20 miliardi di baht per l'expressway di Phuket: chi guadagnerà sulla terra nel 2026

La strada dall'aeroporto di Phuket a Patong misura 48 chilometri. A gennaio, in piena alta stagione, un taxi impiega due ore a percorrerla. È questo dato, non le presentazioni dei developer, a spiegare perché l'Expressway Authority of Thailand (EXAT) sia tornata su un progetto discusso dal 2015.

EXAT punta a raccogliere circa 20 miliardi di baht per la prima fase dell'expressway di Phuket. Lo schema di finanziamento, secondo l'ente, sarà definito a partire dal 2027.

Per un investitore questo significa una cosa semplice: i terreni lungo il futuro tracciato inizieranno a rivalutarsi non quando arriveranno le ruspe, ma quando sarà chiara la fonte del denaro. Cioè nei prossimi diciotto mesi circa.

Risposta rapida

• EXAT punta a raccogliere circa 20 miliardi di baht per la prima fase della superstrada di Phuket; il modello di finanziamento (obbligazioni, fondo infrastrutturale, bilancio statale o PPP) dovrebbe delinearsi dal 2027.

• La prima fase collega Kathu e Patong con un tunnel sotto la dorsale di Nakkerd: lunghezza prevista circa 4 km, di cui circa 1,85 km di tunnel. Il budget è salito da una stima 2017 di 14,7 miliardi di baht a circa 20 miliardi.

• La seconda fase è il corridoio Muang Mai, Ko Kaeo, Kathu, lungo circa 30,62 km con un budget stimato di circa 46,75 miliardi di baht, inserito nel pacchetto di iniziative infrastrutturali che il Governo thailandese esamina da luglio 2026.

• L'apertura reale della prima fase, in scenario ottimistico, non arriverà prima del 2031-2032: dopo la decisione sul finanziamento servono gara d'appalto, esproprio dei terreni e 4-5 anni di costruzione del tunnel.

• I terreni reagiscono all'annuncio del finanziamento, non all'apertura del traffico: storicamente, nei progetti infrastrutturali thailandesi, il salto di prezzo maggiore avviene tra l'approvazione dello schema finanziario e l'avvio dei lavori.

• Uno straniero non può acquistare terreno in Thailandia in proprietà diretta: le opzioni restano il condominio in freehold (entro la quota straniera del 49%), la villa in leasehold trentennale o la partecipazione in una società thailandese, con tutti i relativi rischi.

Fatti chiave

• 20 miliardi di baht: importo obiettivo che EXAT punta a raccogliere per la prima fase; i dettagli operativi saranno resi noti dopo il 2026.

• Il tunnel Kathu-Patong ha ricevuto un'approvazione di principio già nella seconda metà degli anni 2010, ma in nove anni non ha visto l'inizio degli scavi: il bando in concessione PPP non ha raccolto offerte a condizioni accettabili ed è stato più volte rivisto.

• L'aeroporto di Phuket ha gestito nel 2024 oltre 16 milioni di passeggeri, contro una capacità terminal progettata di circa 12,5 milioni: il sovraccarico genera code sull'unica arteria Thepkrasattri e sulla salita verso Patong.

• La strada 4029 verso Patong attraversa un valico con pendenze fino al 15% ed è considerata uno dei tratti più pericolosi dell'isola.

• Il progetto della metro leggera di Phuket (Phuket Light Rail) è di fatto congelato: l'expressway resta l'unico grande progetto infrastrutturale dell'isola con un budget concreto attualmente in discussione.

• Secondo stime di mercato, il divario di prezzo dei terreni tra Kathu e Thalang è oggi triplo: gli appezzamenti edificabili a Kathu si scambiano a valori nettamente superiori rispetto ad aree comparabili nel nord di Thalang, dove passerà la seconda fase.

• Il mercato immobiliare residenziale di Phuket vale complessivamente oltre 705 miliardi di baht, il valore più alto tra le province thailandesi, trainato per circa l'80% da ville in stile resort e condomini, con acquirenti stranieri (Russia/CSI, Cina, Hong Kong, Singapore, Taiwan, Europa occidentale, Medio Oriente) come motore principale della domanda.

Perché nove anni di promesse non sono diventati un tunnel

Questo è il fatto centrale da tenere a mente prima di calcolare qualsiasi rendimento. Il tunnel Kathu-Patong si discute da più tempo di quanto sia esistita metà dei progetti di Bang Tao e Layan, costruiti, venduti e rivenduti nel frattempo.

La ragione è prosaica: il modello di partenariato pubblico-privato su un tratto di quattro chilometri con tunnel non regge economicamente. Il flusso tariffario da una sola direzione, congestionata solo sei mesi l'anno, non basta a ripagare la costruzione in roccia montana. Il concessionario privato chiede garanzie di reddito minimo, lo Stato non vuole concederle. Da qui la svolta verso la raccolta diretta di capitali tramite EXAT.

Ecco perché la formula 'lo schema si chiarirà dal 2027' conta più della cifra stessa. Venti miliardi di baht è il numero del preventivo. La risposta a chi mette questi soldi e a quale rendimento è il vero innesco per il mercato fondiario.

Dove salirà davvero il valore dei terreni

La geografia dei vincitori non coincide con l'intuizione. Patong, contrariamente alle aspettative, guadagnerà meno di tutti: lì restano pochissimi terreni liberi e i prezzi hanno già toccato il tetto di sostenibilità.

