Expressway Kathu-Patong : 3,98 km, 5 minutes et une ouverture prevue en 2031

Gravir Patong Hill en janvier ressemble a ceci : deux voies en lacets, un camion en premiere vitesse, une colonne de quarante voitures et scooters derriere lui, et quarante minutes pour parcourir un troncon qui ne mesure que six kilometres sur la carte. La sortie de secours gravillonnee dans la descente n'est pas la pour decorer.

Le gouvernement thailandais promet de remplacer ce tronçon par une voie a peage avec tunnel, ramenant le trajet a cinq minutes. Le calendrier est aujourd'hui plus precis qu'il ne l'a jamais ete en huit ans : presentation du projet au Conseil des ministres en decembre 2026, debut des travaux en octobre 2027, ouverture de la premiere phase en 2031.

Pour un investisseur, cela signifie une chose : la fenetre d'entree sur le foncier et l'immobilier le long du futur trace reste ouverte jusqu'au premier coup de beton. Apres cela, ce ne sera plus la rumeur qui fixera les prix, mais le chantier lui-meme.

Reponse rapide

• La premiere phase du Kathu-Patong est une voie a peage d'environ 3,98 km, dont environ 1,85 km de tunnel bitube creuse dans la montagne.

• Le temps de trajet estime entre Kathu et Patong passerait de 30 a 40 minutes en haute saison a environ 5 minutes.

• Dates cles confirmees par EXAT : soumission au Conseil des ministres en decembre 2026, debut des travaux en octobre 2027, ouverture visee en octobre 2031.

• Le cout estime de la premiere phase s'eleve a environ 16,757 milliards de bahts, dont environ 5,792 milliards pour l'acquisition fonciere et 10,965 milliards pour la construction et la supervision ; EXAT prevoit de lever environ 20 milliards de bahts via un fonds d'infrastructure.

• Un etranger ne peut pas detenir de terrain directement en Thailande : l'acces aux actifs fonciers le long du trace passe par un bail longue duree ou une structure thailandaise, et c'est la le veritable risque de la transaction, pas le calendrier des travaux.

• Notre conclusion : n'achetez, en vue de ce projet, que ce qui est deja rentable en location aujourd'hui. La route doit etre un bonus, pas un business plan.

Faits cles

• Le projet est porte par l'Expressway Authority of Thailand (EXAT), avec un montage etudie sous forme de partenariat public-prive incluant un peage.

• La premiere phase relie le district de Kathu a Patong, contournant l'actuel col serpentin de Patong Hill, l'un des troncons les plus accidentogenes du reseau routier de Phuket.

• Le projet global du reseau d'expressway de Phuket s'etend sur environ 34,6 km pour un budget total avoisinant 84,2 milliards de bahts ; une seconde phase, prolongeant le trace vers Koh Kaew et Muang Phuket, est estimee a environ 67,5 milliards de bahts, avec un debut evoque pour octobre 2028.

• Le tarif du peage n'est pas encore fixe debut 2026. Des fourchettes ont ete evoquees selon le type de vehicule, de la moto au poids lourd.

• Le projet figure a l'agenda depuis 2017-2018. Des dates de demarrage des travaux ont ete annoncees pour 2020, 2022 puis 2024, sans jamais etre respectees.

• Le projet parallele de transport ferroviaire leger Tha Nun - Chalong a ete gele en 2021 et retravaille en projet de tramway/ART qui, en 2026, n'a toujours pas debute.

Ce que changent vraiment cinq minutes

Patong et Kathu fonctionnent aujourd'hui comme deux marches distincts, separes par une montagne. A Patong : location courte duree, economie nocturne, prix autour de 150 000 a 220 000 bahts le metre carre dans les projets neufs en bord de mer. A Kathu : logement pour ceux qui travaillent sur la cote, ecoles, golf, hopital ; le metre carre dans le neuf y est nettement moins cher, autour de 100 000 a 140 000 bahts selon les estimations du marche.

Le tunnel supprime cette barriere. Celui qui loue un appartement aux touristes a Patong pourra vivre a Kathu sans perdre une heure par jour. Le personnel hotelier ne sera plus contraint de resider sur la cote, plus chere. C'est l'effet classique d'un corridor de transport : ce n'est pas le point d'arrivee qui prend de la valeur, mais ce qui en etait auparavant coupe par le temps de trajet.

Il y a aussi un revers que les vendeurs de terrains passent sous silence. Un acces payant a Patong rendra le flux mieux gere, mais pas gratuit. Une partie du trafic local restera sur l'ancienne route, et les commerces de bord de route sur le col verront leur frequentation baisser plutot qu'augmenter.

