20 milliards de bahts pour l'expressway de Phuket : qui va gagner sur le foncier

La route entre l'aéroport de Phuket et Patong ne mesure que 48 kilomètres. En janvier, en pleine haute saison, un taxi met deux heures pour la parcourir. Ce chiffre, plus que n'importe quelle présentation de promoteur, explique pourquoi l'Expressway Authority of Thailand (EXAT) relance un projet débattu depuis 2015.

EXAT prévoit de lever environ 20 milliards de bahts pour la première phase de l'expressway de Phuket. Le schéma de financement, selon l'agence, devrait se préciser à partir de 2027.

Pour un investisseur, cela signifie une chose simple : le foncier le long du futur tracé ne se réévaluera pas quand les bulldozers arriveront, mais dès que la source de financement sera connue. Soit dans les dix-huit prochains mois.

Reponse rapide

• EXAT vise environ 20 milliards de bahts pour la première phase de l'expressway de Phuket ; le modèle de financement (obligations, fonds d'infrastructure, budget public ou PPP) doit se clarifier à partir de 2027.

• La première phase relie Kathu à Patong via un tunnel sous la crête de Nakkerd : environ 4 km au total, dont 1,85 km de tunnel. Le budget est passé d'environ 14,7 milliards de bahts (estimation 2017) à près de 20 milliards aujourd'hui.

• La seconde phase, le corridor Muang Mai - Ko Kaeo - Kathu, mesure environ 30,62 km pour un budget d'environ 46,75 milliards de bahts, selon un dossier examiné par le Cabinet en juillet 2026.

• Une mise en service réaliste de la première phase n'interviendrait pas avant 2031-2032 dans le meilleur des cas : appel d'offres, expropriations puis 4 à 5 ans de construction du tunnel.

• Le foncier réagit à l'annonce du financement, pas à l'ouverture de la route : historiquement, la hausse des prix intervient entre l'approbation du schéma de financement et le début des travaux.

• Un étranger ne peut pas acquérir de terrain en pleine propriété à Phuket : les options légales restent le condominium en freehold, la villa en leasehold, ou une participation dans une société thaïlandaise avec ses propres risques.

Faits cles

• 20 milliards de bahts : montant ciblé par EXAT pour la première phase ; les détails de financement seront révélés après 2026.

• Le projet de tunnel Kathu - Patong a reçu un accord de principe dès la fin des années 2010, mais neuf ans plus tard, aucun chantier n'a démarré : l'appel à concession en PPP n'a pas trouvé preneur à des conditions acceptables.

• L'aéroport de Phuket a accueilli plus de 16 millions de passagers en 2024, pour une capacité terminale conçue pour environ 12,5 millions : la saturation aggrave les embouteillages sur l'unique axe Thepkrasattri et la montée vers Patong.

• La route 4029 menant à Patong traverse un col avec des pentes atteignant 15%, l'un des tronçons les plus accidentogènes de l'île.

• Le projet de métro léger (Phuket Light Rail) est de facto gelé ; l'expressway reste le seul grand projet de transport de l'île doté d'un budget concret.

• Selon les acteurs du marché, l'écart de prix du foncier entre Kathu et Thalang atteint aujourd'hui un facteur trois : les terrains constructibles à Kathu se négocient nettement plus cher qu'à surface comparable dans le nord de Thalang, zone concernée par la seconde phase.

• Le marché immobilier résidentiel de Phuket est désormais évalué à plus de 705 milliards de bahts, le plus élevé parmi les provinces thaïlandaises, porté à environ 80% par les villas et condominiums de standing, avec des acheteurs étrangers (Europe de l'Ouest, Chine, Singapour, Moyen-Orient) comme principal moteur de la demande.

Pourquoi neuf ans de promesses n'ont pas produit de tunnel

C'est le fait essentiel à garder en tête avant de calculer un rendement. Le tunnel Kathu - Patong est discuté depuis plus longtemps que l'existence de la moitié des projets de Bang Tao et Layan, construits, vendus et revendus entretemps.

La raison est prosaïque. Le modèle de partenariat public-privé sur un tronçon de quatre kilomètres avec tunnel ne s'équilibre pas économiquement : le flux de péage d'un axe saturé six mois par an ne suffit pas à amortir une construction en roche montagneuse. Le concessionnaire privé exige des garanties de revenu minimum que l'État refuse d'accorder. D'où le pivot vers un financement direct porté par EXAT.

Voilà pourquoi la formule 'le schéma se précisera à partir de 2027' compte plus que le montant lui-même. Vingt milliards de bahts, c'est un chiffre de devis. Savoir qui apporte cet argent et à quel rendement, voilà le véritable déclencheur pour le marché foncier.

Où le foncier va vraiment prendre de la valeur

La géographie des gains ne suit pas l'intuition. Patong, contrairement aux attentes, en profitera le moins : il ne reste presque plus de terrains libres et les prix ont déjà atteint le plafond de solvabilité.

Trois zones concentreront l'essentiel de l'effet :

• Kathu, quartier proche du portail est du tunnel. Aujourd'hui, c'est le compromis pour ceux qui veulent Patong sans en payer le prix. Une fois la route ouverte, le trajet passera de 40-50 minutes en saison à quelques minutes, transformant Kathu en banlieue résidentielle de la station.

