Transferts de condos aux etrangers en Thailande +20% : signal reel ou mirage statistique

Chaque mardi, au bureau des terres de Ratchadaphisek, la file d'attente s'allonge : passeports en main, les acheteurs etrangers presentent leur formulaire FET, l'attestation bancaire prouvant que les fonds pour leur condo sont bien arrives en Thailande depuis l'etranger. Sans ce document, aucun transfert de propriete n'est enregistre. Chaque transaction alimente les statistiques trimestrielles du Land Department, reprises ensuite par le REIC.

Au deuxieme trimestre, le nombre de ces enregistrements a grimpe d'environ 20% en glissement annuel. Le chiffre est recent et, a premiere vue, encourageant : apres deux annees de discours sur un marche essouffle, tout semble reprendre vie.

Mais la reponse directe est plus nuancee : cette hausse des transferts ne reflete pas une demande actuelle. Elle capture, avec retard, des transactions signees en 2023-2024 et qui n'aboutissent qu'aujourd'hui a la remise des cles. Pour un acheteur en 2026, ce chiffre n'indique pas qu'il faut se precipiter, mais plutot ou l'offre secondaire commence a se liberer sur le marche.

A titre de comparaison internationale, selon Thaiger, les acheteurs etrangers ont acquis 3 292 unites au T2 2026, soit une hausse de seulement 1,4% en glissement annuel, pour une valeur totale de 14,803 milliards de bahts et une surface cumulee de 145 140 m2 (+8,1%). Les etrangers representaient 10,2% du volume de condos vendus ce trimestre et 20% de la valeur totale des transactions, l'ecart entre ces deux pourcentages expliquant en grande partie le titre accrocheur du +20%.

Reponse rapide

• +20% en glissement annuel : hausse du nombre de transferts de propriete de condominiums enregistres au profit d'etrangers au deuxieme trimestre (base de comparaison faible l'annee precedente).

• Le transfert est enregistre au moment de la remise du bien fini, pas au moment de la vente. Pour les projets en construction, l'ecart entre signature et enregistrement est de 1,5 a 3 ans.

• Selon le REIC, les etrangers acquierent chaque annee environ 14 000 a 15 000 unites pour une valeur totale de 70 a 75 milliards de bahts ; le prix moyen se situe autour de 4,5 a 5,5 millions de bahts.

• Les acheteurs chinois restent en tete en nombre d'unites, les Russes figurent regulierement dans le top 3 en nombre de transactions mais avec un ticket moyen nettement inferieur.

• La quota legale limite les etrangers a 49% maximum de la surface d'un condominium en pleine propriete (freehold). A Phuket et Pattaya, ce quota se remplit plus vite qu'a Bangkok.

• Conclusion pratique : la hausse des transferts augmente le volume de biens finis disponibles et renforce le pouvoir de negociation sur le marche secondaire, elle ne justifie pas un achat sur plan au prix promoteur.

Faits cles

• L'enregistrement de propriete pour un etranger exige un justificatif de transfert de devises depuis l'etranger (formulaire FET ou Credit Advice) pour les montants superieurs a 50 000 USD. Les fonds doivent arriver en devises et etre convertis en bahts sur place.

• Le droit d'enregistrement du transfert de propriete s'eleve a 2% de la valeur estimee au registre, generalement partage entre les parties mais negociable dans le contrat.

• En cas de revente avant cinq ans de detention, une taxe professionnelle speciale de 3,3% s'applique sur le montant le plus eleve entre le prix de vente et la valeur estimee.

• Les charges de copropriete a Bangkok pour les projets de milieu de gamme se situent entre 50 et 80 bahts par m2 par mois, contre plus de 100 bahts dans les complexes balneaires avec infrastructures etendues.

• La location courte duree sans licence hoteliere est interdite : le Hotel Act impose une duree minimale de 30 jours. Cette regle est frequemment enfreinte, et tout aussi frequemment sanctionnee.

