оренду, оплати комунальних послуг або підписання договорів із орендарями, підійде ширша спеціальна довіреність. Вона має перелічувати конкретні дії: укладення договорів оренди, отримання орендної плати, взаємодія з керуючою компанією. Генеральна довіреність тут також ризикована: банки та державні органи можуть її не прийняти.

Порівняльна таблиця типів довіреностей

Основні ризики та помилки

1. Генеральна довіреність замість спеціальної. Це головна помилка. Land Office на Пхукеті та в Бангкоку регулярно відхиляє генеральні довіреності при реєстрації переходу права власності. Потрібен документ із зазначенням конкретного об'єкта (номер Chanote, адреса, кадастрові дані), конкретної дії (купівля, продаж, реєстрація) та конкретних сторін.

2. Відсутність тайського тексту. Довіреність виключно англійською мовою не приймається земельним департаментом. Навіть якщо документ завірений у тайському консульстві за кордоном, до нього має додаватися тайський переклад, завірений присяжним перекладачем.

3. Застарілі паспортні дані. Якщо довіритель змінив паспорт після оформлення довіреності, документ стає недійсним. Необхідне переоформлення.

4. Невірне зазначення повноважень. Формулювання 'купівля нерухомості' не охоплює підписання договору в банку на переказ коштів або отримання ключів. Кожна дія має бути прописана окремо.

5. Безстрокова довіреність як подвійний ризик. Формально безстрокова довіреність є дійсною, доки не відкликана. Але на практиці чиновники Land Office із підозрою ставляться до документів, старших за рік. Рекомендація: вказувати строк дії 6-12 місяців.

6. Передовіреність без дозволу. За тайським законом довірена особа не може передати повноваження третій особі, якщо це прямо не передбачено в документі. Якщо ваш адвокат планує відправити помічника на реєстрацію - це має бути зафіксовано.

7. Консульське завірення не тієї країни. Довіреність, завірена в посольстві третьої країни, може викликати питання. Краще завіряти в консульстві країни громадянства довірителя.

Чек-лист: що має бути в довіреності на купівлю нерухомості

• Повні паспортні дані довірителя (ПІБ, номер паспорта, дата народження, громадянство)
• Повні дані довіреної особи (для тайського громадянина - номер ID card)
• Точний опис об'єкта: номер Chanote або Nor Sor 3 Gor, адреса, площа
• Перелік конкретних повноважень: підписання договору, оплата, реєстрація переходу права, отримання документів
• Право або заборона на передовіреність
• Дата видачі та строк дії
• Підпис довірителя
• Нотаріальне або консульське завірення
• Тайський текст або завірений переклад тайською

FAQ

Чи можна оформити довіреність на купівлю кондомініуму в Таїланді дистанційно?

Так. Документ готується юристом у Таїланді, надсилається вам для підписання та завірення в тайському консульстві у вашій країні, після чого оригінал відправляється кур'єром назад. Весь процес займає 2-4 тижні.

Яку форму довіреності приймає Land Office?

Пріоритетна форма - Tor Dor 21 (бланк земельного департаменту). Також приймаються довільні форми, якщо вони містять усі обов'язкові реквізити та належним чином завірені.

Скільки коштує оформлення довіреності на нерухомість у Таїланді?

Завірення у нотаріуса в Таїланді - 500-2 000 батів. Консульський збір за кордоном - 1 500-5 000 батів. Підготовка документа юристом - 5 000-15 000 батів. Разом: від 7 000 до 22 000 батів при повному юридичному супроводі.

Чи може довірена особа продати мою квартиру без мого відома?

Тільки якщо в довіреності прямо зазначено повноваження на продаж конкретного об'єкта. Спеціальна довіреність на купівлю не дає права на продаж. Тому критично важливо точно формулювати повноваження.

Чи потрібна присутність обох осіб при оформленні?

Ні. Довіритель підписує документ і завіряє його самостійно. Довірена особа отримує оригінал і діє від імені довірителя.

Чи можна відкликати довіреність?

Так, у будь-який момент. Довіритель надсилає письмове повідомлення довіреній особі. Для надійності варто також повідомити Land Office і юридичну фірму, яка супроводжує угоду.

Чи діє іноземна нотаріальна довіреність у Таїланді?

Ні. Іноземний нотаріальний документ не визнається тайськими земельними органами напряму. Необхідне завірення саме в тайському консульстві або посольстві. Апостиль також не працює: Таїланд не є учасником Гаазької конвенції 1961 року про апостиль.

Що станеться, якщо довіритель помре до завершення угоди?

Згідно з секцією 826 Цивільного та торгового кодексу Таїланду довіреність автоматично припиняє дію у разі смерті довірителя. Угоду буде призупинено до вступу спадкоємців у права.

Чи можна видати одну довіреність на кілька об'єктів?

Так, якщо кожен об'єкт детально описаний у документі. Однак деякі офіси Land Office надають перевагу окремій довіреності на кожен об'єкт. Уточнюйте в конкретному відділенні заздалегідь.

Грамотно складена довіреність - це не формальність, а основа безпечної угоди на відстані. Не економте на юридичній підготовці документа: 5 000-15 000 батів за роботу адвоката несумірні з ризиками втрати об'єкта або затримки реєстрації на місяці. Завжди використовуйте спеціальну довіреність із зазначенням конкретного об'єкта та конкретних повноважень, завіряйте її в тайському консульстві та надсилайте оригінал надійною кур'єрською службою.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.