20 Milliarden Baht für den Phuket Expressway: Wo Grundstücke jetzt an Wert gewinnen

Die Fahrt vom Flughafen Phuket nach Patong sind 48 Kilometer. In der Hochsaison im Januar braucht ein Taxi dafür zwei Stunden. Genau diese Zahl, nicht die Hochglanzpräsentationen der Entwickler, erklärt, warum die Expressway Authority of Thailand (EXAT) das seit 2015 diskutierte Projekt nun erneut vorantreibt.

EXAT plant, rund 20 Milliarden Baht für die erste Phase des Phuket Expressway zu mobilisieren. Das konkrete Finanzierungsmodell soll nach Angaben der Behörde ab 2027 feststehen.

Für Investoren bedeutet das: Grundstücke entlang der künftigen Trasse werden nicht neu bewertet, wenn die Bagger anrollen, sondern sobald die Finanzierungsquelle feststeht, also in den kommenden anderthalb Jahren.

Kurzantwort

• EXAT will rund 20 Milliarden Baht für die erste Phase des Phuket Expressway aufbringen. Das konkrete Finanzierungsmodell (Anleihen, Infrastrukturfonds, Staatshaushalt oder PPP) soll ab 2027 feststehen.

• Die erste Phase verbindet Kathu und Patong mit einem Tunnel unter dem Nakkerd-Bergrücken: rund 4 km Trassenlänge, davon etwa 1,85 km Tunnel. Die Kostenschätzung stieg von rund 14,7 Milliarden Baht (Stand 2017) auf heute rund 20 Milliarden Baht.

• Die zweite Phase ist der Korridor Muang Mai, Ko Kaeo, Kathu mit rund 30,62 km Länge und einem Budget von etwa 46,75 Milliarden Baht. Sie soll laut aktuellen Berichten Teil eines Verkehrspakets sein, das dem Kabinett im Juli 2026 vorgelegt wird.

• Eine realistische Inbetriebnahme der ersten Phase ist im optimistischen Fall nicht vor 2031/2032 zu erwarten: Nach der Finanzierungsentscheidung folgen Ausschreibung, Enteignungsverfahren und 4 bis 5 Jahre Tunnelbau.

• Grundstückspreise reagieren auf die Finanzierungsnachricht, nicht auf die Verkehrsfreigabe. Bei thailändischen Infrastrukturprojekten liegt der größte Preisanstieg historisch zwischen Finanzierungsbeschluss und Baubeginn.

• Ausländer können in Thailand kein Land im Eigentum erwerben. Der Zugang läuft über ein Freehold-Kondominium, ein Leasehold für Villen oder eine Beteiligung an einer thailändischen Gesellschaft, mit allen damit verbundenen Risiken.

Wichtige Fakten

• 20 Milliarden Baht ist die Zielsumme, die EXAT für die erste Projektphase einwerben will; Details zur Finanzierungsstruktur will die Behörde nach 2026 offenlegen.

• Der Tunnel Kathu, Patong erhielt bereits in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre eine grundsätzliche Genehmigung, kam aber neun Jahre lang nicht über die Planungsphase hinaus. Eine PPP-Ausschreibung scheiterte an fehlenden tragfähigen Angeboten.

• Der Flughafen Phuket verzeichnete 2024 über 16 Millionen Passagiere bei einer Terminalkapazität von rund 12,5 Millionen. Die Überlastung verschärft die Staus auf der einzigen Hauptachse über die Thepkrasattri Road und den Anstieg nach Patong.

• Die bestehende Straße 4029 nach Patong führt über einen Pass mit Steigungen von bis zu 15% und gilt als einer der unfallträchtigsten Abschnitte der Insel.

• Das Projekt einer Phuket Light Rail liegt faktisch auf Eis. Der Expressway ist damit das einzige große Verkehrsprojekt der Insel mit konkretem Budget und konkreter Trägerbehörde.

• Laut Marktbeobachtungen liegt der Preisunterschied für Bauland zwischen Kathu und Thalang derzeit beim Dreifachen: Grundstücke in Kathu kosten deutlich mehr als vergleichbare Flächen im nördlichen Thalang, wo die zweite Ausbauphase ansetzen soll.

