Трансфери кондо іноземцям +20%: сигнал зростання ринку чи оптичний обман

У земельному офісі на Ратчадапхісек вервечка з людей з паспортами і роздруківками FET, банківської довідки про те, що гроші на квартиру прийшли в Таїланд з-за кордону у валюті. Без цього документа іноземцю право власності на кондо не зареєструють. Кожна така угода потрапляє в квартальну статистику Земельного департаменту, а звідти в звіти REIC.

У другому кварталі 2026 року число таких реєстрацій зросло приблизно на 20% рік до року. Цифра свіжа і на перший погляд бадьора: після двох років розмов про просілі продажі ринок ніби ожив. За даними Thaiger, іноземці придбали у Q2 2026 року 3,292 юніти, що на 1.4% більше рік до року, на загальну суму 14.803 млрд бат, а загальна площа проданих одиниць зросла на 8.1% до 145,140 кв. м.

Пряма відповідь: зростання трансферів це не зростання попиту сьогодні. Це відкладений зліпок угод, укладених у 2023-2024 роках, які дійшли до передачі ключів тільки зараз. Покупцю в 2026 році ця цифра говорить не про те, що пора поспішати, а про те, де саме на ринку зараз з'являється вторинна пропозиція.

Швидка відповідь

• +20% рік до року зростання числа зареєстрованих переходів права власності на кондомініуми іноземцям у другому кварталі (база минулого року була слабкою).

• Трансфер фіксується в момент передачі готового юніта, а не продажу. Для проєктів на стадії будівництва розрив між договором і реєстрацією становить від 1,5 до 3 років.

• За даними REIC, іноземці забирають близько 14-15 тисяч юнітів на рік на суму приблизно 70-75 млрд бат; середній чек тримається біля 4,5-5,5 млн бат.

• Китайські покупці залишаються першим ринком за кількістю юнітів, росіяни стабільно входять у трійку за кількістю угод, але сильно поступаються за середньою ціною.

• Іноземцям доступно не більше 49% площі кондомініуму у freehold. У нових проєктах Пхукета і Паттайї ця квота вибирається швидше, ніж у Бангкоку.

• Практичний висновок: зростання трансферів збільшує обсяг готової пропозиції і посилює торг на вторинці, а не виправдовує купівлю на котловані за прайсом забудовника.

Ключові факти

• Реєстрація власності іноземця вимагає документа про надходження валюти з-за кордону (форма FET / Credit Advice) для сум понад 50 000 USD. Гроші мають надійти у валюті і конвертуватися в бати всередині Таїланду.

• Держмито за перехід права власності становить 2% від оціночної вартості за реєстром. Зазвичай ділиться між сторонами, але умова прописується в договорі і торгується.

• При перепродажі раніше п'яти років володіння додається спеціальний податок на бізнес 3,3% від більшої з двох величин: ціни угоди або оціночної вартості.

• Щомісячний збір за утримання спільних зон у бангкокських проєктах середнього класу тримається в діапазоні 50-80 бат за кв. м, у курортних комплексах з великою інфраструктурою буває вище 100 бат.

• Здача в оренду подобово без готельної ліцензії заборонена: Hotel Act вимагає мінімального терміну 30 днів. Це обмеження регулярно ігнорують, і регулярно штрафують.

• За даними CBRE, у центральному Бангкоку частка іноземних покупців зросла до 32% (порівняно з 18% за попередні п'ять років), а в районах Банг Тао і Черн Талай на Пхукеті іноземці склали 67% усіх покупок кондомініумів у першій половині 2026 року.

• Пхукет залишається єдиним ринком країни, де нове будівництво останніх трьох років орієнтоване майже виключно на іноземного покупця, і саме там ризик одночасного виходу великого обсягу готових юнітів найвищий.

Статистика трансферів це дзеркало заднього виду. Юніт, зареєстрований у квітні 2026 року, продавався, найімовірніше, у 2023-му, коли забудовники активно запускали проєкти під відновлення турпотоку. Будівництво зайняло два роки, далі приймання, оплата залишку, реєстрація.

Тому одночасно можливі дві правди: продажі нових договорів падають, а трансфери ростуть. Перше говорить про настрій ринку зараз, друге про те, що було два роки тому. Додайте ефект бази: другий квартал минулого року був слабким, частина покупців тягнула з прийманням, частина проєктів зсунула терміни здачі. Від низької бази двадцять відсотків набираються легко.

Китайський покупець і надалі визначає верхній рядок за кількістю юнітів, але його середній чек за останні роки змістився вниз, у сегмент 2,5-4 млн бат у передмістях Бангкока і на сході Паттайї. Російський покупець поводиться інакше: менше угод, але вища частка Пхукета і вілл поза статистикою кондо. Є й третя група, яку звіти майже не бачать, покупці з М'янми, Тайваню і Близького Сходу. Вони заходять точково і в готове.

