Kondo-Transfers an Ausländer +20%: Warnsignal oder Kaufargument?

Im Grundbuchamt an der Ratchadaphisek Road bilden sich dienstags Schlangen aus Käufern mit Reisepässen und FET-Formularen, dem Bankbeleg, der bestätigt, dass Geld für eine Wohnung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurde. Ohne dieses Dokument wird kein Eigentum an einem Kondominium für Ausländer eingetragen. Jede dieser Transaktionen fließt in die Quartalsstatistik des Land Departments und von dort in die Berichte des Real Estate Information Center (REIC).

Im zweiten Quartal 2026 stieg die Zahl dieser Eigentumsübertragungen um rund 20% im Jahresvergleich. Auf den ersten Blick eine ermutigende Zahl, nach zwei Jahren schwacher Verkaufszahlen wirkt der Markt plötzlich wiederbelebt.

Doch die direkte Antwort lautet: Der Anstieg bei den Transfers ist kein Beweis für aktuell steigende Nachfrage. Es handelt sich um ein verzögertes Abbild von Verträgen aus 2023 und 2024, die erst jetzt zur Schlüsselübergabe kommen. Für Käufer im Jahr 2026 bedeutet diese Zahl nicht, dass Eile geboten ist, sondern zeigt vielmehr, wo aktuell frisches Zweitmarktangebot entsteht.

Kurzantwort

• +20% betrug der Anstieg der registrierten Eigentumsübertragungen von Kondominiums an Ausländer im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich, allerdings bei einer schwachen Vorjahresbasis.

• Ein Transfer wird erst bei der Übergabe der fertigen Einheit erfasst, nicht beim Verkaufsabschluss. Bei Projekten in der Bauphase liegt die Verzögerung zwischen Vertrag und Registrierung bei 1,5 bis 3 Jahren.

• Laut REIC erwerben Ausländer jährlich rund 14.000 bis 15.000 Einheiten im Gesamtwert von etwa 70 bis 75 Milliarden Baht, der Durchschnittspreis liegt bei 4,5 bis 5,5 Millionen Baht.

• Nach Angaben von Thaiger wurden im Q2 2026 landesweit 3.292 Einheiten an ausländische Käufer übertragen (+1,4% im Jahresvergleich), mit einem Gesamtwert von 14,803 Milliarden Baht und einer Fläche von 145.140 Quadratmetern (+8,1%).

• Chinesische Käufer bleiben die größte Gruppe nach Einheitenzahl, russische Käufer gehören konstant zu den Top drei nach Transaktionsvolumen, liegen aber beim Durchschnittspreis deutlich niedriger.

• Ausländern steht maximal 49% der verkaufbaren Fläche eines Kondominiums als Freehold zur Verfügung. In neuen Projekten auf Phuket und in Pattaya wird diese Quote schneller ausgeschöpft als in Bangkok.

Wichtige Fakten

• Die Eigentumsregistrierung für Ausländer erfordert ab 50.000 USD einen Nachweis über den Geldeingang aus dem Ausland (FET-Formular bzw. Credit Advice). Das Geld muss in Fremdwährung eintreffen und erst innerhalb Thailands in Baht umgetauscht werden.

• Die staatliche Transfergebühr beträgt 2% des behördlich geschätzten Immobilienwerts. Sie wird meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, ist aber Verhandlungssache im Kaufvertrag.

• Bei Weiterverkauf vor Ablauf von fünf Jahren Eigentumsdauer fällt zusätzlich eine Special Business Tax von 3,3% an, berechnet auf den höheren der beiden Werte aus Verkaufspreis oder Schätzwert.

• Die monatliche Instandhaltungsgebühr für Gemeinschaftsflächen liegt in Bangkoker Mittelklasse-Projekten bei 50 bis 80 Baht pro Quadratmeter, in großen Resort-Komplexen häufig über 100 Baht.

• Kurzzeitvermietung ohne Hotellizenz ist untersagt: Der Hotel Act schreibt eine Mindestmietdauer von 30 Tagen vor, ein Verbot, das regelmäßig ignoriert und ebenso regelmäßig sanktioniert wird.

• Laut CBRE stieg der Anteil ausländischer Käufer im zentralen Bangkok 2026 auf 32% (gegenüber 18% im Fünfjahresdurchschnitt), in Bang Tao und Cherng Talay auf Phuket lag er im ersten Halbjahr 2026 sogar bei 67% aller Kondo-Käufe.