• Der Immobilienmarkt Phukets wird insgesamt auf über 705 Milliarden Baht geschätzt, den höchsten Wert unter Thailands Regionalprovinzen, getrieben vor allem von Resort-Villen und Kondominien sowie internationalen Käufern aus Russland/GUS, China, Hongkong, Singapur, Taiwan, Westeuropa und dem Nahen Osten.

Dass neun Jahre voller Ankündigungen bisher zu keinem Spatenstich geführt haben, ist der entscheidende Fakt, den man vor jeder Renditerechnung im Kopf behalten sollte. Der Tunnel Kathu, Patong wird länger diskutiert, als die Hälfte der Projekte in Bang Tao und Layan überhaupt existiert, die in dieser Zeit gebaut, verkauft und weiterverkauft wurden.

Der Grund ist nüchtern: Ein Public-Private-Partnership-Modell für einen vier Kilometer langen Tunnelabschnitt rechnet sich wirtschaftlich kaum. Die Mauteinnahmen aus einer Richtung, die nur sechs Monate im Jahr wirklich stark ausgelastet ist, reichen nicht, um den Bau im Felsgestein zu refinanzieren. Private Konzessionäre verlangen Mindesteinnahmegarantien, der Staat will diese nicht geben. Daraus resultiert die Kehrtwende hin zur direkten Kapitalbeschaffung über EXAT.

Deshalb ist die Formulierung 'Finanzierungsmodell ab 2027' wichtiger als die Summe selbst. Die 20 Milliarden Baht sind eine Kostenschätzung. Wer dieses Geld unter welchen Konditionen bereitstellt, das ist der eigentliche Auslöser für den Grundstücksmarkt.

Die geografische Verteilung der Gewinner überrascht: Patong selbst profitiert entgegen der Intuition am wenigsten, dort gibt es kaum noch freie Grundstücke, und die Preise stoßen längst an die Zahlungsbereitschaftsgrenze.

Drei Zonen dürften den größten Effekt spüren. Kathu, direkt am östlichen Tunnelportal, ist heute ein Kompromiss für alle, die Patong-Nähe ohne Patong-Preise wollen. Nach Eröffnung der Trasse verkürzt sich die Fahrzeit von 40 bis 50 Minuten in der Saison auf wenige Minuten, Kathu wird zum Schlafvorort des Resorts. Ko Kaeo und die Ostküste liegen an der Kreuzung beider Bauphasen, nahe Krankenhäusern, internationalen Schulen und der Ausfahrt nach Phuket Town, hier läuft bereits eine rege Bautätigkeit im mittleren Preissegment. Thalang und Muang Mai sind der spekulativste Abschnitt: günstiges Land, schwache Infrastruktur, zweite Bauphase. Hier kann der Preis vervielfachen oder fünfzehn Jahre stagnieren, falls die zweite Phase wie die erste verschoben wird.

Aus unserer Sicht ergibt ein Einstieg jetzt vor allem in Kathu und Ko Kaeo Sinn, nicht in Thalang. Die erste Phase ist zumindest auf Absichtsebene finanziert, die zweite nicht. Genau dieser Unterschied trennt eine Investition von einer Lotterie.

Eine wichtige Einschränkung: Liegt Ihr Budget unter 8 bis 10 Millionen Baht, ist das Infrastruktur-Spiel nicht die richtige Strategie. Für diese Summe kaufen Sie kein Grundstück (als Ausländer ohnehin nicht), sondern ein Studio, dessen Rendite von Auslastung und Verwaltungsgesellschaft abhängt, nicht von der Streckenführung. Dann zählen Belegungsquote und Mietpreis, nicht Kilometer.

Der häufigste Fehler ist der Kauf eines Grundstücks 'nahe der künftigen Anschlussstelle' über eine eigens gegründete thailändische Gesellschaft. Ausländer können auf Phuket kein Land im Eigentum erwerben, und Konstrukte mit nominellen thailändischen Aktionären widersprechen dem Foreign Business Act direkt. Die Kontrollen des Landvermessungsamts sind in den letzten Jahren strenger geworden.

Der zweite Fehler betrifft den Zeithorizont: Ein 2026 abgeschlossenes 30-jähriges Leasehold läuft ungefähr dann aus, wenn die Trasse ihre volle Auslastung erreicht. Ein Vermögenswert, der erst gegen Ende der Laufzeit an Wert gewinnt, nützt dem Verpächter, nicht Ihnen.

