Sansiri steigt in den Villenmarkt von Phuket ein: Was das für Preise und Käufer bedeutet

Ein Rai Land in Layan, das vor der Pandemie für 10-12 Mio. THB den Besitzer wechselte, wird von Verkäufern heute im Bereich von 35-45 Mio. THB gehalten. Das ist kein Einzelfall: Nach Markteinschätzungen hat sich Land an der Westküste Phukets in fünf Jahren je nach Strandnähe um das Zwei- bis Vierfache verteuert. In genau dieses Preisniveau steigt nun Sansiri ein, einer der größten börsennotierten Entwickler Thailands.

Für Käufer heißt das: Ein großer, gelisteter Bauträger mit Bangkoker Berichtsdisziplin betritt ein Segment, das bislang lokale Unternehmen ohne öffentliche Historie dominiert haben. Ausführungsqualität und Transparenz dürften steigen. Die Preise ebenfalls.

Unsere Einschätzung: Sansiris Einstieg in den Villenmarkt Phukets ist eine gute Nachricht für alle, die selbst nutzen wollen, und eine zwiespältige für alle, die auf schnellen Wiederverkauf setzen. Wer weniger als 15-20 Mio. THB einplant, kann Premium-Villen ohnehin vergessen.

Kurzantwort

• Sansiri (SET: SIRI, am Markt seit 1984) hat unter der Marke The Tales zwei Luxus-Villenprojekte auf Phuket gestartet: Story One in Bang Jo (13 Villen, ab 45 Mio. THB) und Story Two in Pasak (ab 49,5 Mio. THB), beide in Cherng Talay. Das Gesamtvolumen liegt bei rund 1,4 Mrd. THB.
• Steigt ein großer Entwickler ein, ziehen die Landpreise im Umkreis erfahrungsgemäß innerhalb von 18-24 Monaten um 10-20% an. Eine Wertsteigerung bereits bestehender Nachbarvillen folgt daraus nicht.
• Ausländer können kein Land besitzen. Es bleiben zwei Wege: ein 30-Jahres-Leasehold mit Verlängerungsoption oder eine thailändische Gesellschaft. Letztere steht seit 2024 unter schärferer Beobachtung von DBD und Landesamt.
• Die realistische Nettorendite einer vermieteten Villa auf Phuket liegt meist bei 4-5% pro Jahr, nach Abzug der Verwaltungsgebühr (20-30%), der Nebenkosten sowie der Pool- und Gartenpflege. Versprechen von 8-10% sind Marketing.
• Das dichteste Neubauangebot konzentriert sich auf Bang Tao, Layan, Cherng Talay und Kamala. Dort ist auch das Risiko einer lokalen Überproduktion bis 2027 am größten.

Wichtige Fakten

• Sansiri wurde 1984 gegründet und ist an der Börse von Thailand gelistet. Bisher bestand das Kerngeschäft aus Bangkoker Eigentumswohnungen und Townhouses unter Marken wie 98 Wireless, The Line, dcondo und Burasiri.
• Laut Bangkok Post umfasst The Tales Story Two Pasak ein Grundstück von knapp 9 Rai mit rund 14 zweigeschossigen Villen zu je 49,5 Mio. THB. Das Projekt richtet sich an ausländische Käufer und Mieter mit 30-jährigem Leasehold. Sansiri will die Objekte schon in der Fertigstellungsphase übergeben, um nach früheren Problemen mit Off-Plan-Übergaben Vertrauen aufzubauen.
• Story One Bang Jo bietet 13 Villen mit 317-413 m² Wohnfläche auf Grundstücken von 532-747 m², Deckenhöhen von 5,2-5,5 m, privaten Pools und zwei Hauptschlafzimmern. Beide Projekte zusammen sind auf 27 Familien ausgelegt.
• Sansiri hält seit 2017 eine Beteiligung an der Hotelmarke The Standard. Das ebnet den Weg zu gebrandeten Residenzen, die gegenüber einer gewöhnlichen Villa derselben Klasse einen Preisaufschlag von 20-35% erzielen.
• Thailand zählte 2024 rund 35,5 Mio. ausländische Touristen. 2025 sank der Zustrom auf etwa 33 Mio., vor allem wegen schwächerer chinesischer Nachfrage. Phuket kam dank europäischer Gäste besser davon.
• Der Flughafen Phuket fertigt rund 16 Mio. Passagiere pro Jahr ab und läuft nahezu an der Kapazitätsgrenze. Terminalerweiterung und Light-Rail-Projekt werden seit 2016 diskutiert und sind bis heute nicht umgesetzt.
• Die Grenze von 49% ausländischem Eigentum gilt nur für Eigentumswohnungen. Bei Villen greift sie nicht, weil Ausländer Land grundsätzlich nicht erwerben dürfen.
• Die Infrastruktur stößt beim Wasser an Grenzen: In den Trockenzeiten 2023 und 2024 kauften Villen in Cherng Talay und Kamala Wasser bei privaten Anbietern, zu einem Vielfachen des kommunalen Preises.