• Phuket bleibt der einzige Markt des Landes, dessen Neubauprojekte der vergangenen drei Jahre fast ausschließlich auf ausländische Käufer ausgerichtet sind, weshalb dort das Risiko eines gleichzeitigen Angebotsüberhangs bei Fertigstellung am höchsten ist.

Warum +20% keine Rückkehr der Nachfrage bedeutet: Transferstatistiken sind ein Blick in den Rückspiegel. Eine im April 2026 registrierte Einheit wurde höchstwahrscheinlich 2023 verkauft, als Entwickler ihre Projekte auf die erwartete Erholung des Tourismus ausrichteten. Der Bau dauerte zwei Jahre, danach folgten Abnahme, Restzahlung und Registrierung.

Deshalb können zwei Wahrheiten gleichzeitig gelten: Neuverkäufe sinken, während Transfers steigen. Ersteres beschreibt die aktuelle Marktstimmung, Letzteres spiegelt die Lage von vor zwei Jahren wider.

Hinzu kommt der Basiseffekt: Das zweite Quartal 2025 war schwach, einige Käufer verzögerten die Abnahme, mehrere Projekte verschoben die Fertigstellung. Von einer niedrigen Basis aus sind 20% schnell erreicht.

Wer tatsächlich das Geld überweist: Chinesische Käufer bestimmen weiterhin die Spitzenposition nach Einheitenzahl, ihr Durchschnittspreis ist jedoch in den letzten Jahren in Richtung 2,5 bis 4 Millionen Baht in den Vororten Bangkoks und im Osten von Pattaya gesunken. Russische Käufer verhalten sich anders: weniger Transaktionen, aber ein höherer Anteil an Phuket-Objekten und Villen außerhalb der Kondo-Statistik. Eine dritte Gruppe, die in den Berichten kaum sichtbar wird, sind Käufer aus Myanmar, Taiwan und dem Nahen Osten, die gezielt und fast ausschließlich in fertiggestellte Objekte investieren.

Was das für Käufer bedeutet: Mehr übergebene Einheiten bedeuten mehr Eigentümer, die eine Entscheidung treffen müssen. Ein Teil zieht selbst ein, ein Teil übergibt an eine Verwaltungsgesellschaft, ein weiterer, besonders interessanter Teil verkauft in den ersten Monaten weiter, weil er ursprünglich auf Planbasis mit Blick auf einen schnellen Wiederverkauf gekauft hat.

Genau hier entsteht ein Zeitfenster. Eine 2023 zum Startpreis erworbene Einheit wird heute häufig mit Abschlag zum aktuellen Preisniveau des Entwicklers für dasselbe Projekt angeboten, schlicht weil private Verkäufer nicht mit dem Marketingbudget eines Bauträgers konkurrieren können und Liquidität benötigen.

Unsere Einschätzung: Im Jahr 2026 ist auf dem thailändischen Kondomarkt fertiggestellter Zweitmarktbestand in Projekten, die vor ein bis zwei Jahren übergeben wurden, oft attraktiver als der Kauf in der Planungsphase. Man sieht den tatsächlichen Ausblick, die reale Poolauslastung, die tatsächliche Instandhaltungsgebühr und die echte, nicht nur versprochene Rendite der Nachbareinheiten. Der Abschlag zum Listenpreis des Entwicklers übersteigt dabei häufig die 10 bis 15%, die als Frühbucherrabatt beim Off-Plan-Kauf angeboten werden.

Wo das nicht gilt: Liegt das Budget unter 3 Millionen Baht und wird ein kompaktes Studio in einem aufstrebenden Bangkoker Stadtteil entlang einer im Bau befindlichen Metrolinie erwogen, bleibt der frühe Einstieg sinnvoll, da hier der Wertzuwachs von der Infrastrukturentwicklung abhängt, nicht vom Zustand des Zweitmarkts. Wer für den Eigenbedarf in einer seltenen Erstlinienlage kauft, wo es schlicht kein fertiges Angebot gibt, hat ohnehin wenig Auswahl.

