AssetWise mise sur Phuket : l'objectif de 18,5 milliards de bahts et ce qu'il change pour l'acheteur

Le promoteur qui s'est fait un nom avec des condos étudiants près des universités de Bangkok, des unités de 25 à 28 m² visant le locataire de première année et un taux de remplissage prévisible en septembre, constitue désormais une réserve foncière à Phuket. Il ne s'agit pas d'un simple ajustement cosmétique : l'acheteur change, la devise de la demande change, et l'horizon de rentabilité du projet change aussi.

AssetWise (ticker ASW à la Bourse de Thaïlande) vise un objectif annuel de 18,5 milliards de bahts et bâtit autour de lui une gamme de méga-projets sur l'île. Pour l'acheteur d'un programme neuf en Thaïlande, la conséquence est concrète : dans les deux à trois prochaines années, Phuket verra davantage de grands sites, davantage de prix de lancement agressifs et davantage de biens arrivant simultanément sur le marché locatif.

En bref : il vaut mieux entrer à un stade précoce et uniquement avec une décote sensible par rapport aux prix des bâtiments livrés. Acheter la troisième phase d'un méga-projet au prix d'un bien déjà livré est la pire décision possible.

Reponse rapide

• 18,5 milliards de bahts : objectif annuel d'AssetWise pour 2026, autour duquel la société réoriente son portefeuille vers Phuket. Pour combler un écart de 3,21 milliards de bahts au T4, elle lance notamment The Fizz Kata (condo de 1,1 milliard de bahts) et The Kuartz Karon (résidence de luxe de 1,4 milliard de bahts), destinés à une clientèle internationale.
• Phuket est passé d'un marché balnéaire de second rang à la principale plateforme des promoteurs venus du continent : ils y cherchent la marge qu'ils ne trouvent plus à Bangkok.
• Avantage pour l'acheteur : au lancement d'un méga-projet, la décote par rapport à un bien livré comparable dans le même quartier est généralement de 15-25%, avec un échelonnement des paiements pendant le chantier.
• Inconvénient : les phases sont livrées par vagues, et le propriétaire de la première phase vit plusieurs années à côté d'un chantier, avec des loyers qui fléchissent.
• Un étranger ne peut acquérir en pleine propriété (freehold) que dans la limite de 49% de la surface du condominium ; dans les projets qui marchent bien, ce quota est épuisé dès le lancement, puis il reste le leasehold de 30 ans.
• Le principal risque n'est pas le promoteur mais la synchronisation : les immeubles lancés en 2023-2025 arrivent sur le marché locatif en 2026-2028.

Faits cles

• AssetWise est une société cotée à la Bourse de Thaïlande, développée sur le segment des condos compacts locatifs de Bangkok (marques Kave, Modiz, Atmoz). Le produit balnéaire représente pour elle un changement de clientèle, pas une extension de l'ancienne.
• Au premier trimestre, le chiffre d'affaires a atteint 2 162 millions de THB (+20% sur un an), avec une marge brute de 41%, portée par la livraison de condos récemment achevés et par des ventes de résidences de loisirs à Phuket en hausse de 21%.
• Fin mars, AssetWise totalisait 6 854 millions de THB de ventes, soit environ 37% de son objectif annuel de 18,5 milliards de bahts.
• Le carnet de commandes (backlog) s'élève à 38,01 milliards de bahts, ce qui assure des revenus jusqu'en 2028. Phuket devrait devenir le premier contributeur au chiffre d'affaires du groupe, devant Bangkok, avec un portefeuille de 47,447 milliards de bahts sous la marque The Title.
• Le modèle de vente à Phuket exige le paiement de 75% de la valeur avant le transfert (25% à la signature, 25% aux fondations, 25% à l'achèvement), avec un taux d'annulation proche de zéro.
• Phuket s'étend sur environ 543 km² pour une population enregistrée d'environ 420 000 habitants ; l'aéroport international dépasse 16 millions de passagers par an selon l'opérateur AOT.
• Frais standard à la transaction : droit d'enregistrement de 2% de la valeur estimée, taxe professionnelle spécifique de 3,3% en cas de revente dans les cinq premières années, droit de timbre de 0,5%. Le taux réduit de 0,01% de la mesure de soutien publique concerne les citoyens thaïlandais, pas les acheteurs étrangers.

Pourquoi un promoteur de Bangkok vient à Phuket

À Bangkok, AssetWise appliquait un modèle clair : terrain bon marché en deuxième couronne, petites unités, locataire étudiant, rotation rapide. Mais le marché du condo de la capitale est saturé, le prix du foncier le long des lignes BTS et MRT a grimpé, et l'acheteur thaïlandais se heurte aux refus de prêts hypothécaires.

Phuket répond aux deux problèmes à la fois : l'acheteur étranger paie comptant, par virement en devises, sans hypothèque, et la marge sur le produit balnéaire reste supérieure à celle du studio de Bangkok. En contrepartie, il faut une autre compétence : un bien de villégiature se vend par sa gestion (taux d'occupation, canaux de réservation, entretien de l'immeuble cinq ans après la livraison), pas par son plan.

