ICONPHUKET : 10 milliards de bahts et la hausse du prix des terrains à Phuket

La première chose qui se produit après une annonce de cette ampleur n'est pas le chantier, mais la réécriture des listes de prix. Siam Piwat a annoncé un investissement de 10 milliards de bahts (environ 300 millions de dollars) dans le complexe commercial et de loisirs ICONPHUKET, appelé à devenir l'ancre d'un projet mixte de 500 rai. Le béton n'est pas encore coulé, et les vendeurs de terrains situés à quelques kilomètres à la ronde révisent déjà leurs prétentions.

La réponse courte pour l'investisseur : l'arrivée à Phuket de l'opérateur de retail de Bangkok compte davantage que le montant lui-même. Pour une île qui accueille plus de 10 millions de visiteurs par an, 10 milliards de bahts n'ont rien d'un record. Le vrai précédent est ailleurs : pour la première fois, l'entreprise qui a bâti ICONSIAM sur les rives de la Chao Phraya traite le Sud comme un marché à part entière, et non comme une succursale de Bangkok.

Conclusion pratique : la prime sur le prix des terrains autour du projet apparaîtra bien avant le trafic. Acheter sur cette prime revient à payer aujourd'hui un avantage qui ne se matérialisera que dans 4 à 6 ans.

Reponse rapide

• 10 milliards de bahts (300 millions de dollars) : montant des investissements annoncés par Siam Piwat pour le complexe commercial et de loisirs ICONPHUKET.
• Le complexe sera l'élément phare d'un développement mixte de 500 rai (800 000 m², soit 80 ha) au format smart city.
• C'est la première sortie de Siam Piwat hors de Bangkok à cette échelle : son vaisseau amiral, ICONSIAM, a coûté environ 54 milliards de bahts et ouvert en novembre 2018.
• Selon la presse thaïlandaise (Khaosod), ICONPHUKET s'inscrit dans le mégaprojet Synthesis Ark Phuket, d'une valeur totale de plus de 50 milliards de bahts, avec une ouverture visée en 2029.
• Effet pour l'investisseur privé : hausse des prix demandés pour les terrains et parcelles de villas dans les 6 à 18 mois à venir ; hausse des loyers seulement après l'ouverture.

Faits cles

• Investissement : 10 milliards de bahts, promoteur Siam Piwat, sous la marque ICONPHUKET (concept Hybrid Retail-Attraction & Entertainment Destination, avec 12 attractions de classe mondiale).
• Site : 500 rai à usage mixte (commerce, logement, infrastructures de services), relié à l'aéroport de Phuket et à un port de yachts international selon Khaosod.
• Comparaison : l'extension de Central Phuket Floresta à Phuket Town, ouverte en 2018, était estimée à environ 5 milliards de bahts. ICONPHUKET affiche un budget deux fois supérieur.
• ICONSIAM a ouvert le 9 novembre 2018 ; budget global du projet : environ 54 milliards de bahts.
• Marché de Phuket (Undersun Estate, juin 2026) : 806 projets pour 90 597 unités, dont 76 582 vendues (85%), pour un chiffre d'affaires de 705 milliards de bahts.
• Terrains : entre 2004 et 2024, le prix de la terre à Phuket a progressé de 647%, soit environ 10,58% par an ; Colliers relève 5 à 8% par an sur la côte ouest au cours de la dernière décennie.
• Un étranger ne peut pas posséder de terrain en pleine propriété : les solutions sont le bail de 30 ans avec options de renouvellement, ou une société thaïlandaise avec ses obligations fiscales et déclaratives. Dans une copropriété, le quota étranger est limité à 49% de la surface.

Pourquoi 500 rai comptent plus que 10 milliards de bahts

Un centre commercial isolé transforme un quartier à l'échelle de la marche à pied. Un projet mixte de 80 hectares modifie la logique de transport de toute une partie de l'île : routes d'accès, échangeurs, assainissement, capacité électrique. À Phuket, ces ressources sont rares, et c'est pour elles que les investisseurs ont longtemps délaissé l'intérieur des terres au profit d'une surprime sur la première ligne.

Si Siam Piwat étend les infrastructures jusqu'à son site, toutes les parcelles situées dans ce couloir en profitent. Voilà le principal mécanisme de réévaluation : non la proximité d'un magasin, mais le raccordement aux réseaux et une vraie chaussée.

Ce que ICONSIAM enseigne, et où l'analogie s'arrête

Après l'ouverture d'ICONSIAM, le quartier de Charoen Nakhon est passé d'une périphérie d'entrepôts à Thonburi à une adresse dont les prix rivalisent avec Sukhumvit. Mais Bangkok compte 11 millions d'habitants permanents et un métro qui s'arrête à la porte du complexe. Phuket vit au rythme des saisons : la haute saison de novembre à mars génère les revenus, tandis que de mai à octobre certains établissements sont déficitaires.

Transposer mécaniquement le modèle de croissance de Bangkok à l'île est l'erreur la plus fréquente dans les présentations destinées aux acheteurs.

Dans quel ordre les prix devraient réagir

Selon mon expérience de ce type d'annonces en Asie, la séquence est stable :

1. Les prix demandés pour les terrains du couloir montent en six mois, tandis que le nombre de transactions conclues baisse d'abord : les vendeurs ne négocient plus, les acheteurs refusent de payer une promesse.
2. Après 12 à 24 mois, les promoteurs de second rang arrivent avec des projets de 60 à 120 unités et des promesses de rendement.
3. Les loyers bougent en dernier, après l'ouverture de la première phase, et de façon inégale : le logement pour le personnel et la classe moyenne y gagne, pas les villas premium.

