ICONPHUKET für 10 Mrd. Baht: Was der Siam-Piwat-Plan für Phukets Grundstückspreise bedeutet

Der erste Effekt einer Ankündigung dieser Größenordnung ist nicht der Baubeginn, sondern das Umschreiben der Preislisten. Siam Piwat hat eine Investition von 10 Mrd. Baht (rund 300 Mio. USD) in das Retail-Entertainment-Projekt ICONPHUKET angekündigt, den Ankerbaustein eines gemischt genutzten Areals von 500 Rai. Noch ist kein Beton gegossen, doch Grundstücksverkäufer im Umkreis mehrerer Kilometer kalkulieren bereits neu.

Die Kernaussage für Investoren: Wichtiger als die Summe ist der Schritt selbst. Erstmals behandelt der Betreiber von ICONSIAM am Chao Phraya den Süden als eigenen Markt und nicht als Filiale von Bangkok. Der Preisaufschlag rund um das Projekt dürfte allerdings deutlich früher kommen als der tatsächliche Besucherverkehr. Wer auf dem Aufschlag kauft, zahlt heute für einen Nutzen, der sich erst in 4-6 Jahren materialisiert.

Kurzantwort

• 10 Mrd. Baht (ca. 300 Mio. USD) ist das angekündigte Investitionsvolumen von Siam Piwat für ICONPHUKET.
• Das Projekt ist Teil des Megaprojekts Synthesis Ark Phuket mit einem Gesamtwert von über 50 Mrd. Baht auf mehr als 500 Rai (80 Hektar), angebunden an den Flughafen Phuket und eine Yachthafen-Anlage; als Zielmarke für die Eröffnung wird 2029 genannt.
• Bis zur Eröffnung der ersten Phase vergehen bei Projekten dieser Größe typischerweise 3-5 Jahre; Verschiebungen um 1-2 Jahre sind normal.
• Mit steigenden Angebotspreisen für Land und Villengrundstücke ist in den nächsten 6-18 Monaten zu rechnen, mit steigenden Mieten erst nach Eröffnung.
• Praktische Empfehlung: nicht auf der Ankündigungsprämie kaufen, sondern fertige, vermietete Objekte in 2-4 km Entfernung zum Projektkorridor mit 5-7 % brutto Rendite prüfen.

Wichtige Fakten

• Siam Piwat investiert 10 Mrd. Baht in ICONPHUKET, ein Hybrid-Konzept aus Retail, Attraktionen und Entertainment mit 12 Attraktionen von Weltrang.
• Zum Vergleich: Das Flaggschiff ICONSIAM in Bangkok kostete rund 54 Mrd. Baht und wurde am 9. November 2018 eröffnet. Die Erweiterung Central Phuket Floresta (2018) wurde auf etwa 5 Mrd. Baht geschätzt, ICONPHUKET ist damit doppelt so teuer.
• Laut Undersun Estate stieg der Grundstückspreis auf Phuket von 2004 bis 2024 um 647 %, im Schnitt rund 10,58 % pro Jahr. Colliers misst für Westküsten-Grundstücke 5-8 % pro Jahr über das letzte Jahrzehnt.
• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Apartments auf Phuket lag 2025 bei 149.070 Baht; die Prognose für 2026 liegt bei rund 150.000 Baht pro m².
• Zwischen 2021 und 2025 kamen 45.066 neue Wohneinheiten mit Investitionen von etwa 469,72 Mrd. Baht (ca. 13 Mrd. USD) auf den Markt. Der Flughafen soll auf 18 Mio. Passagiere pro Jahr erweitert werden.
• Ausländer können in Thailand kein Land zu Eigentum erwerben: Möglich sind ein 30-Jahres-Leasing mit Verlängerungsoption oder eine thailändische Gesellschaft mit allen steuerlichen und Berichtspflichten. In Eigentumswohnungen gilt eine Ausländerquote von 49 % der Fläche.

Warum 500 Rai mehr zählen als 10 Mrd. Baht

Ein Einkaufszentrum verändert einen Standort im Fußgängerradius. Ein gemischt genutztes Projekt auf 80 Hektar verändert die Verkehrslogik eines ganzen Inselabschnitts: Zufahrtsstraßen, Knotenpunkte, Abwasser und Stromkapazitäten. Auf Phuket sind das knappe Ressourcen. Zieht Siam Piwat die Infrastruktur an sein Areal, profitieren alle Grundstücke in diesem Korridor. Der Mechanismus der Neubewertung ist also der Netzanschluss samt ordentlicher Straße, nicht die Nähe zu den Geschäften.

Was ICONSIAM lehrt und wo die Analogie bricht

Nach der Eröffnung von ICONSIAM wandelte sich Charoen Nakhon von einer ruhigen Lagerrandzone in Thonburi zu einer Adresse mit Preisen auf Sukhumvit-Niveau. Doch Bangkok hat 11 Mio. Einwohner und eine U-Bahn bis vor die Tür. Phuket lebt saisonal: Die Hochsaison von November bis März trägt die Umsätze, von Mai bis Oktober bleiben manche Objekte unter Wasser. Eine einfache Übertragung des Bangkoker Wachstumsmodells auf die Insel ist der häufigste Fehler in Verkaufspräsentationen.

Die typische Reihenfolge der Preisentwicklung

Bei vergleichbaren Ankündigungen in Asien verläuft die Entwicklung meist so:

1. Die Angebotspreise im Projektkorridor steigen innerhalb eines halben Jahres, die Zahl der abgeschlossenen Geschäfte sinkt zunächst, weil Verkäufer nicht mehr verhandeln und Käufer das Versprechen nicht bezahlen wollen.
2. Nach 12-24 Monaten folgen Entwickler der zweiten Reihe mit Projekten von 60-120 Einheiten.
3. Die Mieten ziehen zuletzt an, ungleichmäßig: Profitieren dürften Wohnraum für Personal und Mittelschicht, nicht Premium-Villen.