Warum ein großer Entwickler den Landpreis verändert, nicht den Preis Ihrer Villa

Die Mechanik ist simpel. Ein Unternehmen vom Format Sansiri kauft nicht ein Rai für ein Haus. Es bündelt Flächen von 10-30 Rai, oft über mehrere Vermittler, und schon diese Aufkäufe werten die Nachbargrundstücke auf. Sobald Landbesitzer in der Umgebung sehen, wer eingestiegen ist, erhöhen sie ihre Forderungen.

Gebrauchte Villen rund um ein neues Projekt schneiden dagegen oft schlechter ab. Ein Käufer mit 60 Mio. THB wählt zwischen einem Neubau mit Bauträgergarantie und Service und einer siebenjährigen Villa mit abgenutztem Pool und 23 Jahren Restlaufzeit. Die verbreitete Erwartung, ein großer Name in der Nachbarschaft ziehe den eigenen Wiederverkauf automatisch nach oben, geht auf Phuket regelmäßig nicht auf. Gebrauchte Premium-Villen brauchen oft 12-18 Monate bis zum Verkauf, ein Abschlag von 15% auf den ursprünglichen Angebotspreis gilt als normal.

Was sich für Käufer im Premiumsegment ändert

Am wichtigsten ist nicht der Preis, sondern der Standard der Transaktion. Ein börsennotierter Entwickler arbeitet mit Bankraten, baut nach vertraglich fixiertem Zeitplan und trägt gegenüber seinen Aktionären ein Reputationsrisiko. Ein lokaler Bauträger mit drei Projekten im Portfolio steht unter diesem Druck nicht. Auf Phuket gab es in den vergangenen Jahren genug eingefrorene Baustellen, bei denen Käufer 70% des Preises gezahlt hatten und dann jahrelang selbst nach einem Bauunternehmer suchten.

Einen gesetzlichen Mechanismus, der die Zahlungen von Käufern schützt, gibt es in Thailand für Nichtansässige praktisch nicht. Wirksam sind nur Zahlungen, die strikt an abgenommene Bauabschnitte gekoppelt sind, dazu eine Bankgarantie des Bauträgers. Bestehen Sie auf beidem und leisten Sie keine Anzahlung über 30%, bevor der Rohbau steht.

Leasehold oder Gesellschaft: Wo das Risiko liegt

Der 30-Jahres-Leasehold wird beim Landesamt registriert und ist die sauberste Form. Verlängerungen für eine zweite und dritte Laufzeit stehen im Vertrag, doch ein thailändisches Gericht muss sie nicht durchsetzen, wenn der ursprüngliche Verpächter wechselt. Das ist das Hauptrisiko dieses Modells. Entschärfen lässt es sich nur teilweise: durch eine Grundschuld zugunsten des Pächters, eine Kaufoption für den Fall einer Gesetzesänderung sowie Untervermietungs- und Erbrecht.

Die Gesellschaftslösung bietet mehr Kontrolle. Seit der verschärften Prüfung von Nominee-Gesellschaftern 2024 verlangt sie aber echte operative Tätigkeit und thailändische Partner mit belegter Mittelherkunft. Wer nicht bereit ist, jährlich Bilanzen zu führen und einen Wirtschaftsprüfer zu bezahlen, sollte dieses Modell meiden.