Wo diese Zahl in die Irre führt: Der häufigste Fehler ist es, den Anstieg der Transfers als Beleg für Rendite zu lesen. Die Schlüsselübergabe sagt nichts darüber aus, ob eine Einheit vermietet wird und zu welchem Satz. Bei Resort-Projekten mit Renditegarantie liegt das eigentliche Risiko nicht in der Auslastung, sondern darin, ob die Verwaltungsgesellschaft die Garantie aus laufenden Einnahmen zahlt oder aus dem Geld künftiger Käufer.

Der zweite Fehler ist, die 49%-Quote zu ignorieren. Ist der ausländische Anteil in einem Gebäude ausgeschöpft, lässt sich eine Einheit nur noch über eine thailändische Gesellschaft oder ein Leasehold erwerben. Ein 30-jähriges Leasehold mit dem Versprechen zweier Verlängerungen ist rechtlich schwächer, als oft angenommen: Verlängerungen werden nicht im Voraus registriert und hängen vom Grundeigentümer ab.

Der dritte Fehler ist, Rendite vor Abzug der Kosten zu berechnen. Instandhaltungsgebühren, Rücklagenfonds, Vermietungssteuer, eine Verwaltungsgebühr von 20 bis 30% sowie Leerstände fressen die Differenz zwischen beworbenen 8% und realistischen 4,5 bis 6% auf Phuket auf.

Empfehlung: Wer den Markt ernsthaft prüft, sollte Projekte in der Nebensaison besichtigen, im Mai oder September. Eine Anlage, die im Februar voll wirkt, zeigt im September die tatsächliche Auslastung, der einzig ehrliche Test für einen Investitionskauf.

Quelle: Thaiger

FAQ

Was ist ein Kondo-Transfer und wie unterscheidet er sich vom Verkauf?

Ein Transfer ist die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuchamt. Der Verkauf ist die Vertragsunterzeichnung mit dem Entwickler oder Verkäufer. Bei Off-Plan-Käufen liegen dazwischen 1,5 bis 3 Jahre, weshalb sich beide Statistiken gegenläufig entwickeln können.

Ist ein Anstieg um 20% ein Grund, jetzt zu kaufen?

Nicht per se. Es ist ein Indikator dafür, dass fertiges Angebot auf den Markt kommt. Für Käufer ist das eher ein Argument zum Verhandeln als zur Eile.

Wie viele Ausländer kaufen jährlich Kondos in Thailand?

Laut REIC sind es rund 14.000 bis 15.000 Einheiten pro Jahr im Gesamtwert von etwa 70 bis 75 Milliarden Baht. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 4,5 bis 5,5 Millionen Baht.

Können Ausländer ein Kondo als Freehold erwerben?

Ja, innerhalb von 49% der gesamten verkaufbaren Fläche eines Gebäudes. Der Rest steht nur Thailändern, thailändischen Gesellschaften oder Ausländern über Leasehold zur Verfügung.

Welche Steuern fallen beim Kauf und Verkauf an?

Bei der Registrierung fällt eine Gebühr von 2% des Schätzwerts an. Beim Verkauf vor Ablauf von fünf Jahren kommt eine Special Business Tax von 3,3% hinzu, zusätzlich eine Quellensteuer, die sich nach Schätzwert und Haltedauer berechnet.

Muss das Geld zwingend aus dem Ausland überwiesen werden?

Für Freehold-Eigentum ja. Das Grundbuchamt verlangt einen Nachweis, dass die Summe in Fremdwährung nach Thailand gelangt ist. Ohne FET-Formular oder Credit Advice der Bank erfolgt keine Registrierung.

Welche reale Rendite bringt ein vermietetes Kondo?

Marktschätzungen zufolge liegen die Nettorenditen in Bangkok bei 4 bis 5% jährlich bei Langzeitvermietung und auf Phuket bei 5 bis 7% über eine Verwaltungsgesellschaft, jeweils nach Abzug von Gebühren und Kosten. Werbematerialien rechnen meist ohne diese Abzüge.

Lohnt sich der Kauf einer Einheit mit garantierter Rendite?

Nur, wenn die Garantie durch ein tatsächlich laufendes Hotel mit belegbarer Auslastungshistorie gedeckt ist, nicht durch ein Verkaufsversprechen des Entwicklers. Prüfen Sie, aus welchem Cashflow die Garantie gezahlt wird und was nach Ablauf der Garantiefrist passiert.

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