20 млрд бат на експресвей Пхукета 2026: де земля подорожає першою

Дорога з аеропорту Пхукета до Патонга це 48 кілометрів. У січні, в розпал високого сезону, таксі долає їх за дві години. Саме ця цифра, а не презентації девелоперів, пояснює, чому Управління швидкісних автомагістралей Таїланду (EXAT) знову повернулося до проєкту, який обговорюють з 2015 року.

EXAT має намір залучити близько 20 млрд бат на першу чергу пхукетського експресвею. Схема фінансування, за заявами відомства, проясниться починаючи з 2027 року.

Для інвестора це означає просту річ: земля вздовж майбутньої траси почне переоцінюватися не тоді, коли підуть бульдозери, а коли стане зрозумілим джерело грошей. Тобто найближчі півтора року.

Швидка відповідь

• EXAT планує залучити близько 20 млрд бат на першу фазу швидкісної дороги на Пхукеті; конкретна модель фінансування (облігації, інфраструктурний фонд, держбюджет або ДПП) має визначитися з 2027 року.

• Перша черга це зв'язка Катху - Патонг з тунелем під хребтом Нахкерд. Проєктна довжина ділянки близько 4 км, з них приблизно 1,85 км тунель. Кошторис за роки перенесень зріс з орієнтовних 14,7 млрд бат (оцінка 2017 року) до порядку 20 млрд.

• Друга черга це коридор Муанг Май - Кохкео - Катху, довжиною близько 30,62 км з бюджетом близько 46,75 млрд бат; за даними Phuket PRO, маршрут включений до пакету транспортних ініціатив, що розглядатиме Кабінет міністрів у липні 2026 року.

• Реальне введення в експлуатацію першої черги за оптимістичним сценарієм не раніше 2031-2032 років: після рішення щодо фінансування потрібні тендер, експропріація ділянок і 4-5 років будівництва тунелю.

• Земля реагує на новину про фінансування, а не на відкриття руху. Історично за тайськими інфраструктурними проєктами основний стрибок цін припадає на період між затвердженням схеми фінансування та стартом робіт.

• Іноземець не може купити землю у власність. Участь у цій історії для нерезидента це кондомініум у фрихолді, вілла на лізхолді або частка в тайській компанії з усіма її ризиками.

Ключові факти

• 20 млрд бат цільова сума залучення EXAT під першу фазу проєкту; параметри угоди відомство обіцяє розкрити після 2026 року.

• Проєкт тунелю Катху - Патонг отримав принципове схвалення ще у другій половині 2010-х, але за дев'ять років не дійшов до котловану: концесійний конкурс за моделлю ДПП не зібрав заявок на прийнятних умовах, і проєкт неодноразово повертали на перегляд.

• Аеропорт Пхукета у 2024 році обслужив понад 16 млн пасажирів за проєктної потужності терміналів близько 12,5 млн. Перевантаження дає затори на єдиній артерії Тепкрасаттрі та на підйомі до Патонга.

• Існуюча дорога 4029 в Патонг проходить через перевал з ухилами до 15% і вважається однією з найаварійніших ділянок острова.

• Проєкт пхукетського легкого метро (Phuket Light Rail) де-факто заморожений; експресвей залишився єдиним великим транспортним проєктом острова з живим бюджетним слідом.

• Друга черга Муанг Май - Кохкео - Катху покликана перерозподілити попит між західним узбережжям і районами, які історично вважалися 'робочими' та недооціненими.

• За оцінками ринку, розрив у ціні землі між Катху і Талангом сьогодні трикратний: ділянки під забудову в Катху торгуються помітно дорожче, ніж зіставні за площею у північних районах Тааланга, куди й прийде друга черга траси.

Чому дев'ять років обіцянок не перетворилися на тунель

Це головний факт, який варто тримати в голові, перш ніж рахувати дохідність. Тунель Катху - Патонг обговорюється довше, ніж існує половина проєктів Bang Tao і Layan, які за цей час були побудовані, продані і перепродані.

Причина прозаїчна. Модель державно-приватного партнерства на чотирикілометровій ділянці з тунелем не сходиться по економіці: тарифного потоку з одного напрямку, завантаженого шість місяців на рік, не вистачає, щоб окупити будівництво в гірській породі. Приватний концесіонер вимагає гарантій мінімального доходу, держава їх давати не хоче. Звідси і розворот до прямого залучення грошей через EXAT.

Ось чому формулювання 'схема проясниться з 2027 року' важливіша за саму суму. Двадцять мільярдів бат це цифра кошторису. Відповідь на питання, хто ці гроші дає і під яку дохідність, і є справжнім тригером для ринку землі.

Де саме подорожчає земля

Географія виграшу не збігається з інтуїцією. Патонг, всупереч очікуванням, виграє найменше: там і так майже не залишилося вільних ділянок, а ціни давно вперлися в стелю платоспроможності.

Основний ефект отримають три зони:

• Катху район біля східного порталу тунелю. Сьогодні це компроміс для тих, кому потрібен Патонг, але не за ціною Патонга. Після відкриття траси поїздка скорочується з 40-50 хвилин у сезон до кількох хвилин, і Катху перетворюється на спальне передмістя курорту.

• Кохкео і східне узбережжя точка перетину майбутніх черг, поруч з госпіталями, міжнародними школами і виїздом на Пхукет-таун. Тут вже зараз йде активна забудова середнього сегмента.

• Таланг і Муанг Май найспекулятивніша ділянка. Дешева земля, слабка інфраструктура, друга черга проєкту. Може вистрелити кратно, може простояти п'ятнадцять років, якщо другу фазу відкладуть слідом за першою.