• Selon CBRE, la part des acheteurs etrangers dans le centre de Bangkok atteint desormais 32%, contre 18% en moyenne sur les cinq annees precedentes ; a Phuket, elle grimpe a 67% des ventes de condos a Bang Tao et Cherng Talay au premier semestre 2026.

• Phuket reste le seul marche du pays ou la construction neuve des trois dernieres annees cible presque exclusivement l'acheteur etranger, un facteur qui accentue le risque de saturation lors de livraisons massives simultanees.

Pourquoi +20% ne signifie pas un retour de la demande

La statistique des transferts fonctionne comme un retroviseur. Une unite enregistree en avril 2026 a probablement ete vendue en 2023, lorsque les promoteurs lancaient massivement des projets paries sur la reprise touristique. La construction a pris deux ans, suivie de la reception, du solde de paiement, puis de l'enregistrement.

Deux realites peuvent donc coexister : les nouvelles ventes ralentissent aujourd'hui, tandis que les transferts augmentent. La premiere traduit l'humeur actuelle du marche, la seconde raconte ce qui s'est passe il y a deux ans.

Ajoutez a cela l'effet de base : le deuxieme trimestre de l'annee precedente etait faible, certains acheteurs ayant retarde la reception, certains projets ayant repousse leur livraison. Partant d'une base basse, vingt pour cent se gagnent facilement.

Qui transfere vraiment son argent

L'acheteur chinois reste en tete en nombre d'unites, mais son ticket moyen s'est deplace vers le bas ces dernieres annees, autour de 2,5 a 4 millions de bahts, notamment en peripherie de Bangkok et a l'est de Pattaya. L'acheteur russe se comporte differemment : moins de transactions, mais une part plus elevee vers Phuket et les villas, hors statistiques de condos.

Une troisieme categorie echappe presque totalement aux radars : les acheteurs du Myanmar, de Taiwan et du Moyen-Orient, qui ciblent des biens finis de maniere ponctuelle.

Cette diversification se confirme dans d'autres donnees de marche : au T1 2026, les achats russes avaient bondi de +33% en unites et +68,7% en valeur, ceux des Indiens de +40% en unites et +23,9% en valeur, et ceux des Australiens de +36,1%, pendant que les achats chinois plongeaient de -38,8% en unites.

Ce que cela implique pour l'acheteur

Davantage d'unites transferees signifie davantage de proprietaires devant en faire quelque chose. Certains s'y installeront. D'autres la confieront a une societe de gestion. Et une part significative, la plus interessante, la remettra en vente des les premiers mois, ayant achete sur plan dans une logique de revente rapide.

C'est precisement la que se cree une fenetre d'opportunite. Une unite achetee en 2023 au prix de lancement se revend aujourd'hui avec une decote par rapport au prix catalogue actuel du promoteur pour le meme projet, simplement parce qu'un vendeur particulier ne peut rivaliser avec le budget marketing du promoteur et a besoin de liquidites.

Notre conviction : en 2026, sur le marche des condos thailandais, le bien fini livre depuis 1 a 2 ans est plus avantageux que l'achat sur plan. Vous voyez la vue reelle depuis la fenetre, le taux d'occupation reel de la piscine, le montant reel des charges et le rendement reel, non promis, des unites voisines. La decote par rapport au prix catalogue du promoteur depasse le plus souvent les 10-15% habituellement consentis pour un achat sur plan.

Ou cette logique ne s'applique pas : pour un budget inferieur a 3 millions de bahts dans un studio compact d'un quartier de Bangkok en developpement, le long d'une ligne de metro en construction, l'achat precoce reste pertinent, car la valorisation depend de l'infrastructure et non de l'etat de l'offre secondaire. Et pour un achat en front de mer dans une localisation rare ou aucun bien fini n'existe, le choix reste de toute facon limite.