Für wen eine Villa nicht geeignet ist

Mit einem Budget bis 25 Mio. THB bekommen Sie entweder eine Villa in zweiter oder dritter Reihe, ohne Aussicht und mit schwieriger Zufahrt, oder eine gebrandete Eigentumswohnung am Strand mit besser planbarer Auslastung. Die Betriebskosten einer Villa mit 300 m² und Pool liegen selbst bei leerem Haus bei 40.000-70.000 THB pro Monat. Eine Wohnung gleichen Werts ist im Unterhalt um ein Vielfaches günstiger.

Eine Villa lohnt sich ab 40 Mio. THB, bei einem Anlagehorizont ab sieben Jahren und vor allem als Eigennutzung mit teilweiser Vermietung. Als reine Renditeinvestition schneidet sie im Verhältnis von Risiko und Ertrag schlechter ab.

Praktischer Rat: Kaufen Sie auf der Insel nie allein auf Basis von Renderings. Besichtigen Sie das Grundstück im Mai oder Juni, in der Regenzeit. Dann sehen Sie Entwässerung, Straßenzustand und das tatsächliche Gefälle.

Source: Bangkok Post

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FAQ

Lässt der Einstieg von Sansiri die Villenpreise auf Phuket steigen?

Beim Land im Umkreis des Projekts ja, ungefähr um 10-20% in zwei Jahren. Auf gebrauchte Bestandsvillen wirkt sich das kaum oder negativ aus, weil mehr Anbieter um denselben Käufer konkurrieren.

Was kosten die neuen Sansiri-Villen auf Phuket?

Die Villen der Marke The Tales starten bei 45 Mio. THB (Story One, Bang Jo) und 49,5 Mio. THB (Story Two, Pasak). Das Gesamtvolumen beider Projekte beträgt rund 1,4 Mrd. THB.

Kann ein Ausländer auf Phuket eine Villa zu Eigentum erwerben?

Das Gebäude ja, wenn es getrennt vom Land eingetragen wird. Das Land selbst nein. Es bleiben ein 30-Jahres-Leasehold mit Registrierung beim Landesamt oder der Besitz über eine thailändische Gesellschaft.

Welche Rendite bringt eine vermietete Villa auf Phuket?

Brutto meist 6-8% bei guter Lage und professionellem Management, netto nach allen Kosten 4-5%. In der Nebensaison von Mai bis Oktober sinkt die Auslastung auf 30-45%.

Was kostet der Unterhalt einer Villa pro Jahr?

Für ein Haus mit 250-350 m² und Pool etwa 500.000 bis 1 Mio. THB pro Jahr. Darin stecken Pool- und Gartenpflege, Strom, Anlagensicherheit, Versicherung und laufende Reparaturen, nicht aber die Provision der Verwaltungsgesellschaft.

Wo wird auf Phuket am meisten gebaut?

In Bang Tao, Layan, Cherng Talay und Kamala an der Westküste sowie im Osten Richtung Pa Khlok. Der Westen ist teurer und liquider, der Osten günstiger, aber schwerer an Touristen zu vermieten.

Lohnt sich der Kauf einer Villa in der Bauphase?

Nur bei einem Entwickler mit abgeschlossenen Projekten auf der Insel und bei Zahlungen, die an Bauabschnitte gekoppelt sind. Der Frühkäuferrabatt liegt meist bei 10-15% und gleicht das Baurisiko bei einem Unternehmen ohne Historie nicht aus.

Wie entwickelt sich der Villenmarkt Phukets bis 2027?

Entscheidend ist, wie viel Neubauangebot in Bang Tao und Layan auf den Markt kommt. Bleibt das aktuelle Starttempo bestehen, ist im mittleren Segment von 25-40 Mio. THB eine Korrektur der Mietraten wahrscheinlich. Echter Luxus mit Meerblick ab 80 Mio. THB bleibt wegen knapper Grundstücke selten.