• Ko Kaeo et la côte est, point de jonction des deux phases futures, proche des hôpitaux, des écoles internationales et de la sortie vers Phuket Town. Le développement de milieu de gamme y est déjà actif.

• Thalang et Muang Mai, la zone la plus spéculative. Foncier bon marché, infrastructures faibles, seconde phase du projet. Le potentiel de multiplication existe, mais le risque de blocage pendant quinze ans aussi si la seconde phase est reportée comme la première.

Notre position : il est plus pertinent d'acheter aujourd'hui à Kathu et Ko Kaeo plutôt qu'à Thalang. La première phase bénéficie au moins d'une intention de financement, la seconde non. Cette différence de statut sépare l'investissement du pari.

Une réserve toutefois : si votre budget est inférieur à 8-10 millions de bahts, le jeu infrastructurel n'est pas pour vous. Avec cette somme, vous n'achèterez pas de terrain (et en tant qu'étranger, jamais en pleine propriété), mais un studio dont le rendement dépendra du flux touristique et de la société de gestion, pas du tracé de la route. Dans ce cas, raisonnez en taux d'occupation et loyer, pas en kilomètres.

Ce qu'il ne faut pas faire

L'erreur la plus fréquente est d'acheter une parcelle 'près du futur échangeur' via une société thaïlandaise créée pour une seule transaction. Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété à Phuket, et un montage avec actionnaires thaïlandais nominaux contrevient directement à la loi sur les activités commerciales étrangères. Les contrôles du Land Department sur l'île se sont durcis ces dernières années.

Deuxième erreur : l'horizon temporel. Un leasehold de 30 ans signé en 2026 expire à peu près au moment où la route atteindra sa pleine capacité. Un actif qui prend de la valeur en fin de bail profite au bailleur, pas à vous.

Troisième point : le chantier lui-même fait baisser les prix. Quatre à cinq ans de bruit, de poussière et de voies coupées à Kathu constituent une période durant laquelle le loyer près du portail du tunnel baissera, pas augmentera.

Que faire d'ici 2027

Surveillez deux éléments : la décision du Conseil des ministres sur la source de financement, et le lancement des expropriations pour l'emprise de la route. La publication des plans d'expropriation marque le moment où il devient trop tard pour négocier.

Si vous envisagez sérieusement un achat le long du corridor, allez constater sur place, de préférence en janvier ou février plutôt qu'en basse saison : les embouteillages vers Patong en pleine saison expliquent l'économie du projet mieux qu'aucun rapport.

FAQ

Quand l'expressway de Phuket ouvrira-t-il réellement ?

Si le schéma de financement est validé en 2027, l'appel d'offres et les acquisitions foncières prennent un an et demi à deux ans, et la construction du tunnel environ cinq ans. L'horizon réaliste pour la première phase se situe entre 2032 et 2033. Toute promesse de livraison 'dans trois ans' contredit l'historique du projet.

De combien le foncier va-t-il augmenter le long du tracé ?

Personne ne peut donner un chiffre exact. D'après l'expérience d'autres projets d'infrastructure thaïlandais (extensions d'expressways à Bangkok, lignes MRT), les parcelles situées dans un rayon de 1 à 2 km des échangeurs ont pris plusieurs dizaines de pourcents en deux à trois ans après l'approbation du financement, et non après l'ouverture.

Un étranger peut-il acheter du terrain à Phuket pour profiter de cette hausse ?

Non, un non-résident ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété. Les options légales sont : le condominium en freehold dans la limite du quota étranger de 49%, le leasehold de 30 ans renouvelable, ou une participation dans une société thaïlandaise exerçant une activité économique réelle.

Kathu ou Patong, que choisir ?

Kathu. À Patong, l'effet de la route est déjà en grande partie intégré aux prix, et il ne reste presque plus de terrains disponibles pour de nouveaux projets. Kathu bénéficie du plus grand gain de temps de trajet et dispose encore de réserves foncières.

Faut-il attendre 2027 ou acheter maintenant ?

Si le bien vous intéresse pour lui-même (loyer, emplacement, prix), achetez maintenant : l'infrastructure sera un bonus. Si la seule raison d'achat est la future route, vous payez pour une annonce qui pourrait, comme deux fois déjà, ne pas se concrétiser.

Le projet influence-t-il aussi le prix des condominiums, ou seulement le foncier ?

Surtout le foncier. Les condominiums réagissent plus faiblement et plus tardivement, car leur prix dépend principalement du flux locatif et de la marque de gestion. Exception : les projets situés à 300-500 mètres des futurs accès, que les promoteurs commenceront à vendre avec une prime 'accessibilité' dès l'annonce du financement.

Que se passera-t-il si le financement n'est pas trouvé ?

Ce scénario n'est pas à exclure : le projet a déjà été abandonné deux fois en neuf ans. Patong resterait alors dépendant de la route 4029, et les acheteurs spéculatifs de terrains à Thalang détiendraient un actif sans date de sortie.

Existe-t-il d'autres projets de transport à Phuket ?

Le métro léger est de facto gelé, l'extension de l'aéroport progresse plus lentement que le trafic passagers, et un second aéroport est évoqué dans la province de Phang Nga. L'expressway reste aujourd'hui le seul projet doté d'un montant précis et d'une agence porteuse identifiée.

Source: Nation Thailand

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.