L'idée répandue que le segment haut de gamme profitera le plus contredit les données. L'acheteur d'une villa à 60 millions de bahts vient pour l'intimité et la vue sur la mer, pas pour un food court à 15 minutes. Pour lui, un méga-mall est neutre, parfois nuisible : circulation, bruit, chantier pendant des années.

Quand cela ne fonctionne pas : le précédent du monorail

Phuket a sa propre histoire d'annonces non abouties. Le projet de métro léger reliant l'aéroport à Chalong est discuté depuis le milieu des années 2010, sa configuration a changé plusieurs fois, son coût a été réévalué, et en 2026 il n'est toujours pas entré en chantier. Les investisseurs qui ont acheté des terrains près des futures stations les détiennent depuis des années sans le trafic promis.

Un promoteur privé est plus discipliné qu'une agence publique : Siam Piwat dispose de capitaux propres, d'une marque et d'une expérience de livraison d'ICONSIAM dans les délais. Mais un décalage de 1 à 2 ans des phases est normal pour un projet de cette taille et doit être intégré d'emblée au modèle financier.

Second exemple : l'ouverture de Central Phuket Floresta en 2018 n'a pas provoqué de bond des prix des copropriétés voisines à Phuket Town. Le quartier a gagné en infrastructures sans devenir une adresse d'investissement, car la demande touristique est restée sur les plages de l'ouest.

Ma recommandation

N'achetez pas sur la prime d'annonce. Acquérir aujourd'hui un terrain ou une villa en première ligne autour du site, c'est payer les attentes du vendeur et patienter 5 ans avec un flux de trésorerie nul.

La stratégie qui fonctionne est autre : chercher des biens livrés ou quasi livrés à 2-4 km du couloir du projet, déjà loués et offrant 5-7% brut (avant frais de gestion, impôts et vacance ; à Phuket, le net réaliste d'un condo en gestion est généralement inférieur de 1,5 à 2 points). Ce bien vous rémunère dès maintenant et vous recevez gratuitement le potentiel de hausse lié à ICONPHUKET.

Si votre budget est inférieur à 5-6 millions de bahts, tout ce qui précède ne vous concerne pas : dans cette fourchette, ce sont la qualité du gestionnaire et le taux d'occupation de l'immeuble qui décident, pas le tableau macro de l'île.

Enfin, une décision foncière à Phuket ne se prend pas sur photos : il faut parcourir les voies d'accès en saison des pluies, observer le niveau d'eau et la largeur réelle de la route.

FAQ

Où ICONPHUKET sera-t-il construit exactement ?

Siam Piwat a annoncé 10 milliards de bahts et un site de 500 rai, mais l'emplacement précis et les limites des phases n'ont pas été rendus publics en détail. Tant que l'adresse n'est pas confirmée officiellement, toute affirmation de courtier sur un terrain à 500 mètres du futur mall doit être vérifiée sur les documents cadastraux (chanote).

Quand le projet ouvrira-t-il ?

Selon Khaosod, la cible d'ouverture est 2029. Pour un complexe de cette ampleur, le délai entre l'annonce et l'ouverture de la première phase est généralement de 3 à 5 ans, avec un risque réel de glissement d'un an à un an et demi.

Faut-il acheter un terrain près du projet maintenant ?

Seulement si le prix n'intègre pas encore la prime d'annonce et si vous acceptez de détenir l'actif sans revenu au moins jusqu'à l'ouverture. Un étranger ne peut pas acheter de terrain en pleine propriété : le bail de 30 ans ou la structure via une société thaïlandaise sont possibles, avec leurs coûts de gestion et leurs risques fiscaux.

De combien les prix des copropriétés voisines peuvent-ils monter ?

Les précédents historiques donnent une fourchette allant de zéro à un multiple, et le résultat dépend moins du mall que de l'apparition d'une vraie demande locative dans le secteur. À Phuket, il s'agit avant tout du flux touristique vers une plage donnée et de la présence de personnel cherchant à se loger près de son travail.

Quel est le prix moyen au mètre carré à Phuket ?

Selon Undersun Estate, le prix moyen des appartements était de 149 070 bahts/m² en 2025, avec une prévision d'environ 150 000 bahts/m² pour 2026.

Quel rendement est réaliste à Phuket en 2026 ?

Selon les estimations du marché, 5-7% brut pour les copropriétés en gestion professionnelle et 4-5% net après commission du gestionnaire, charges et vacance en basse saison. Les schémas à rendement garanti de 7-8% sur 3 à 5 ans existent, mais la garantie a un coût, généralement intégré au prix d'achat.

Le projet influencera-t-il le segment des villas ?

Faiblement. Les acheteurs de villas haut de gamme se déterminent selon la plage, l'intimité et la vue ; pour eux, le grand commerce est neutre. Les parcelles destinées au logement de classe moyenne et aux résidences de services devraient en bénéficier davantage.

Quel est le principal risque de ce dossier ?

Le décalage des délais et le découpage en phases. Si la première phase se limite au retail sans logement ni infrastructures, la réévaluation des terrains à l'intérieur de l'île n'aura pas lieu, et les acheteurs entrés dès l'annonce resteront avec un actif sans flux de trésorerie.

Source: Khaosod

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