Superstrada Kathu-Patong 2031: vale la pena comprare oggi a Phuket?

Salire su Patong Hill a gennaio significa questo: due corsie di tornanti, un camion in prima marcia, dietro una colonna di quaranta tra auto e moto, e quaranta minuti per un tratto che sulla mappa misura sei chilometri. La piazzola di emergenza con la ghiaia in discesa non è lì per decorazione.

Il governo thailandese promette di sostituire questo tratto con una superstrada a pedaggio con tunnel, riducendo il tragitto a circa 5 minuti. Il calendario oggi è più concreto rispetto agli otto anni precedenti: presentazione al Consiglio dei Ministri (Cabinet) a dicembre 2026, avvio dei lavori a ottobre 2027, apertura della prima fase nel 2031.

Per un investitore internazionale questo significa una cosa sola: la finestra d'ingresso su terreni e immobili lungo il futuro tracciato resta aperta fino al momento del primo getto di cemento. Dopo, sarà il cantiere a fissare il prezzo, non più le voci di corridoio.

Risposta rapida

• La prima fase Kathu-Patong è una superstrada a pedaggio lunga circa 3,98 km, di cui circa 1,85 km in un tunnel a doppia canna attraverso la montagna.

• Il tempo di percorrenza stimato Kathu-Patong scende da 30-40 minuti nell'alta stagione a circa 5 minuti, secondo quanto riportato da fonti internazionali.

• Date chiave: Consiglio dei Ministri - dicembre 2026, inizio lavori - ottobre 2027, apertura prima fase - 2031 (fino a ottobre 2031).

• Il costo stimato della prima fase si aggira sui 14-15 miliardi di baht, cifra rivista più volte dal 2018 insieme al prezzo di esproprio dei terreni; l'ente EXAT punta a raccogliere circa 20 miliardi di baht tramite un Infrastructure Fund dedicato.

• Uno straniero non può possedere terreni in Thailandia direttamente: l'accesso agli asset fondiari lungo il tracciato passa da un leasehold a lungo termine o da una struttura societaria thailandese, e questo è il rischio principale dell'operazione, non i tempi di cantiere.

• La mia valutazione: ha senso acquistare, in ottica della superstrada, solo ciò che genera reddito da locazione già oggi. L'infrastruttura deve essere un bonus, non il business plan.

Fatti chiave

• Il progetto è gestito dalla Expressway Authority of Thailand (EXAT); lo schema realizzativo è stato discusso come partenariato pubblico-privato con pedaggio.

• La prima fase collega il distretto di Kathu con Patong, bypassando l'attuale serpentina di Patong Hill, uno dei tratti stradali più pericolosi della rete viaria di Phuket.

• Il progetto complessivo della rete di superstrade di Phuket vale circa 84,2 miliardi di baht su 34,6 km; la seconda fase prevede l'estensione verso Koh Kaew e la città di Phuket, con un budget stimato di circa 67,5 miliardi di baht e un avvio ipotizzato a ottobre 2028.

• Investimento della prima fase: circa 16,757 miliardi di baht, di cui 5,792 miliardi per l'acquisizione dei terreni e 10,965 miliardi per costruzione e supervisione.

• La tariffa del pedaggio non è ancora stata approvata a inizio 2026. Le fasce discusse in precedenza erano legate al tipo di veicolo, dalla moto al camion pesante.

• Il progetto è in agenda dal 2017-2018. In questi anni sono state annunciate date di avvio lavori per il 2020, il 2022 e il 2024, nessuna delle quali è stata rispettata.

• Il progetto parallelo di trasporto leggero su rotaia Thanoon-Chalong è stato congelato nel 2021 e riconvertito in un progetto tram/ART che, a inizio 2026, non è ancora entrato in fase di cantiere.

Cosa cambiano davvero cinque minuti

Patong e Kathu oggi funzionano come due mercati distinti, separati da una montagna. A Patong: affitti brevi, economia notturna, prezzi intorno a 150.000-220.000 baht al metro quadro nei nuovi progetti fronte mare. A Kathu: alloggi per chi lavora sulla costa, scuole, campi da golf, ospedale; il metro quadro nei nuovi progetti è nettamente più economico, secondo stime di mercato intorno a 100.000-140.000 baht.

Il tunnel elimina la barriera. Chi affitta un appartamento ai turisti a Patong potrà vivere a Kathu senza perdere un'ora al giorno. Il personale alberghiero non sarà più vincolato alla costa più costosa. È il classico effetto di un corridoio di trasporto: non è il punto d'arrivo a rivalutarsi, ma ciò che era tagliato fuori dal tempo di percorrenza.

C'è anche un rovescio della medaglia di cui i venditori di terreni non parlano. Il pedaggio renderà il flusso gestibile, ma non gratuito. Parte del traffico locale resterà sulla vecchia strada, e i proprietari di attività commerciali lungo il tornante vedranno un calo di passaggio, non una crescita.