Ou ce chiffre trompe

L'erreur la plus frequente consiste a lire la hausse des transferts comme une confirmation de rentabilite. La remise des cles ne dit rien sur le fait que l'unite soit louee, ni a quel tarif. Dans les projets balneaires a rendement garanti, le risque cle n'est pas le taux d'occupation, mais la capacite de la societe de gestion a payer la garantie sur ses flux operationnels, et non sur l'argent des acheteurs suivants.

Deuxieme erreur : ignorer le quota. Si les 49% reserves aux etrangers dans un immeuble sont deja atteints, l'unite ne peut s'acheter que via une societe thailandaise ou un bail emphyteotique (leasehold). Un leasehold de 30 ans avec promesse de deux renouvellements est juridiquement plus fragile qu'on ne le pense : les renouvellements ne sont pas enregistres a l'avance et dependent du proprietaire du terrain.

Troisieme erreur : calculer le rendement avant charges. Frais de copropriete, sinking fund, taxe locative, commission de gestion de 20 a 30% et vacance locative rognent l'ecart entre les 8% annonces et les 4,5-6% reels a Phuket.

Que faire concretement

Pour quiconque envisage serieusement un achat, mieux vaut visiter les projets en basse saison, en mai ou en septembre. Une residence qui parait pleine en fevrier revele son taux d'occupation reel en septembre, c'est le seul test honnete pour un achat d'investissement. Lors d'un tel deplacement, il est utile de reserver un hebergement pres du quartier vise plutot qu'en zone touristique, pour observer la logistique du point de vue d'un futur locataire.

FAQ

Qu'est-ce qu'un transfert de condo et en quoi differe-t-il d'une vente ?

Le transfert correspond a l'enregistrement du changement de propriete au bureau des terres. La vente correspond a la signature du contrat avec le promoteur ou le vendeur. Pour un achat sur plan, entre les deux s'ecoulent 1,5 a 3 ans, ce qui explique pourquoi les deux statistiques peuvent evoluer en sens opposes.

Une hausse de 20% signifie-t-elle qu'il faut acheter maintenant ?

Pas en soi. C'est un indicateur que davantage de biens finis arrivent sur le marche. Pour l'acheteur, c'est plutot un argument pour negocier que pour se precipiter.

Combien d'etrangers achetent des condos en Thailande chaque annee ?

Selon le REIC, environ 14 000 a 15 000 unites par an, pour une valeur totale de 70 a 75 milliards de bahts. Le prix moyen se situe entre 4,5 et 5,5 millions de bahts.

Un etranger peut-il acheter un condo en pleine propriete (freehold) ?

Oui, dans la limite de 49% de la surface totale vendable de l'immeuble. Le reste n'est accessible qu'aux Thailandais, aux societes thailandaises, ou aux etrangers via un bail emphyteotique.

Quels impots un etranger paie-t-il a l'achat et a la revente ?

A l'enregistrement, 2% de droits sur la valeur estimee. En cas de revente avant cinq ans de detention, une taxe professionnelle speciale de 3,3% s'ajoute, plus un impot sur le revenu retenu a la source, calcule selon la valeur estimee et la duree de detention.

Faut-il obligatoirement transferer des fonds depuis l'etranger ?

Pour une propriete freehold, oui. Le bureau des terres exige la preuve que la somme est arrivee en Thailande en devises etrangeres. Sans formulaire FET ou Credit Advice bancaire, l'enregistrement n'est pas effectue.

Quel rendement locatif reel un condo genere-t-il ?

Les estimations de marche indiquent 4 a 5% net par an a Bangkok en location longue duree, et 5 a 7% a Phuket via une societe de gestion, deja net de commission et de charges. Les chiffres publicitaires sont generalement calcules avant charges.

Faut-il choisir une unite a rendement garanti ?

Uniquement si la garantie est adossee a un hotel en activite avec un historique d'occupation verifiable, et non a une simple promesse du promoteur au stade commercial. Verifiez de quel flux de tresorerie provient la garantie et ce qu'il advient une fois celle-ci arrivee a echeance.

Source: Thaiger

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