Kathu-Patong Expressway Phuket: 3,98 km Tunnel, 5 Minuten, Eröffnung 2031

Die Auffahrt auf den Patong Hill sieht im Januar so aus: zwei Serpentinenspuren, ein Lkw im ersten Gang, dahinter eine Kolonne aus vierzig Autos und Rollern, und vierzig Minuten für eine Strecke, die auf der Karte sechs Kilometer misst. Die Notausweiche mit Schotterbelag am Gefälle steht dort nicht zur Zierde.

Die thailändische Regierung verspricht nun, diesen Abschnitt durch eine gebührenpflichtige Straße mit Tunnel zu ersetzen und die Fahrzeit auf fünf Minuten zu verkürzen. Der Zeitplan wirkt konkreter als in den vergangenen acht Jahren: Kabinettsvorlage im Dezember 2026, Baubeginn im Oktober 2027, Eröffnung der ersten Bauphase 2031.

Für Investoren bedeutet das eines: Das Einstiegsfenster bei Grundstücken und Immobilien entlang der künftigen Trasse ist etwa bis zur ersten Betonlieferung offen. Danach bestimmt nicht mehr das Gerücht den Preis, sondern die Baustelle selbst.

Kurzantwort

• Die erste Bauphase Kathu-Patong ist eine Mautstraße von rund 3,98 km Länge, davon etwa 1,85 km als zweiröhriger Tunnel durch den Berg.

• Die Fahrzeit Kathu - Patong sinkt von 30-40 Minuten in der Hochsaison auf rund 5 Minuten.

• Schlüsseltermine: Kabinettsentscheidung im Dezember 2026, Baubeginn im Oktober 2027, Eröffnung der ersten Phase 2031.

• Geschätzte Kosten der ersten Phase: rund 14-15 Milliarden Baht (nach anderen Quellen auch bis zu 16,757 Milliarden Baht Gesamtinvestition, davon ca. 5,792 Milliarden Baht für Grunderwerb), die Summe wurde seit 2018 mehrfach angepasst.

• Ausländer können in Thailand kein Land direkt besitzen: Der Zugang zu Grundstücken entlang der Trasse erfolgt über langfristige Pacht oder eine thailändische Gesellschaftsstruktur, das ist das eigentliche Risiko, nicht die Bauzeit.

• Fazit: Ein Kauf im Hinblick auf den Expressway lohnt sich nur, wenn sich die Immobilie schon heute durch Vermietung rechnet. Die Straße sollte ein Bonus sein, kein Geschäftsplan.

Wichtige Fakten

• Träger des Projekts ist die Expressway Authority of Thailand (EXAT); die Umsetzung wird als öffentlich-private Partnerschaft mit Mautgebühr diskutiert, finanziert unter anderem über einen Infrastrukturfonds von etwa 20 Milliarden Baht.

• Die erste Phase verbindet den Bezirk Kathu mit Patong und umgeht die heutige Serpentine am Patong Hill, einen der unfallträchtigsten Abschnitte im Straßennetz von Phuket.

• Die zweite Phase soll die Strecke bis zur Stadt Phuket (Muang) und in Richtung Koh Kaew um mehrere Dutzend Kilometer verlängern, mit deutlich höherem Budget von geschätzt rund 67,5 Milliarden Baht; feste Termine dafür gibt es noch nicht, ein möglicher Baubeginn wird für Oktober 2028 diskutiert.

• Die Mautgebühr ist Anfang 2026 noch nicht festgelegt. Bisher diskutierte Spannen orientieren sich am Fahrzeugtyp, vom Motorrad bis zum Lkw.

• Das Projekt steht seit 2017/2018 auf der Agenda. In der Zwischenzeit wurden Baubeginne für 2020, 2022 und 2024 genannt, keiner wurde eingehalten.

• Ein paralleles Infrastrukturprojekt der Insel, die Leichtbahnverbindung Tha Nun - Chalong, wurde 2021 eingefroren und in ein Straßenbahn-/ART-Projekt umgewandelt, das bis 2026 noch nicht in die Bauphase eingetreten ist.

Was fünf Minuten wirklich verändern

Patong und Kathu funktionieren heute als zwei getrennte Märkte, getrennt durch einen Berg. In Patong dominieren kurzfristige Vermietung und Nachtökonomie, Preise liegen bei neuen Projekten am Meer bei etwa 150.000-220.000 Baht pro Quadratmeter. In Kathu wohnen dagegen viele, die an der Küste arbeiten, es gibt internationale Schulen, Golfplätze, ein Krankenhaus; der Quadratmeterpreis in Neubauprojekten liegt deutlich niedriger, nach Marktschätzungen bei etwa 100.000-140.000 Baht.

Der Tunnel entfernt diese Trennlinie. Wer heute Wohnungen an Touristen in Patong vermietet, könnte künftig in Kathu wohnen, ohne täglich eine Stunde im Verkehr zu verlieren. Hotelpersonal wäre nicht mehr an die teure Küste gebunden. Das ist der klassische Effekt eines Verkehrskorridors: Nicht der Endpunkt wird teurer, sondern das, was bisher durch Zeitverlust abgeschnitten war.

Es gibt auch eine Kehrseite, über die Grundstücksverkäufer selten sprechen. Die gebührenpflichtige Einfahrt nach Patong macht den Verkehrsfluss steuerbar, aber nicht kostenlos. Ein Teil des lokalen Verkehrs bleibt auf der alten Straße, und Anlieger entlang der Serpentine dürften eher weniger Laufkundschaft haben als mehr.

