AssetWise setzt auf Phuket: 18,5 Mrd. Baht und was das für Käufer bedeutet

Ein Entwickler, der sich mit Studentenkondos an Bangkoker Universitäten einen Namen gemacht hat (Einheiten von 25-28 qm, kalkuliert für Erstsemester-Mieter, planbare Auslastung im September), baut nun eine Landbank auf Phuket auf. Das ist keine kosmetische Anpassung der Pläne: Die Käuferschaft ändert sich, die Nachfragewährung ändert sich, und der Amortisationshorizont der Projekte verschiebt sich.

AssetWise (Ticker ASW an der Börse von Thailand) hat ein Ziel von 18,5 Mrd. Baht ausgegeben und richtet darauf eine Reihe von Megaprojekten auf der Insel aus. Für Käufer von Neubauten in Thailand heißt das ganz konkret: In den kommenden zwei bis drei Jahren entstehen auf Phuket mehr große Projektflächen, aggressivere Startpreise und mehr Objekte, die gleichzeitig auf den Mietmarkt kommen.

Unser Fazit in Kürze: Einsteigen sollte man in der frühen Phase und nur mit spürbarem Abschlag auf die Preise fertiger Gebäude. Die dritte Bauphase eines Megaprojekts zum Preis eines bereits übergebenen Hauses zu kaufen, ist die schlechteste aller Entscheidungen.

Kurzantwort

• 18,5 Mrd. Baht sind das Jahresziel von AssetWise für 2026, mit dem die Gesellschaft ihr Entwicklungsportfolio auf Phuket ausrichtet. Ob es sich dabei um Pre-Sales oder erfasste Umsätze handelt, sollten Sie in den Börsenmeldungen der SET prüfen, bevor Sie Schlüsse über die Stabilität des Unternehmens ziehen.
• Zum Start eines Megaprojekts liegt der Abschlag auf vergleichbare fertige Objekte im selben Viertel üblicherweise bei 15-25%, dazu kommt eine Ratenzahlung für die Bauzeit.
• Der Hauptnachteil: Die Bauabschnitte werden in Wellen übergeben. Eigentümer der ersten Phase leben mehrere Jahre neben einer Baustelle, und die Mietraten geraten in dieser Zeit unter Druck.
• Ausländer dürfen Wohnungen nur im Rahmen von 49% der Gesamtfläche eines Kondominiums als Freehold erwerben. In starken Projekten auf Phuket ist diese Quote oft schon zum Verkaufsstart aufgebraucht, danach bleibt nur Leasehold für 30 Jahre.
• Das Kernrisiko liegt nicht beim Entwickler, sondern in der Gleichzeitigkeit: Die 2023-2025 gestartete Gebäudemasse kommt 2026-2028 auf den Mietmarkt.

Wichtige Fakten

• AssetWise ist ein börsennotiertes Unternehmen (Börse von Thailand), das mit kompakten Mietkondos in Bangkok gewachsen ist (Marken Kave, Modiz, Atmoz). Für das Unternehmen ist Phuket ein Wechsel der Zielgruppe, keine Erweiterung der bisherigen.
• Laut Nation Thailand erzielte AssetWise im ersten Quartal einen Umsatz von 2.162 Mio. Baht (+20% gegenüber dem Vorjahr), bei einer Bruttomarge von 41%. Der Phuket-Markt für Leisure Residences legte beim Absatz um 21% zu.
• Bis Ende März hatte AssetWise Verkäufe von 6.854 Mio. Baht erzielt, rund 37% des Jahresziels von 18,5 Mrd. Baht. Der Auftragsbestand (Backlog) liegt bei 38,01 Mrd. Baht und sichert Einnahmen bis 2028.
• Neue Projekte auf Phuket: The Fizz Kata (Condo, 1,1 Mrd. Baht), The Kuartz Karon (Luxusresidenz, 1,4 Mrd. Baht) und THE TITLE Vivana Kamala (2 Mrd. Baht). Das Phuket-Portfolio unter der Marke The Title umfasst 47,447 Mrd. Baht.
• Das Zahlungsmodell auf Phuket sieht vor, dass Käufer vor der Übertragung 75% des Immobilienwerts zahlen (25% bei Vertragsunterzeichnung, 25% bei den Fundamenten, 25% bei Fertigstellung).
• Phuket ist rund 543 qkm groß, mit etwa 420.000 gemeldeten Einwohnern. Die tatsächliche Zahl der Bewohner liegt durch Zuwanderer und Langzeitresidenten deutlich höher.
• Der Passagierverkehr am Flughafen Phuket liegt laut Betreiber AOT über dem Vorpandemieniveau und hält sich oberhalb von 16 Mio. Passagieren pro Jahr, was die Mietnachfrage stützt.
• Typische Transaktionskosten: Registrierungsgebühr 2% des Schätzwerts, Specific Business Tax 3,3% bei Weiterverkauf innerhalb von fünf Jahren, Stempelsteuer 0,5%. Der auf 0,01% gesenkte Registrierungssatz gilt nur für thailändische Staatsbürger, nicht für ausländische Käufer.