Drittens: Die Bauphase selbst drückt die Preise. Vier bis fünf Jahre Lärm, Staub und gesperrte Zufahrten in Kathu bedeuten, dass die Mietrendite am Tunnelportal in dieser Zeit eher sinkt als steigt.

Bis 2027 lohnt es sich, zwei Dinge zu beobachten: die Kabinettsentscheidung zur Finanzierungsquelle und den Start der Enteignungsverfahren für die Trassenkorridore. Die Veröffentlichung der Enteignungskarten markiert den Zeitpunkt, ab dem Verhandlungsspielraum kaum noch besteht.

Wer einen Kauf im Korridor der Trasse ernsthaft erwägt, sollte sich die Lage im Januar oder Februar selbst ansehen, nicht in der Nebensaison. Der Stau am Anstieg nach Patong zur Hochsaison erklärt die Projektökonomie besser als jeder Bericht.

FAQ

Wann wird der Phuket Expressway tatsächlich eröffnet?

Wird das Finanzierungsmodell 2027 beschlossen, dauern Ausschreibung und Grunderwerb weitere anderthalb bis zwei Jahre, der Tunnelbau selbst etwa fünf Jahre. Ein realistischer Zielkorridor für die erste Phase liegt bei 2032/2033. Ankündigungen von 'in drei Jahren' widersprechen der bisherigen Projekthistorie.

Wie stark werden Grundstücke entlang der Trasse im Preis steigen?

Eine exakte Zahl kann niemand nennen. Bei thailändischen Infrastrukturprojekten (Expressway-Ausbau in Bangkok, MRT-Linien) legten Grundstücke im Umkreis von 1 bis 2 km um Anschlussstellen innerhalb von zwei bis drei Jahren nach Finanzierungsbeschluss oft um mehrere Dutzend Prozent zu. Entscheidend ist der Zeitpunkt 'nach Beschluss', nicht 'nach Eröffnung'.

Können Ausländer auf Phuket Land für dieses Wachstum kaufen?

Nein, Ausländer können kein Land im Eigentum erwerben. Legale Optionen sind ein Freehold-Kondominium innerhalb der 49%-Ausländerquote, ein 30-jähriges Leasehold mit Verlängerungsoption oder eine Beteiligung an einer thailändischen Gesellschaft mit echter Geschäftstätigkeit.

Was ist attraktiver, Kathu oder Patong?

Kathu. In Patong ist der Straßeneffekt bereits teilweise eingepreist, und es gibt kaum noch Flächen für Neuprojekte. Kathu profitiert am stärksten von der verkürzten Fahrzeit und verfügt noch über Landreserven.

Lohnt es sich, bis 2027 zu warten, oder jetzt zu kaufen?

Überzeugt das Objekt für sich selbst (Miete, Lage, Preis), lohnt sich der Kauf jetzt, die Infrastruktur wird zum Bonus. Ist die künftige Straße der einzige Kaufgrund, zahlt man für eine Nachricht, die zum dritten Mal ausbleiben kann.

Betrifft das Projekt nur Grundstücke oder auch Kondominiumpreise?

Grundstücke reagieren stärker. Kondominien folgen schwächer und später, da ihr Preis vor allem durch Mietrendite und Marke der Verwaltungsgesellschaft bestimmt wird. Ausnahme sind Projekte 300 bis 500 Meter von künftigen Anschlussstellen, die Entwickler nach dem Finanzierungsbeschluss mit einem Aufschlag für 'Verkehrsanbindung' vermarkten dürften.

Was passiert, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt?

Das Szenario ist nicht ausgeschlossen, in neun Jahren wurde das Projekt bereits zweimal neu aufgesetzt. Dann bliebe Patong bei der Straße 4029, und spekulative Käufer in Thalang würden ein Grundstück ohne absehbares Ausbaudatum halten.

Gibt es auf Phuket alternative Verkehrsprojekte?

Die Light Rail liegt praktisch auf Eis, der Flughafenausbau hält mit dem Passagierwachstum nicht Schritt, ein zweiter Flughafen in der Provinz Phang Nga wird diskutiert. Der Expressway ist derzeit das einzige Projekt mit konkreter Summe und konkreter Trägerbehörde.

Quelle: Nation Thailand

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