Warum ich vom Grundstückskauf 'auf die Trasse hin' abrate

Wer 2018 in Kathu Grundstücke im Hinblick auf die angekündigte Eröffnung 2024 kaufte, zahlte acht Jahre lang Grundsteuer und erhielt keinen einzigen Baht Mieteinnahme. Die Infrastrukturprämie auf Phuket entsteht historisch nicht im Moment der Ankündigung und auch nicht bei der Kabinettsgenehmigung, sondern erst in den letzten anderthalb bis zwei Jahren vor der tatsächlichen Eröffnung. Bis dahin preist der Markt das Risiko einer Verschiebung ein, und das zu Recht.

Dazu kommt die rechtliche Ebene. Land wird an Ausländer nicht verkauft. Es bleiben die langfristige Pacht mit Registrierung beim Landamt (üblich sind 30 Jahre, Verlängerungen sind rechtlich nicht garantiert) und eine thailändische Gesellschaft, bei der der Ausländer weniger als die Hälfte des Kapitals kontrolliert. Die zweite Konstruktion gerät regelmäßig unter Prüfung wegen Strohmann-Aktionären. Eine Grundstückswette über fünf Jahre mit einer solchen Struktur ist keine Investition, sondern eine Wette mit schlechten Bedingungen.

Liegt das Budget unter 10 Millionen Baht, betrifft das Gesagte Sie ohnehin nicht: Grundstücksspekulation lohnt sich in diesem Bereich nicht, Gebühren und Rechtsberatung fressen die Differenz auf.

Wo der Einstieg sinnvoll erscheint

Ein Freehold-Kondominium in Kathu oder an den östlichen Zugängen zu Patong, das schon heute 6-8% Bruttorendite aus Langzeitvermietung erwirtschaftet und nicht von der Tourismussaison abhängt. Ein solches Objekt verliert nicht an Sinn, falls das Kabinett das Projekt um ein Jahr verschiebt, und gewinnt zusätzliches Potenzial, sobald der Tunnel öffnet.

Eine zweite Option für Anleger mit Zehnjahreshorizont: ein kleines Renditeobjekt in der Nähe künftiger Anschlussstellen in Kathu, gekauft ohne den 'Expressway-Aufschlag' im Preis. Die Differenz zwischen Verhandlungspreis und Listenpreis erreicht auf Phuket häufig 10-15%, und genau jetzt, vor Baubeginn, lohnt es sich, darüber zu verhandeln.

Fahren Sie vor dem Kauf selbst über den Patong Hill, morgens um sieben und abends um sechs. So spürt man den Unterschied direkter als in jeder Verkaufspräsentation.

FAQ

Wann wird der Kathu-Patong Expressway tatsächlich eröffnet?

Das Zieldatum für die erste Bauphase ist 2031, vorausgesetzt das Kabinett genehmigt das Projekt im Dezember 2026 und der Bau beginnt im Oktober 2027. Angesichts der bisherigen Verschiebungen sollte man mit 1-2 Jahren Verzögerung rechnen.

Wie hoch wird die Maut sein?

Der Tarif ist noch nicht festgelegt. Diskutiert wurde eine Staffelung nach Fahrzeugtyp, vom Motorrad bis zum schweren Lkw. Für tägliche Pendler wird das ein spürbarer Kostenfaktor.

Wie stark werden Immobilien in Kathu im Preis steigen?

Eine genaue Zahl kann niemand nennen. Erfahrungen mit Verkehrskorridoren in Bangkok zeigen, dass der Hauptpreiszuwachs in den letzten 18-24 Monaten vor Eröffnung und im ersten Jahr danach eintritt. Auf eine Preisverdopplung binnen fünf Jahren allein wegen der Straße würde ich nicht setzen.

Können Ausländer Land entlang der Trasse kaufen?

Direkt nicht. Verfügbar sind langfristige Pacht mit Registrierung beim Landamt sowie Beteiligung an einer thailändischen Gesellschaft mit weniger als 50% Anteil. Die zweite Variante erfordert echte Geschäftstätigkeit und wird von den Behörden überprüft.

Was ist attraktiver: Patong oder Kathu?

Patong bietet höhere saisonale Rendite bei schärferem Wettbewerb um Mieter. Kathu ist günstiger im Einstieg und profitiert stärker vom Tunnel. Für einen Kauf mit Zeithorizont bis 2031 würde ich Kathu wählen.

Wird der Bau das Leben im Viertel beeinträchtigen?

Ja, kurzfristig negativ. Drei bis vier Jahre Bauzeit bedeuten Lärm, schweres Gerät und Verkehrsbeschränkungen an den Tunnelportalen. Objekte in unmittelbarer Nähe zur Baustelle könnten bei den Mieteinnahmen vorübergehend einbüßen.

Lohnt es sich, auf die Kabinettsgenehmigung im Dezember 2026 zu warten?

Wenn Sie über ein konkretes Objekt verhandeln: nein, Warten lohnt sich nicht, die Genehmigung schlägt sich sofort in den Erwartungen der Verkäufer nieder. Wenn Sie einen spekulativen Grundstückskauf erwägen: warten Sie ab und prüfen Sie, ob das Budget tatsächlich bestätigt ist.

Gibt es auf Phuket weitere Infrastrukturprojekte mit Preiswirkung?

Der Flughafenausbau, ein Schienenverkehrsprojekt entlang der Insel und die Modernisierung der Straße 402. Von diesen hat bislang nur der Expressway konkrete Termine erreicht, die übrigen bleiben vorerst auf dem Papier.

Als Fazit: Betrachten Sie den Kathu-Patong Expressway als Faktor, der die Liquidität einer Immobilie beim Wiederverkauf steigert, nicht als Einkommensquelle. Kaufen Sie, was Sie halten und vermieten können, selbst wenn der Tunnel erst 2034 öffnet.

Source: The Thaiger

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