Warum ein Bangkoker Entwickler nach Phuket geht

In Bangkok funktionierte das Modell von AssetWise einfach: günstiges Land im zweiten Ring, kleine Einheiten, studentische Mieter, schneller Umschlag. Doch der Kondomarkt der Hauptstadt ist übersättigt, die Grundstückspreise entlang der BTS- und MRT-Linien sind gestiegen, und thailändische Käufer scheitern an Hypothekenablehnungen, deren Quote im Massensegment seit drei Jahren hoch bleibt.

Phuket löst beide Probleme zugleich. Dort zahlen Ausländer, und zwar bar: Hypotheken gibt es nicht, das Geld kommt per Devisenüberweisung. Hinzu kommt, dass die Marge bei Resortprodukten weiterhin höher ist als bei der Bangkoker Studiowohnung. Laut Nation Thailand sorgen internationale, zahlungskräftige Käufer zudem für einen Rückstau an Stornierungen von nahezu null.

Dafür verlangt das Geschäft eine andere Kompetenz. Ein Resortobjekt verkauft sich nicht über den Grundriss, sondern über das Management: Auslastung, Buchungskanäle, Qualität des Gebäudebetriebs fünf Jahre nach Fertigstellung. Ein Hauptstadtentwickler bringt Erfahrung mit, die nur teilweise hilft.

Wo die gewohnte Logik versagt

Die gängige Annahme lautet: großer börsennotierter Entwickler bedeutet Sicherheit. Das stimmt für die Fertigstellung, aber fast für nichts sonst.

Ein Megaprojekt bedeutet per Definition, dass an einem Standort mehrere hundert, teils über tausend Einheiten desselben Formats entstehen. Wenn sie gleichzeitig in die Kurzzeitvermietung gehen, konkurrieren sie vor allem untereinander. Wer mit 7% Jahresrendite kalkuliert hat, stellt fest, dass der Nachbar im selben Gebäude seine Rate um 20% gesenkt hat, um die Nebensaison zu füllen.

Zweitens: Programme mit garantierter Rendite. Eine Zahl von 6-8% über 3-5 Jahre ist fast immer bereits im Kaufpreis enthalten. Sie zahlen für diese Garantie im Voraus über einen Marktaufschlag, und nach Ablauf des Programms besitzen Sie ein Objekt, das so viel wert ist, wie der nächste Käufer zu zahlen bereit ist, und der rechnet nicht mehr mit der Garantie.

Drittens: die 49%-Quote. In einem gut laufenden Projekt ist das Freehold für Ausländer in den ersten Monaten ausverkauft. Danach wird Leasehold angeboten, ein bei der Wiederverkaufsliquidität grundlegend anderer Vermögenswert, auch wenn der Unterschied im Prospekt als Zeile im Kleingedruckten erscheint.

Was Käufer tun sollten

Unsere Einschätzung: Ein Einstieg in ein Megaprojekt lohnt sich in der ersten Phase, auf Freehold-Basis, bei mindestens 15% Abschlag auf ein vergleichbares fertiges Angebot im selben Viertel und mit einer Ratenzahlung, bei der der Hauptbetrag zur Übergabe hin verschoben ist. Fehlt eine dieser Bedingungen, liefert eine fertige Wohnung auf dem Zweitmarkt in einem Viertel mit etablierter Mietgeschichte (Rawai, Nai Harn, Kamala) einen vergleichbaren Cashflow, ohne zwei Jahre Baurisiko.