Perché non consiglio di comprare terreni 'in vista della strada'

Chi ha acquistato terreni a Kathu nel 2018 puntando sull'apertura annunciata per il 2024 ha pagato otto anni di imposta fondiaria senza incassare un solo baht di reddito da locazione. A Phuket, il premio da infrastruttura arriva storicamente non al momento dell'annuncio, e nemmeno all'approvazione del Consiglio dei Ministri, ma negli ultimi diciotto-ventiquattro mesi prima dell'apertura fisica. Fino ad allora il mercato sconta la probabilità di un rinvio, e lo fa giustamente.

Aggiungiamo il livello legale. Il terreno non può essere venduto a uno straniero. Restano il leasehold a lungo termine registrato presso il Land Department (durata standard 30 anni, i rinnovi non sono garantiti dalla giurisprudenza) e la società thailandese, dove lo straniero controlla meno della metà del capitale. Il secondo schema è regolarmente soggetto a verifiche sugli azionisti nominee. Una scommessa fondiaria su un orizzonte di cinque anni con questa struttura non è un investimento, sono condizioni sfavorevoli.

Se il budget è inferiore a 10 milioni di baht, quanto scritto sopra non vi riguarda: i giochi fondiari in questa fascia non hanno senso, commissioni e assistenza legale erodono la differenza.

Dove l'ingresso ha senso

Un condominio in freehold a Kathu, o sui versanti orientali verso Patong, che offra già oggi un rendimento lordo del 6-8% con affitti a lungo termine, indipendente dalla stagionalità turistica. Un immobile del genere non perde senso se il Consiglio dei Ministri rinvia il progetto di un anno, e guadagna un ulteriore upside quando il tunnel aprirà.

La seconda opzione, per chi ragiona su un orizzonte di dieci anni: un piccolo immobile da reddito vicino ai futuri svincoli di Kathu, acquistato senza pagare un sovrapprezzo già scontato per la superstrada. A Phuket, la differenza tra prezzo di chiusura e prezzo di listino raggiunge spesso il 10-15%, ed è proprio ora, prima dell'inizio dei lavori, che vale la pena negoziarla.

Prima di acquistare, andate a percorrere personalmente Patong Hill, alle sette del mattino e alle sei di sera. È l'unico modo per capire davvero cosa comprate.

FAQ

Quando aprirà davvero la superstrada Kathu-Patong?

La scadenza obiettivo della prima fase è il 2031 (entro ottobre), a condizione dell'approvazione del Consiglio dei Ministri a dicembre 2026 e dell'avvio dei lavori a ottobre 2027. Vista la storia di rinvii, è prudente mettere in conto uno slittamento di 1-2 anni.

Quanto costerà il pedaggio?

La tariffa non è ancora stata approvata. Si è discusso di una differenziazione per tipo di veicolo, dalle moto ai camion pesanti. Per gli spostamenti quotidiani diventerà una voce di spesa sensibile.

Quanto si rivaluteranno gli immobili a Kathu?

Nessuno può dare una cifra esatta. L'esperienza dei corridoi di trasporto a Bangkok mostra che l'incremento principale si concentra nei 18-24 mesi precedenti l'apertura e nel primo anno successivo. Puntare su un raddoppio del prezzo in cinque anni solo grazie alla strada sarebbe azzardato.

Uno straniero può comprare terreni lungo il tracciato?

Direttamente no. Sono disponibili il leasehold a lungo termine registrato presso il Land Department e la partecipazione in una società thailandese con quota inferiore al 50%. Il secondo schema richiede un'attività economica reale ed è soggetto a controlli da parte delle autorità.

Meglio Patong o Kathu?

Patong offre una redditività stagionale più alta e una concorrenza più serrata per gli affittuari. Kathu è più economica in ingresso e beneficerà maggiormente del tunnel. Per un acquisto in ottica 2031, la mia scelta è Kathu.

Il cantiere influenzerà la vita del quartiere?

Sì, e in negativo nel breve periodo. Tre o quattro anni di lavori significano rumore, mezzi pesanti e limitazioni al traffico vicino agli imbocchi del tunnel. Gli immobili nelle immediate vicinanze del cantiere potrebbero subire un calo dei canoni di locazione.

Conviene aspettare l'approvazione del Consiglio dei Ministri di dicembre 2026?

Se si sta trattando per un immobile specifico, no: aspettare non conviene, perché l'approvazione si rifletterà immediatamente sulle aspettative dei venditori. Se invece si considera un acquisto speculativo di terreno, meglio attendere e verificare che il budget sia stato confermato.

Ci sono altri progetti infrastrutturali a Phuket che influenzano i prezzi?

L'ampliamento dell'aeroporto, il progetto di trasporto su rotaia lungo l'isola e l'ammodernamento della strada 402. Tra questi, solo la superstrada ha raggiunto date concrete; gli altri restano ancora sulla carta.

Se dovessi riassumere in un solo consiglio: considerate la superstrada Kathu-Patong come un fattore che aumenta la liquidità dell'immobile in fase di rivendita, non come fonte di reddito. Comprate ciò che siete disposti a tenere e affittare, anche se il tunnel dovesse aprire solo nel 2034.

Source: The Thaiger

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.