Là où la logique habituelle se brise

Le lieu commun veut qu'un grand promoteur coté soit synonyme de sécurité. C'est vrai pour l'achèvement du chantier, beaucoup moins pour le reste.

Un méga-projet signifie plusieurs centaines, parfois plus de mille unités du même format au même endroit. Lorsqu'elles arrivent ensemble sur la location courte durée, elles se font d'abord concurrence entre elles. Le propriétaire qui a acheté en comptant sur 7% par an découvre que son voisin de palier a baissé son tarif de 20% pour remplir la basse saison.

Deuxième point : les programmes de rendement garanti. Un chiffre de 6-8% sur 3 à 5 ans est presque toujours déjà intégré au prix d'achat. Vous payez cette garantie d'avance, par une prime sur le marché, puis vous restez avec un bien qui vaut ce que le prochain acheteur est prêt à payer, sans garantie.

Troisième point : le quota de 49%. Dans un projet qui se vend bien, le freehold pour étrangers disparaît en quelques mois. On propose alors du leasehold, un actif très différent en termes de liquidité à la revente, même si, dans la brochure, la différence tient en une ligne en petits caractères.

Que faire en tant qu'acheteur

Entrer dans un méga-projet se justifie en première phase, en freehold, avec une décote d'au moins 15% par rapport à une offre livrée comparable dans le même quartier, et avec un échéancier où l'essentiel du paiement est repoussé à la livraison. Si une seule de ces conditions manque, un appartement livré sur le marché secondaire, dans un quartier à l'historique locatif établi (Rawai, Nai Harn, Kamala), offre un flux de trésorerie comparable sans deux ans de risque de construction.

Si votre budget est inférieur à 5 millions de bahts, le choix à Phuket dépend moins de la stratégie du promoteur que de l'immeuble précis et de la société de gestion.

Enfin, une évidence trop souvent ignorée : allez voir le site en personne, en basse saison, sous la pluie. Regardez la route vers la plage à l'heure de pointe, pas sur le rendu 3D.

FAQ

Que représente l'objectif de 18,5 milliards de bahts d'AssetWise ?

C'est l'objectif financier annuel de la société pour 2026, autour duquel elle réoriente son portefeuille vers Phuket. Pour un acheteur particulier, ce chiffre ne signifie ni remise ni garantie : il indique l'échelle de l'offre prévue, pas la qualité d'un immeuble donné.

Faut-il acheter dès le lancement des ventes d'un méga-projet ?

Oui, si la décote par rapport à un bien livré du même quartier atteint 15% ou plus, si le freehold est disponible et si le calendrier de paiement est décalé vers la livraison. Sans ces conditions, la phase précoce n'apporte que du risque sans compensation.

Pourquoi un étranger n'obtient-il pas toujours le freehold ?

La loi sur les condominiums limite la propriété étrangère à 49% de la surface vendue d'un immeuble. Le reste est vendu à des acheteurs thaïlandais ou proposé aux étrangers en leasehold de 30 ans, avec des conditions de renouvellement.

Quel est le rendement locatif réel à Phuket ?

Selon les estimations du marché, le rendement net après frais de gestion, charges et impôts se situe le plus souvent entre 4 et 6% par an. Les chiffres de 8-10% des présentations sont généralement calculés avant déduction des coûts ou reposent sur une période garantie.

Qu'est-ce qui est plus sûr : un programme neuf d'un grand promoteur ou un bien déjà livré ?

Un bien livré supprime le risque de construction et rapporte immédiatement. Le neuf offre un prix d'entrée plus bas et un échelonnement. Pour un premier achat en Thaïlande, mieux vaut un bien livré avec au moins deux saisons d'historique locatif.

Quels impôts et frais l'acheteur paie-t-il à la transaction ?

Droit d'enregistrement de 2% de la valeur estimée (généralement partagé selon accord entre les parties), droit de timbre de 0,5%, et, en cas de revente dans les cinq ans, taxe professionnelle spécifique de 3,3% à la place du droit de timbre. Ajoutez la contribution au fonds de l'immeuble et les charges mensuelles d'entretien.

Phuket risque-t-il une surproduction de logements ?

Le risque est local plutôt qu'insulaire. La surchauffe est visible dans le corridor Bang Tao - Layan, où le plus grand nombre de projets ont été lancés simultanément. Les secteurs à réserve foncière limitée et à demande établie résistent mieux.

Comment vérifier un promoteur avant d'acheter ?

Consultez les comptes de la société cotée sur le site de la Bourse de Thaïlande, la liste des réalisations livrées avec leurs dates réelles de remise, le permis de construire et l'étude d'impact environnemental (EIA) du terrain concerné, ainsi que les pénalités de retard prévues au contrat.

Source: Nation Thailand

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