Таїланд перевіряє 125 622 компанії: чому схема з номінальними акціонерами більше не працює

Лист із Департаменту розвитку бізнесу приходить на юридичну адресу тайської компанії, ту саму, яку колись оформив бухгалтер за 8 000 бат на рік. У ньому просять підтвердити джерело коштів трьох тайських акціонерів, які володіють 51% фірми, на балансі якої стоїть ділянка в Банг Сарі. Цих акціонерів ви жодного разу не бачили.

З вересня 2026 року Міністерство торгівлі Таїланду веде суцільну звірку реєстрів: під перевірку потрапили 125 622 юридичні особи з 144 706, що володіють нерухомістю в країні. Це не рейд і не кримінальна справа. Це звірка даних, і саме тому вона небезпечніша за разові облави.

Якщо ви володієте кондомініумом в іноземній квоті на своє ім'я, далі можна не читати: це вас не стосується. Якщо земля чи вілла записана на тайську компанію з номінальними акціонерами, читайте уважно.

Ключові факти

• Під контролем Департаменту розвитку бізнесу (DBD) перебувають 125 622 компанії, що володіють нерухомістю, із загального масиву 144 706 структур.

• 123 542 з них володіють землею: 1 269 326 ділянок загальною площею 4 504 926,88 рай (1 рай дорівнює 1 600 кв. м).

• Іноземний капітал присутній у 36 277 компаніях, на яких зафіксовано 1 064 265,38 рай та 305 838 ділянок.

• Кондомініуми: 14 878 юридичних осіб володіють 244 115 юнітами загальною площею 13 153 690,14 кв. м. Частка тайського володіння становить 52,40%, частка структур з іноземною участю 47,6%.

• Найбільша концентрація компаній зі стовідсотково іноземним капіталом зафіксована у Чонбурі, Районзі, Самутпракані, Патхумтхані та Нонтхабурі.

• Офіційне формулювання DBD: мета перевірки, усунути прогалини в історичних записах і забезпечити прозорість, а не звинуватити компанії у правопорушеннях.

Історія та контекст

Іноземець не може володіти землею в Таїланді. Ця норма не змінювалась десятиліттями, і обходили її одним способом: тайська компанія, де 51% формально належить громадянам Таїланду, а реальний контроль у іноземця через привілейовані акції з посиленим правом голосу, договір позики та бланкову довіреність. Юристи на Пхукеті та в Паттаї поставили це на конвеєр на початку 2000-х. За оцінками ринку, через такі структури пройшли десятки тисяч вілл.

Держава завжди знала про це. Різниця в тому, що раніше перевірка була подією, точковою, спровокованою скаргою, конфліктом акціонерів чи скандалом у пресі. Тепер це фоновий процес: звірка баз даних DBD, земельного департаменту та податкової. Комп'ютер не втомлюється і не бере відпустку.

Що саме шукає система? Не іноземне прізвище в реєстрі, його там і так повно на законних підставах. Шукають розбіжності: тайський акціонер із задекларованим доходом 15 000 бат на місяць, який вніс 5 млн бат у статутний капітал. Одна й та сама адреса у сорока компаній. Фірма із земельним активом на 20 млн бат і нульовою виручкою п'ять років поспіль. Саме ці маркери у вересні 2026 року виведено в окремі вибірки по провінціях з високою часткою іноземної участі.

Тут цікава деталь, яка перевертає звичну картину. Прийнято думати, що проблема сконцентрована в туристичних зонах, Пхукет, Самуї, Паттайя. Але за іншими джерелами, серед провінцій-лідерів за кількістю ділянок у власності компаній зі стовідсотково іноземним капіталом стоять і промислові Самутпракан, Патхумтхані та Нонтхабурі, індустріальний і логістичний пояс навколо Бангкока, де йдеться про заводи, склади та виробничі майданчики, а не про вілли з басейном. Перевірка вдарить по промисловості так само, як по приватних власниках, і це головний фактор, який стримуватиме жорсткість застосування.

За даними Bangkok Post, DBD вже передав правоохоронним органам дані щодо 36 277 компаній з іноземною участю, які володіють землею та нерухомістю, це окрема ланка ширшої кампанії проти номінальних структур, що охоплює й туристичні острови, і промислові зони.

Що не працює: реструктуризація заднім числом. Стандартна порада 2018 року, замінити номіналів на 'справжніх' тайських партнерів або перевести актив на дружину-тайку, сьогодні створює нову проблему. Будь-яка зміна акціонерів у компанії, яка вже потрапила у вибірку, сама по собі є прапорцем. За Законом про іноземний бізнес (розділ 36) за використання номінального утримувача передбачено позбавлення волі до 3 років і штраф від 100 000 до 1 000 000 бат для обох сторін, і для іноземця, і для тайця, який погодився числитися акціонером. Плюс щоденний штраф до моменту усунення порушення.