Позиція, яку варто врахувати: купувати зараз має сенс у Катху і Кохкео, а не в Тааланзі. Перша черга профінансована хоча б на рівні намірів, друга ні. Різниця між цими двома статусами і є різниця між інвестицією і лотереєю.

Застереження, за якого все вищесказане не працює: якщо ваш бюджет нижчий за 8-10 млн бат, інфраструктурна гра не для вас. На цю суму ви не купите землю (і як іноземець не купите її взагалі), а купите студію, дохідність якої залежить від турпотоку і керуючої компанії, а не від того, де пройде траса. Тоді рахуйте завантаженість і ставку оренди, а не кілометри.

Чого не варто робити

Найчастіша помилка купувати ділянку 'біля майбутньої розв'язки' через тайську компанію, створену під одну угоду. Землю на Пхукеті іноземець у власність не оформить, а компанійська схема з номінальними тайськими акціонерами прямо суперечить закону про іноземний бізнес. Перевірки Земельного департаменту на острові за останні роки стали жорсткішими.

Друга помилка це горизонт. Лізхолд на 30 років, куплений у 2026 році, закінчується приблизно тоді ж, коли траса вийде на проєктне завантаження. Актив, який дорожчає до кінця терміну оренди, приносить вигоду орендодавцю, а не вам.

Третє: будівництво саме по собі знижує ціну. Чотири-п'ять років шуму, пилу і перекритих з'їздів у Катху це період, коли орендна ставка біля порталу тунелю просяде, а не зросте.

Що робити до 2027 року

Стежити за двома речами: рішенням Кабінету міністрів щодо джерела фінансування і стартом експропріації ділянок під смугу відводу. Публікація карт відчуження це момент, після якого торгуватися вже пізно.

Якщо ви всерйоз розглядаєте покупку в коридорі траси, поїдьте подивитися самі і обов'язково в січні або лютому, а не в міжсезоння: затор на підйомі до Патонга в пік сезону пояснює економіку проєкту краще за будь-який звіт.

Варто також пам'ятати загальну картину ринку: за даними Nation Thailand, ринок житлової нерухомості Пхукета сьогодні оцінюється понад 705 млрд бат, це найвищий показник серед регіональних провінцій Таїланду, а курортні вілли і кондомініуми забезпечують близько 80% пропозиції за вартістю. Іноземні покупці, включно з клієнтами з Китаю, Гонконгу, Сінгапуру, Тайваню, Західної Європи та Близького Сходу, залишаються головним драйвером попиту, тоді як тайські покупці становлять приблизно 15-25% сегмента преміальної нерухомості.

FAQ

Коли реально відкриється експресвей на Пхукеті?

За умови, що схема фінансування затверджується у 2027 році, тендер і викуп землі займають півтора-два роки, а будівництво тунелю близько п'яти років. Реалістичний орієнтир по першій черзі 2032-2033 роки. Будь-які обіцянки 'через три роки' суперечать історії проєкту.

Наскільки подорожчає земля вздовж траси?

Точної цифри не назве ніхто. За досвідом тайських інфраструктурних проєктів (розширення експресвеїв у Бангкоку, лінії MRT) ділянки в радіусі 1-2 км від розв'язок дорожчали на десятки відсотків протягом двох-трьох років після затвердження фінансування. Ключове слово 'після затвердження', а не після відкриття.

Чи може іноземець купити землю на Пхукеті під це зростання?

Ні, землю у власність нерезидент оформити не може. Легальні варіанти: кондомініум у фрихолді в межах іноземної квоти 49%, лізхолд на 30 років з можливістю продовження або участь у тайській компанії, що веде реальну господарську діяльність.

Що вигідніше, Катху чи Патонг?

Катху. У Патонзі ефект дороги вже частково в ціні, а вільних майданчиків під нові проєкти майже немає. Катху отримує головний виграш за часом у дорозі і має запас землі.

Чи варто чекати 2027 року, чи купувати зараз?

Якщо об'єкт цікавий сам по собі (за орендою, локацією, ціною) купувати зараз, інфраструктура буде бонусом. Якщо єдина причина покупки майбутня дорога, ви платите за новину, яка може не збутися втретє.

Чи впливає проєкт на ціни кондомініумів, чи тільки на землю?

На землю сильніше. Кондомініуми реагують слабше і пізніше, тому що їхня ціна формується здебільшого орендним потоком і брендом керуючої компанії. Виняток проєкти в 300-500 метрах від майбутніх з'їздів, які девелопери почнуть продавати з націнкою 'за транспортну доступність' одразу після рішення щодо фінансування.

Що буде з проєктом, якщо гроші не знайдуть?

Сценарій не виключений: за дев'ять років він вже реалізовувався двічі. Тоді Патонг залишиться з дорогою 4029, а спекулятивні покупці землі в Тааланзі триматимуть актив без дати виходу.

Чи є на Пхукеті альтернативні транспортні проєкти?

Легке метро фактично заморожене, розширення аеропорту йде повільніше за пасажиропотік, обговорюється другий аеропорт у провінції Пхангнга. Експресвей сьогодні єдиний проєкт із конкретною сумою і конкретним відомством-замовником.

Конкретна рекомендація: не купуйте землю під трасу, купуйте готовий об'єкт у Катху або Кохкео з адекватною орендною дохідністю тут і зараз, а рішення EXAT щодо фінансування розглядайте як безкоштовний опціон на зростання вартості. Так ви заробляєте незалежно від того, вийде проєкт з паперу чи ні.

Джерело: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.