AssetWise punta su Phuket: l'obiettivo da 18,5 miliardi di baht e cosa significa per chi compra

AssetWise, sviluppatore che ha costruito il proprio nome sui condominii per studenti vicino alle università di Bangkok (unità da 25-28 mq, inquilino tipo la matricola, occupazione prevedibile a settembre), sta ora costruendo un portafoglio di terreni a Phuket. Non è un aggiustamento cosmetico: cambia l'acquirente, cambia la valuta della domanda, cambia l'orizzonte di rientro dell'investimento.

La società (ticker ASW alla Borsa di Thailandia) ha fissato un obiettivo di vendite annuo di 18,5 miliardi di baht e sta orientando verso Phuket una linea di grandi progetti. Per chi compra sulla carta in Thailandia il significato è concreto: nei prossimi due o tre anni l'isola vedrà più grandi cantieri, prezzi iniziali più aggressivi e più immobili che arriveranno sul mercato degli affitti nello stesso momento.

In sintesi: conviene entrare nella fase iniziale e solo con uno sconto tangibile rispetto ai prezzi degli edifici già completati. Comprare la terza fase di un megaprogetto al prezzo di un immobile consegnato è la peggiore scelta possibile.

Risposta rapida

• 18,5 miliardi di baht: è l'obiettivo di vendite 2026 di AssetWise, che sta spostando il portafoglio su Phuket. La struttura esatta dell'indicatore (prevendite o ricavi riconosciuti) è riportata nei documenti depositati presso la SET e va verificata prima di trarre conclusioni sulla solidità della società.
• Phuket è passata da mercato balneare di secondo piano a piazza principale per gli sviluppatori della terraferma: i costruttori della capitale cercano lì i margini che a Bangkok non ci sono più.
• Un vantaggio per chi compra: all'avvio delle vendite di un megaprogetto lo sconto rispetto a un immobile analogo già pronto nella stessa zona è di norma del 15-25%, con pagamento dilazionato durante i lavori.
• Uno svantaggio: le fasi vengono consegnate a ondate, e chi compra nella prima fase vive per anni accanto a un cantiere, con canoni d'affitto sotto pressione in quel periodo.
• Uno straniero può acquistare un appartamento in piena proprietà (freehold) solo entro il 49% della superficie del condominio; nei progetti più richiesti di Phuket la quota si esaurisce all'avvio delle vendite, poi resta il leasehold di 30 anni.
• Il rischio principale non è lo sviluppatore ma la sincronia: i palazzi lanciati nel 2023-2025 arrivano sul mercato degli affitti nel 2026-2028.

Fatti chiave

• AssetWise è quotata alla Borsa di Thailandia ed è cresciuta nel segmento dei condominii compatti da affitto a Bangkok (marchi Kave, Modiz, Atmoz). Per la società il prodotto turistico significa cambiare pubblico, non ampliare quello di prima.
• Nel primo trimestre i ricavi sono stati di 2.162 milioni di baht (+20% su base annua), con un margine lordo del 41% e vendite a Phuket nel segmento leisure residence in crescita del 21%.
• A fine marzo AssetWise aveva 6.854 milioni di baht di vendite, circa il 37% dell'obiettivo annuo di 18,5 miliardi; il backlog è di 38,01 miliardi di baht, con ricavi garantiti fino al 2028.
• Nuovi lanci a Phuket: The Fizz Kata (condominio da 1,1 miliardi di baht) e The Kuartz Karon (residenza di lusso da 1,4 miliardi di baht), rivolti a compratori internazionali in cerca di seconda casa e reddito nel lungo periodo.
• Il portafoglio di Phuket a marchio The Title vale 47,447 miliardi di baht; il modello di vendita prevede il pagamento del 75% del valore prima del trasferimento (25% alla firma, 25% alle fondamenta, 25% a fine lavori).
• Phuket ha una superficie di circa 543 kmq e circa 420.000 residenti registrati; il numero reale è più alto per via di migranti e residenti di lungo periodo. L'aeroporto internazionale supera i 16 milioni di passeggeri l'anno (dati AOT), sostegno diretto alla domanda di affitti.
• Costi standard della transazione: tassa di registrazione 2% del valore stimato, imposta commerciale specifica 3,3% in caso di rivendita entro cinque anni, imposta di bollo 0,5%. L'aliquota ridotta dello 0,01% prevista dal programma pubblico di sostegno riguarda i cittadini thailandesi, non gli acquirenti stranieri.

Perché uno sviluppatore di Bangkok guarda a Phuket

A Bangkok il modello di AssetWise era chiaro: terreno economico nella seconda cintura, unità piccole, inquilino studente, rotazione rapida. Ma il mercato dei condominii della capitale è saturo, i terreni lungo le linee BTS e MRT sono rincarati e il compratore thailandese si scontra con i rifiuti dei mutui, con una quota di domande respinte che resta alta da tre anni nel segmento di massa.

Phuket risolve due problemi insieme: lì paga lo straniero, e paga in contanti, con bonifico in valuta e senza mutuo. E il margine sul prodotto turistico resta più alto di quello di un monolocale a Bangkok.