Тепер чесно про іншу сторону. Масового вилучення землі не буде. У Таїланду немає ні адміністративного ресурсу, ні політичного бажання одномоментно обнулити активи на 1 064 265 рай, значна частина яких, це працюючі підприємства з тайськими співробітниками. Історія застосування статті 96 bis Земельного кодексу, яка дозволяє примусити до продажу незаконно придбаної ділянки, налічує поодинокі випадки за двадцять років. Реалістичний сценарій, не конфіскація, а тертя: відмови в перереєстрації, заморожені угоди, неможливість продати актив наступному покупцю, тому що його юрист побачить компанію в перевірочному списку.

Саме це і є справжній ризик. Не в'язниця, а неліквідність.

Моя позиція: для житлової нерухомості компанійна схема вичерпала себе як інструмент. Кондомініум в іноземній квоті, при тому що 47,6% юнітів у юрособах уже пов'язані з іноземним капіталом, а квота Закону про кондомініум обмежена 49% площі будівлі, дає повноцінне право власності без жодної сірої конструкції. Довгострокова оренда на 30 років із реєстрацією в земельному департаменті поступається за правами, але вона видима, законна і не створює ризику кримінальної статті. Застереження: якщо ваш актив, діючий бізнес із тайськими співробітниками, реальною виручкою та аудійованою звітністю, компанія абсолютно легітимна, і жодна звірка вам не загрожує. Закон забороняє підставних акціонерів, а не іноземний капітал.

Якщо ви вирішите привести структуру в порядок, готуйтеся до особистої присутності: земельний департамент і банки вимагають підписів наживо, і однією поїздкою зазвичай не обійтися. Заздалегідь запланувати дати під розклад вашого тайського юриста дешевше, ніж зриватися за тиждень.

Source: The Nation Thailand

FAQ

Скільки компаній реально перевіряють у Таїланді 2026 року?

DBD веде звірку по 125 622 компаніях, що володіють нерухомістю, із загального числа 144 706 таких структур. Перевірка стартувала у вересні 2026 року й охоплює провінції з найбільшою іноземною присутністю.

Це перевірка чи кримінальне переслідування?

Відомство прямо заявило, що мета, закрити прогалини в історичних записах і забезпечити прозорість реєстрів, а не звинуватити компанії у правопорушеннях. Кримінальні справи можливі лише за результатами, при виявлених ознаках номінального володіння.

Що загрожує за номінальних акціонерів?

За розділом 36 Закону про іноземний бізнес, позбавлення волі на строк до 3 років, штраф від 100 000 до 1 000 000 бат і щоденний штраф до усунення порушення. Відповідальність несуть обидві сторони, включно з тайським громадянином, який погодився бути номіналом.

Чи можуть відібрати землю?

Земельний кодекс (стаття 96 bis) дозволяє зобов'язати власника продати незаконно придбану ділянку у встановлений термін. На практиці такі випадки поодинокі. Набагато частіше актив просто стає непродаваним.

Чи безпечно купувати кондомініум?

Так, якщо купівля йде в іноземну квоту на фізичну особу з переказом коштів з-за кордону та отриманням форми FET. Квота обмежена 49% продаваної площі будівлі. За даними DBD, на юросіб припадає 244 115 юнітів, і майже половина з них пов'язана з іноземним капіталом, саме ця категорія потрапляє під звірку, а не приватні власники.

Які провінції в зоні підвищеної уваги?

Чонбурі, Районг, Самутпракан, Патхумтхані та Нонтхабурі, тут зафіксовано найбільшу частку ділянок у власності компаній зі стовідсотково іноземним капіталом.

Що робити, якщо вілла вже оформлена на тайську компанію?

Починати з аудиту: хто акціонери, чи є в них підтверджене джерело коштів для внеску в капітал, чи подавалась звітність, чи існують позики від іноземного директора. Різка зміна акціонерів без підготовки погіршує становище, а не покращує його.

Скільки землі числиться за компаніями з іноземною участю?

1 064 265,38 рай на 305 838 ділянках, що належать 36 277 компаніям з іноземними інвестиціями. Для порівняння, весь масив перевірюваних компаній володіє 4 504 926,88 рай.

Практичний крок на найближчий місяць: замовте у незалежного тайського юриста, не пов'язаного з тим, хто реєстрував вашу компанію, виписку з DBD по вашій юрособі та перевірку акціонерів на перетини з іншими фірмами. Коштує це приблизно 10 000-20 000 бат і займає кілька днів. Знати свій статус до листа з відомства дешевше, ніж після.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.