Зростання числа переданих юнітів означає зростання числа власників, яким потрібно щось з ними робити. Частина заселиться. Частина віддасть керуючій компанії. А частина, і це найцікавіше, виставить на перепродаж у перші ж місяці, тому що купувала на стадії котловану з розрахунком на флип.

Саме тут з'являється вікно можливостей. Юніт, викуплений у 2023-му за стартовим прайсом, продається сьогодні з дисконтом до поточного прайс-листа забудовника на той самий проєкт, просто тому, що приватний продавець не може конкурувати з маркетинговим бюджетом девелопера і йому потрібні гроші.

Наша позиція: у 2026 році на тайському ринку кондо готова вторинка в зданих 1-2 роки тому проєктах вигідніша за купівлю на ранньому етапі. Ви бачите реальний вид з вікна, реальне завантаження басейну, реальний розмір плати за обслуговування і реальну, а не обіцяну прибутковість сусідніх юнітів. Знижка до прайсу забудовника при цьому найчастіше більша, ніж ті 10-15%, які дають за вхід на котловані.

Де це не працює: якщо бюджет нижче 3 млн бат і ви розглядаєте компактну студію в районі Бангкока, що розвивається, вздовж лінії метро, яка будується, рання стадія залишається осмисленою, там зростання ціни зав'язане на інфраструктуру, а не на стан вторинної пропозиції. І якщо ви купуєте для себе в рідкісній локації першої лінії, де готового просто немає, вибору у вас теж небагато.

Найчастіша помилка, читати зростання трансферів як підтвердження прибутковості. Передача ключів нічого не говорить про те, чи здається юніт і за якою ставкою. У курортних проєктах з гарантованою прибутковістю ключовий ризик не в заповнюваності, а у здатності керуючої компанії платити гарантію з операційного потоку, а не з грошей наступних покупців.

Друга помилка, ігнорувати квоту. Якщо іноземні 49% у корпусі вибрані, ваш юніт можна купити тільки через тайську компанію або лізхолд. Лізхолд на 30 років з обіцянкою двох продовжень юридично слабший, ніж прийнято вважати: продовження не реєструються заздалегідь і залежать від власника землі.

Третя, рахувати прибутковість до витрат. Плата за утримання, sinking fund, податок на оренду, комісія керуючої компанії 20-30% і простої з'їдають різницю між рекламними 8% і реальними 4,5-6% на Пхукеті.

Якщо ви всерйоз дивитеся на ринок, поїдьте дивитися проєкти в низький сезон, у травні або вересні. Комплекс, який у лютому виглядає заповненим, у вересні показує справжнє завантаження, і це єдиний чесний тест для інвестиційної купівлі.

Джерело: Thaiger

FAQ

Що таке трансфер кондо і чим він відрізняється від продажу?

Трансфер це реєстрація переходу права власності в земельному офісі. Продаж це підписання договору із забудовником або продавцем. Між ними при купівлі на стадії будівництва проходить від півтора до трьох років, тому дві статистики можуть рухатися в різні боки.

Зростання на 20% це привід купувати зараз?

Саме по собі ні. Це індикатор того, що на ринок виходить готова пропозиція. Для покупця це радше аргумент торгуватися, ніж поспішати.

Скільки іноземців купує кондо в Таїланді за рік?

За даними REIC, близько 14-15 тисяч юнітів щорічно на суму приблизно 70-75 млрд бат. Середня ціна угоди тримається в районі 4,5-5,5 млн бат.

Чи може іноземець купити кондо у freehold?

Так, у межах 49% від загальної продаваної площі будівлі. Решта доступна тільки тайцям, тайським компаніям або іноземцям через лізхолд.

Які податки платить іноземець при купівлі та продажу?

При реєстрації, 2% мита від оціночної вартості. При продажу раніше п'яти років володіння додається спеціальний податок на бізнес 3,3% плюс прибутковий податок у джерела, що вираховується за формулою від оціночної вартості і терміну володіння.

Чи обов'язково переказувати гроші з-за кордону?

Для freehold так. Земельний офіс вимагає підтвердження, що сума прийшла в Таїланд в іноземній валюті. Без FET або банківського Credit Advice реєстрацію не проведуть.

Яку реальну прибутковість дає кондо в оренду?

За оцінками ринку, 4-5% річних чистими в Бангкоку при довгостроковій здачі і 5-7% на Пхукеті при роботі через керуючу компанію, вже за вирахуванням її комісії і витрат на утримання. Цифри в рекламних матеріалах зазвичай рахують до витрат.

Чи варто брати юніт з гарантованою прибутковістю?

Тільки якщо гарантія забезпечена працюючим готелем з історією завантаження, а не обіцянкою забудовника на етапі продажів. Перевіряйте, з якого грошового потоку платиться гарантія і що відбувається після закінчення її терміну.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.