L'effetto principale riguarderà tre zone:

• Kathu, l'area vicino al portale orientale del tunnel. Oggi è il compromesso per chi vuole Patong senza pagarne il prezzo. Dopo l'apertura della strada, il tragitto scenderà da 40-50 minuti in stagione a pochi minuti, trasformando Kathu in un sobborgo residenziale del resort.

• Ko Kaeo e la costa orientale, punto di incrocio delle future fasi, vicino a ospedali, scuole internazionali e allo svincolo per Phuket Town. Qui è già in corso un'edificazione attiva nel segmento medio.

• Thalang e Muang Mai, il tratto più speculativo: terreno economico, infrastrutture deboli, seconda fase del progetto. Può moltiplicare di valore, oppure restare fermo per quindici anni se la seconda fase viene rinviata come la prima.

La posizione più razionale è comprare oggi a Kathu e Ko Kaeo, non a Thalang. La prima fase è finanziata almeno a livello di intenzioni, la seconda no. Questa differenza di stato è la differenza tra un investimento e una lotteria.

Un'eccezione: se il budget è inferiore a 8-10 milioni di baht, il gioco infrastrutturale non fa per voi. Con quella cifra non si compra terreno (e come straniero non lo si compra comunque), ma un monolocale il cui rendimento dipende dal flusso turistico e dalla società di gestione, non dal tracciato della strada. In quel caso conviene guardare tasso di occupazione e canone di locazione, non i chilometri.

Cosa evitare

L'errore più comune è comprare un lotto 'vicino al futuro svincolo' tramite una società thailandese creata per una singola operazione. Uno straniero non può intestarsi terreno a Phuket, e lo schema societario con azionisti thailandesi nominali contraddice apertamente la legge sul business straniero. I controlli del Land Department sull'isola sono diventati più severi negli ultimi anni.

Il secondo errore è l'orizzonte temporale. Un leasehold trentennale firmato nel 2026 scade più o meno quando la strada raggiungerà il traffico a regime. Un asset che si rivaluta a fine contratto avvantaggia il locatore, non l'inquilino investitore.

Terzo: il cantiere in sé abbassa il prezzo. Quattro o cinque anni di rumore, polvere e svincoli chiusi a Kathu sono un periodo in cui il canone di locazione vicino al portale del tunnel scenderà, non salirà.

Cosa fare prima del 2027

Monitorate due cose: la decisione del Consiglio dei Ministri sulla fonte di finanziamento e l'avvio degli espropri per la fascia di rispetto stradale. La pubblicazione delle mappe di esproprio è il momento dopo il quale negoziare diventa tardivo.

Chi valuta seriamente un acquisto nel corridoio della futura strada dovrebbe visitare Phuket di persona, preferibilmente a gennaio o febbraio e non in bassa stagione: l'ingorgo verso Patong in alta stagione spiega l'economia del progetto meglio di qualsiasi report.

FAQ

Quando aprirà davvero l'expressway di Phuket?

Se lo schema di finanziamento viene approvato nel 2027, gara d'appalto ed esproprio richiedono un anno e mezzo o due, e la costruzione del tunnel circa cinque anni. Il riferimento realistico per la prima fase è il 2032-2033. Qualsiasi promessa di 'tra tre anni' contraddice la storia del progetto.

Di quanto aumenterà il valore dei terreni lungo il tracciato?

Nessuno può dare una cifra esatta. Sulla base dei progetti infrastrutturali thailandesi passati (ampliamento delle expressway di Bangkok, linee MRT), i lotti entro 1-2 km dagli svincoli sono saliti di decine di punti percentuali nei due o tre anni successivi all'approvazione del finanziamento, non dopo l'apertura al traffico.

Uno straniero può comprare terreno a Phuket per sfruttare questa crescita?

No, un non residente non può intestarsi terreno in proprietà diretta. Le opzioni legali restano: condominio in freehold entro la quota straniera del 49%, leasehold trentennale rinnovabile, oppure partecipazione in una società thailandese che svolga attività economica reale.

Meglio Kathu o Patong?

Kathu. A Patong l'effetto della strada è già in parte scontato nel prezzo, e restano pochissimi lotti per nuovi progetti. Kathu ottiene il guadagno maggiore in termini di tempo di percorrenza e ha margine di terreno disponibile.

Conviene aspettare il 2027 o comprare ora?

Se l'immobile è interessante di per sé (rendita, posizione, prezzo), conviene comprare ora: l'infrastruttura sarà un bonus. Se l'unica ragione d'acquisto è la futura strada, si sta pagando una notizia che potrebbe non concretizzarsi per la terza volta.

Il progetto influenza anche i prezzi dei condomini o solo dei terreni?

Soprattutto i terreni. I condomini reagiscono più debolmente e in ritardo, perché il loro prezzo dipende principalmente dal flusso di locazione e dal brand della società di gestione. Eccezione: i progetti entro 300-500 metri dai futuri svincoli, che i developer inizieranno a vendere con un sovrapprezzo 'accessibilità' subito dopo la decisione sul finanziamento.

Cosa succede se il finanziamento non si trova?

Lo scenario non è escluso: in nove anni il progetto è già stato rinviato due volte. In quel caso Patong resterebbe con la strada 4029, e chi ha comprato terreno speculativo a Thalang si troverebbe con un asset senza data di uscita.

Ci sono progetti di trasporto alternativi a Phuket?

La metro leggera è di fatto congelata, l'ampliamento dell'aeroporto procede più lentamente della crescita dei passeggeri, e si discute di un secondo aeroporto nella provincia di Phang Nga. L'expressway resta oggi l'unico progetto con una cifra concreta e un ente responsabile definito.

Source: Phuket PRO

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