Il prezzo da pagare è un'altra competenza: un immobile turistico non si vende con la planimetria ma con la gestione, cioè occupazione, canali di prenotazione, manutenzione dell'edificio cinque anni dopo la consegna. Lo sviluppatore della capitale arriva con un'esperienza che serve solo in parte.

Dove la logica abituale non regge

Il luogo comune è: grande sviluppatore quotato, quindi sicuro. Vale per il completamento dei lavori, molto meno per il resto.

Un megaprogetto significa per definizione diverse centinaia, a volte oltre mille unità dello stesso formato in una sola località. Quando entrano insieme nell'affitto breve, competono innanzitutto tra loro. Chi ha comprato contando su un 7% annuo scopre che il vicino di palazzo ha tagliato il canone del 20% per riempire la bassa stagione.

Secondo: i programmi di rendimento garantito. Una cifra del 6-8% per 3-5 anni è quasi sempre già incorporata nel prezzo d'acquisto. La garanzia si paga in anticipo, con un premio sul mercato, e a programma concluso si resta con un immobile che vale quanto il prossimo acquirente è disposto a pagare, senza più garanzia.

Terzo: la quota del 49%. In un progetto che vende bene, il freehold per stranieri finisce nei primi mesi. Poi si propone il leasehold, un attivo molto diverso quanto a liquidità in rivendita, anche se nella brochure la differenza appare come una riga in piccolo.

Cosa fare da acquirente

La mia posizione: entrare in un megaprogetto ha senso nella prima fase, in freehold, con uno sconto di almeno il 15% rispetto a un'offerta pronta comparabile nella stessa zona e con un piano di pagamento in cui il saldo principale è spostato alla consegna. Se anche una sola di queste condizioni manca, un appartamento pronto sul mercato secondario in una zona con storico di affitti consolidato (Rawai, Nai Harn, Kamala) offre un flusso di cassa simile senza due anni di rischio di cantiere.

Con un budget sotto i 5 milioni di baht, la scelta a Phuket dipende non dalla strategia dello sviluppatore ma dall'edificio specifico e dalla società di gestione.

Infine, un consiglio banale ma spesso ignorato: andate a vedere l'area di persona, in bassa stagione, sotto la pioggia. Controllate la strada per la spiaggia nell'ora di punta, non sul rendering. Conviene concentrare la visita di più progetti in quattro-cinque giorni, prenotando in anticipo un hotel vicino alla zona di interesse.

FAQ

Cos'è l'obiettivo di 18,5 miliardi di baht di AssetWise?

È l'obiettivo di vendite annuo 2026 della società, che sta riorientando il portafoglio progetti verso Phuket. Per il singolo acquirente la cifra non significa né sconti né garanzie: indica la scala dell'offerta prevista, non la qualità di un edificio specifico.

Conviene comprare all'avvio delle vendite di un megaprogetto?

Sì, se lo sconto rispetto a un immobile pronto nella stessa zona è del 15% o più, è disponibile il freehold e il calendario dei pagamenti è spostato verso la consegna. Senza queste condizioni la fase iniziale comporta solo rischio, senza compensazione.

Perché a uno straniero non sempre viene dato il freehold?

La legge sui condominii limita la proprietà straniera al 49% della superficie vendibile dell'edificio. Il resto si vende a compratori thailandesi oppure viene concesso agli stranieri in leasehold di 30 anni, con condizioni di rinnovo.

Qual è il rendimento reale degli affitti a Phuket?

Secondo le stime di mercato, il rendimento netto dopo spese di gestione, utenze e imposte rientra più spesso nel 4-6% annuo. Le cifre dell'8-10% nelle presentazioni di solito sono calcolate prima dei costi o si basano sul periodo garantito.

È più sicura una nuova costruzione di un grande sviluppatore o un appartamento pronto?

L'appartamento pronto elimina il rischio di cantiere e produce reddito subito. La nuova costruzione offre un prezzo d'ingresso più basso e il pagamento dilazionato. Per un primo acquisto in Thailandia sceglierei un immobile pronto con almeno due stagioni di storico di affitto.

Quali imposte e costi paga l'acquirente alla transazione?

Tassa di registrazione del 2% sul valore stimato (di solito ripartita tra le parti per accordo), imposta di bollo dello 0,5%, e in caso di rivendita entro cinque anni imposta commerciale specifica del 3,3% al posto del bollo. Si aggiungono il contributo al fondo dell'edificio e la quota mensile di manutenzione.

Phuket rischia un eccesso di offerta abitativa?

Il rischio è locale, non dell'intera isola. Il surriscaldamento è visibile nel corridoio Bang Tao - Layan, dove sono stati lanciati più progetti contemporaneamente. Le zone con terreni limitati e domanda consolidata reggono meglio.

Come si verifica uno sviluppatore prima dell'acquisto?

Controllate i bilanci della società quotata sul sito della Borsa di Thailandia, l'elenco degli immobili consegnati con le date effettive, il permesso di costruzione e la valutazione di impatto ambientale (EIA) per il lotto specifico, e le penali contrattuali per ritardo nella consegna.

Source: The Nation Thailand

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