Die verbreitete Erwartung, das Luxussegment gewinne am meisten, deckt sich nicht mit den Daten. Wer eine Villa für 60 Mio. Baht kauft, will Privatsphäre und Meerblick, keinen Food Court in 15 Minuten Entfernung. Für ihn ist ein Megamall bestenfalls neutral, im schlimmsten Fall bedeutet er Verkehr, Lärm und jahrelange Baustelle.

Wo es nicht funktionieren kann

Phuket kennt gescheiterte Ankündigungen. Die Light-Rail vom Flughafen nach Chalong wird seit Mitte der 2010er Jahre diskutiert, wurde mehrfach umgeplant und hat 2026 noch keinen Baubeginn erreicht. Auch die Eröffnung von Central Phuket Floresta 2018 löste keinen Preissprung bei benachbarten Eigentumswohnungen in Phuket Town aus, weil die Touristennachfrage an den Westküsten-Stränden blieb. Ein privater Entwickler ist disziplinierter als eine Behörde, doch eine Verschiebung der Phasen um 1-2 Jahre sollte von Anfang an im Finanzmodell stehen.

Unsere Empfehlung

Kaufen Sie nicht auf der Ankündigungsprämie. Ein Grundstück oder eine Villa in erster Linie rund um das Areal bedeutet, die Erwartung des Verkäufers zu bezahlen und 5 Jahre ohne Cashflow zu warten. Besser sind fertige oder fast fertige, bereits vermietete Objekte in 2-4 km Entfernung zum Korridor mit 5-7 % brutto (vor Verwaltung, Steuern und Leerstand; der realistische Nettowert liegt bei verwalteten Eigentumswohnungen auf Phuket meist 1,5-2 Prozentpunkte darunter). Ein solches Objekt zahlt schon heute, den Aufwärtstrend durch ICONPHUKET gibt es gratis dazu. Bei einem Budget unter 5-6 Mio. Baht entscheidet eher die Qualität der Verwaltung und die Auslastung des konkreten Gebäudes als das Makrobild der Insel.

FAQ

Wo genau wird ICONPHUKET gebaut?

Das Projekt ist Teil von Synthesis Ark Phuket auf über 500 Rai, angebunden an den Flughafen Phuket und eine Yachthafen-Anlage. Genaue Grundstücksgrenzen und Phasen wurden öffentlich nicht im Detail genannt. Aussagen von Maklern über ein Grundstück 500 Meter vom künftigen Mall sollten anhand der Grundbuchunterlagen (Chanote) geprüft werden.

Wann soll ICONPHUKET eröffnen?

Als Zielmarke wird 2029 genannt. Für Projekte dieser Größenordnung beträgt die Zeit von der Ankündigung bis zur Eröffnung der ersten Phase typischerweise 3-5 Jahre, mit realer Chance auf weitere ein bis eineinhalb Jahre Verzögerung.

Lohnt sich ein Grundstückskauf in der Nähe jetzt?

Nur wenn der Preis die Ankündigungsprämie noch nicht enthält und Sie den Besitz bis zur Eröffnung ohne Einkommen halten können. Ausländer erwerben kein Land zu Eigentum: Möglich sind ein 30-Jahres-Leasing oder eine thailändische Gesellschaft mit eigenen Kosten und Steuerrisiken.

Wie stark steigen die Preise für Eigentumswohnungen in der Umgebung?

Historische Beispiele zeigen eine Spanne von null bis zu einem Vielfachen. Entscheidend ist nicht der Mall, sondern ob am Standort echte Mietnachfrage entsteht, also Touristenströme zu einem bestimmten Strand und Personal, das Wohnraum in Arbeitsnähe braucht.

Wie haben sich Grundstückspreise auf Phuket langfristig entwickelt?

Laut Undersun Estate stiegen sie von 2004 bis 2024 um 647 %, im Schnitt rund 10,58 % pro Jahr. Colliers verzeichnet für Westküsten-Grundstücke 5-8 % pro Jahr im letzten Jahrzehnt. Die stärksten Zuwächse über 20 Jahre gab es in Rawai, Bang Tao und Ao Chalong.

Welche Rendite ist 2026 auf Phuket realistisch?

Nach Markteinschätzungen 5-7 % brutto bei professionell verwalteten Eigentumswohnungen und 4-5 % netto nach Verwaltungsgebühr, Nebenkosten und Leerstand in der Nebensaison. Modelle mit garantierter Rendite von 7-8 % über 3-5 Jahre existieren, die Garantie ist jedoch meist im Kaufpreis eingepreist.

Beeinflusst das Projekt den Preis von Villen?

Nur schwach. Käufer im Premiumsegment orientieren sich an Strand, Privatsphäre und Aussicht, großflächiger Einzelhandel ist für sie neutral. Eher profitieren Grundstücke für Mittelklasse-Wohnraum und Serviced Apartments.

Was ist das größte Risiko?

Verschobene Zeitpläne und eine Aufteilung in Phasen. Beschränkt sich die erste Phase auf Einzelhandel ohne Wohnraum und Infrastruktur, bleibt die Neubewertung der Grundstücke im Landesinneren aus, und Käufer, die auf die Ankündigung hin eingestiegen sind, halten ein Objekt ohne Cashflow.

Source: Khaosod

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.