Bei einem Budget unter 5 Mio. Baht können Sie das Obige weitgehend vergessen: In diesem Segment entscheidet auf Phuket nicht die Strategie des Entwicklers, sondern das konkrete Gebäude und die Verwaltungsgesellschaft.

Und noch ein banaler, aber immer wieder ignorierter Punkt: Besichtigen Sie das Grundstück persönlich, in der Nebensaison, bei Regen. Prüfen Sie den Weg zum Strand zur Stoßzeit statt im Rendering. Es lohnt sich, mehrere Projekte innerhalb von vier bis fünf Tagen zu kombinieren: Ein Hotel in der Nähe des gewünschten Viertels vorab zu buchen ist günstiger, als später eine Wohnung weiterzuverkaufen, die man anhand einer Präsentation gekauft hat.

FAQ

Was bedeutet das Ziel von 18,5 Mrd. Baht bei AssetWise?

Es ist das Jahresziel des Unternehmens für 2026, an dem es sein Projektportfolio zugunsten von Phuket ausrichtet. Für einen Privatkäufer bedeutet die Zahl weder Rabatte noch Garantien: Sie zeigt den Umfang des geplanten Angebots, nicht die Qualität eines konkreten Gebäudes.

Lohnt sich der Kauf zum Verkaufsstart eines Megaprojekts?

Ja, wenn der Abschlag auf fertigen Wohnraum im selben Viertel mindestens 15% beträgt, Freehold verfügbar ist und der Zahlungsplan zur Übergabe hin verschoben ist. Ohne diese Bedingungen bringt die frühe Phase nur Risiko ohne Ausgleich.

Warum bekommen Ausländer nicht immer Freehold?

Das Kondominiumgesetz begrenzt ausländisches Eigentum auf 49% der verkauften Gebäudefläche. Der Rest geht an thailändische Käufer oder wird Ausländern als Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen angeboten.

Wie hoch ist die tatsächliche Mietrendite auf Phuket?

Nach Markteinschätzungen liegt die Nettorendite nach Verwaltungskosten, Nebenkosten und Steuern meist bei 4-6% pro Jahr. Zahlen von 8-10% in Präsentationen werden in der Regel vor Abzug der Kosten berechnet oder stützen sich auf einen garantierten Zeitraum.

Was ist sicherer: Neubau eines großen Entwicklers oder fertige Wohnung?

Eine fertige Wohnung eliminiert das Baurisiko und bringt sofort Einnahmen. Ein Neubau bietet einen niedrigeren Einstiegspreis und Ratenzahlung. Für den ersten Kauf in Thailand würden wir ein fertiges Objekt mit mindestens zwei Saisons Mietgeschichte wählen.

Welche Steuern und Gebühren zahlt der Käufer beim Kauf?

Registrierungsgebühr 2% des Schätzwerts (üblicherweise nach Vereinbarung zwischen den Parteien geteilt), Stempelsteuer 0,5%, und beim Weiterverkauf innerhalb von fünf Jahren die Specific Business Tax von 3,3% anstelle der Stempelsteuer. Hinzu kommen der Beitrag zum Gebäudefonds und die monatliche Wartungsgebühr.

Droht Phuket ein Überangebot an Wohnraum?

Das Risiko ist lokal, nicht inselweit. Eine Überhitzung ist im Korridor Bang Tao - Layan sichtbar, wo gleichzeitig die meisten Projekte gestartet wurden. Gebiete mit begrenzter Landbank und etablierter Nachfrage sind stabiler.

Wie prüft man einen Entwickler vor dem Kauf?

Sehen Sie sich die Berichte des börsennotierten Unternehmens auf der Website der Börse von Thailand an, außerdem die Liste übergebener Objekte mit den tatsächlichen Übergabedaten, die Baugenehmigung und die EIA für das konkrete Grundstück sowie die Vertragsbedingungen zu Strafen bei verspäteter Übergabe.

Source: Nation Thailand

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