Pourquoi acheter du terrain 'en prevision de la route' est risque

Les personnes qui ont achete des parcelles a Kathu en 2018, tablant sur une ouverture annoncee pour 2024, ont paye huit annees de taxe fonciere sans percevoir un seul baht de revenu locatif. Sur Phuket, la prime liee aux infrastructures arrive historiquement non pas au moment de l'annonce, ni meme au moment de l'approbation par le Conseil des ministres, mais dans les dix-huit a vingt-quatre derniers mois avant l'ouverture physique. Avant cela, le marche integre dans les prix le risque de report, et il a raison de le faire.

Ajoutez a cela la couche juridique. Un terrain ne se vend pas a un etranger. Restent le bail longue duree enregistre aupres du Land Department (duree standard de 30 ans, sans garantie de renouvellement selon la jurisprudence) et la societe thailandaise, dans laquelle l'etranger controle moins de la moitie du capital. Ce second montage fait regulierement l'objet de controles sur les actionnaires nominataires. Un pari foncier sur cinq ans avec ce type de structure n'est pas un investissement, c'est un pari aux conditions defavorables.

Si votre budget est inferieur a 10 millions de bahts, tout ce qui precede ne vous concerne pas : les jeux fonciers a ce niveau n'ont pas de sens, les frais et l'accompagnement juridique absorberont la difference.

Ou l'entree a-t-elle du sens ?

Un condominium en pleine propriete (freehold) a Kathu ou dans les abords est de Patong, generant deja 6 a 8% de rendement brut en location longue duree, independamment de la saison touristique. Un tel bien ne perd pas son interet si le Conseil des ministres reporte le projet d'un an, et beneficie d'un potentiel de plus-value supplementaire lorsque le tunnel ouvrira.

Deuxieme option pour ceux qui raisonnent sur un horizon de dix ans : un petit bien locatif pres des futurs echangeurs a Kathu, achete sans prime 'liee a l'expressway'. L'ecart entre le prix de transaction et le prix affiche atteint souvent 10 a 15% a Phuket, et c'est maintenant, avant le debut des travaux, qu'il faut le negocier.

Avant d'acheter, montez vous-meme Patong Hill, a sept heures du matin et a six heures du soir. Mieux vaut organiser la visite a l'avance qu'expliquer plus tard pourquoi le bien se retrouve enclave.

FAQ

Quand l'expressway Kathu-Patong ouvrira-t-il vraiment ?

La date cible pour la premiere phase est 2031, sous reserve d'une approbation du Conseil des ministres en decembre 2026 et d'un debut des travaux en octobre 2027. Compte tenu des reports passes, il est prudent d'anticiper un decalage possible de 1 a 2 ans.

Combien coutera le peage ?

Le tarif n'est pas encore fixe. Une differenciation selon le type de vehicule a ete evoquee, de la moto au poids lourd. Pour des trajets quotidiens, cela representera une depense sensible.

De combien l'immobilier a Kathu va-t-il se valoriser ?

Personne ne peut donner de chiffre precis. L'experience des corridors de transport a Bangkok montre que l'essentiel de la hausse se concentre sur les 18 a 24 mois precedant l'ouverture et la premiere annee suivante. Miser sur un doublement des prix en cinq ans uniquement grace a la route serait imprudent.

Un etranger peut-il acheter un terrain le long du trace ?

Pas directement. Restent le bail longue duree enregistre aupres du Land Department et la participation dans une societe thailandaise avec une part inferieure a 50%. Ce second montage exige une activite economique reelle et fait l'objet de controles par les autorites.

Que privilegier : Patong ou Kathu ?

Patong offre un rendement saisonnier plus eleve mais une concurrence plus forte pour trouver des locataires. Kathu est moins cher a l'achat et beneficie davantage de l'effet tunnel. Pour un achat sur un horizon jusqu'a 2031, Kathu apparait comme le choix le plus rationnel.

Le chantier va-t-il perturber la vie du quartier ?

Oui, et negativement dans un premier temps. Trois a quatre ans de travaux impliquent bruit, engins lourds et restrictions de circulation pres des entrees du tunnel. Les biens situes a proximite immediate du chantier pourraient voir leur loyer baisser temporairement.

Faut-il attendre l'approbation du Conseil des ministres en decembre 2026 ?

Si vous negociez un bien precis, non, attendre n'est pas avantageux : l'approbation se repercutera immediatement dans les attentes des vendeurs. Si vous envisagez un achat foncier speculatif, mieux vaut attendre confirmation que le budget est bien valide.

Existe-t-il d'autres projets d'infrastructure a Phuket qui influencent les prix ?

L'extension de l'aeroport, un projet de transport ferroviaire le long de l'ile, et la modernisation de la route 402. Parmi eux, seul l'expressway a atteint le stade de dates concretes ; les autres restent pour l'instant sur le papier.

En resume : considerez le Kathu-Patong comme un facteur qui ameliorera la liquidite du bien a la revente, pas comme une source de revenu en soi. Achetez ce que vous etes prets a conserver et a louer, meme si le tunnel n'ouvre finalement qu'en 2034.

Source : The Nation Thailand

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