Sansiri lance ses villas à Phuket en 2026 : quel impact sur les prix ?

Le rai de terrain à Layan se négociait 10-12 M THB avant la pandémie. Les vendeurs le proposent aujourd'hui entre 35 et 45 M THB. Rien d'anormal : selon les estimations du marché, la terre de la côte ouest de Phuket a été multipliée par deux à quatre en cinq ans, selon la distance à la plage. C'est à ce niveau de prix que Sansiri, l'un des plus grands promoteurs cotés de Thaïlande, fait son entrée.

Pour l'acheteur, l'enjeu est simple. Un promoteur coté, rompu aux exigences de reporting de Bangkok, arrive dans un segment longtemps dominé par des acteurs locaux sans historique public. La qualité d'exécution et la transparence progresseront. Les prix aussi.

Notre position : l'arrivée de Sansiri sur les villas de Phuket est une bonne nouvelle pour ceux qui achètent pour eux-mêmes, moins pour ceux qui comptent sur une revente rapide. Avec un budget inférieur à 15-20 M THB, les villas premium ne sont pas pour vous.

Reponse rapide

• Sansiri (SET: SIRI, présent sur le marché depuis 1984) lance sa première collection de villas avec piscine à Phuket sous la marque The Tales, à partir de 45 M THB (Story One, Bang Jo) et de 49,5 M THB (Story Two, Pasak).
• L'arrivée d'un grand promoteur ajoute en général 10-20% au prix du foncier dans le périmètre du projet sur 18-24 mois. Elle ne garantit pas la hausse des villas voisines déjà construites.
• Un étranger ne peut pas posséder le terrain sous une villa. Deux schémas fonctionnent : le bail de 30 ans avec renouvellement, et la société thaïlandaise (surveillée de plus près par le DBD et le Département des terres depuis 2024).
• Le rendement net réel d'une villa en location à Phuket tourne autour de 4-5% par an, une fois déduits la commission du gestionnaire (20-30%), les charges, l'entretien de la piscine et du jardin. Les promesses de 8-10% relèvent du marketing.
• La zone qui concentre le plus de nouvelle offre : Bang Tao, Layan, Cherng Talay, Kamala. C'est aussi là que le risque de surproduction de villas est le plus fort d'ici 2027.

Faits cles

• Selon la presse thaïlandaise, les deux projets The Tales représentent environ 1,4 Md THB d'investissement. Story One, à Bang Jo, compte 13 villas (317-413 m² bâtis sur des terrains de 532-747 m², hauteur sous plafond de 5,2-5,5 m). Story Two, à Pasak, Cherng Talay, aligne environ 14 villas à étage sur près de 9 rai. Soit 27 familles au total.
• Les ventes se font sur la base d'un bail de 30 ans. Sansiri vise une livraison à un stade avancé pour rassurer les acheteurs, après les problèmes de remise de biens vendus sur plan sur l'île.
• Sansiri a été fondée en 1984, est cotée à la Bourse de Thaïlande et réalise un chiffre d'affaires annuel de plusieurs dizaines de milliards de THB. Son cœur de métier : copropriétés et maisons de ville à Bangkok (98 Wireless, The Line, dcondo, Burasiri).
• Elle détient une participation dans la marque hôtelière The Standard (accord de 2017), ce qui ouvre la voie aux résidences de marque. Celles-ci se négocient avec une prime de 20-35% sur une villa classique de même gamme.
• La Thaïlande a accueilli 35,5 M de touristes étrangers en 2024, puis environ 33 M en 2025, avec le recul de la clientèle chinoise. Phuket a moins souffert que les destinations continentales grâce à la demande européenne et russe.
• L'aéroport de Phuket traite environ 16 M de passagers par an et fonctionne à la limite de sa capacité. L'extension du terminal et le projet de métro léger sont discutés depuis 2016, sans être réalisés.
• La limite de 49% de propriété étrangère ne vaut que pour les copropriétés. Elle ne s'applique pas aux villas, puisqu'un étranger ne peut de toute façon pas détenir le terrain en pleine propriété.
• Le vrai plafond d'infrastructure de l'île, c'est l'eau. Lors des saisons sèches 2023 et 2024, certaines villas de Cherng Talay et Kamala ont dû acheter de l'eau à des fournisseurs privés, à un prix nettement supérieur au tarif municipal.

Pourquoi un grand promoteur fait monter le prix du terrain, pas celui de votre villa

La mécanique est simple. Une entreprise de la taille de Sansiri n'achète pas un rai pour une maison. Elle assemble des parcelles de 10 à 30 rai, souvent par plusieurs intermédiaires, et cette seule démarche réévalue les terrains voisins : leurs propriétaires relèvent leurs prétentions dès qu'ils voient qui est arrivé.

Les villas de seconde main autour du nouveau projet, elles, perdent plus souvent qu'elles ne gagnent. Un acheteur qui dispose de 60 M THB hésite entre une maison neuve, avec garantie du promoteur et service assuré, et une villa de sept ans à la piscine fatiguée, avec 23 ans de bail restants. L'idée qu'un grand nom voisin tire automatiquement la revente vers le haut se vérifie rarement à Phuket. Les villas premium d'occasion mettent souvent 12-18 mois à se vendre, et une décote de 15% sur le prix demandé au départ est courante.

Ce qui change pour l'acheteur premium

Le changement porte moins sur les prix que sur le standard de transaction. Un promoteur coté travaille par tranches bancaires, construit selon un calendrier contractuel et engage sa réputation devant ses actionnaires. Un promoteur local avec trois projets n'a pas cette pression. Ces dernières années, Phuket a vu plusieurs chantiers s'arrêter alors que l'acheteur avait versé 70% du prix, et il devait ensuite chercher lui-même un nouvel entrepreneur.

Le droit thaïlandais ne prévoit presque aucun mécanisme de protection des paiements pour les non-résidents. Deux choses fonctionnent vraiment : des paiements strictement liés à des étapes de construction validées, et une garantie bancaire du promoteur. Exigez les deux, et refusez tout acompte supérieur à 30% avant l'achèvement de la structure.

Bail ou société : où se situe le risque

Le bail de 30 ans, enregistré au Département des terres, reste la forme la plus propre. Les renouvellements pour une deuxième et une troisième période sont inscrits au contrat, mais un tribunal thaïlandais n'est pas tenu de les faire respecter si le bailleur d'origine a changé. C'est le principal risque de ce format, et on ne peut que l'atténuer : hypothèque sur le terrain au profit du locataire, option d'achat en cas de changement de législation, droits de sous-location et de transmission.

Le montage par société donne plus de contrôle. Mais depuis le durcissement des contrôles sur les actionnaires prête-noms en 2024, il exige une véritable activité opérationnelle et des partenaires thaïlandais dont l'origine des fonds est établie. Nous le déconseillons à ceux qui ne veulent pas tenir une comptabilité ni payer un auditeur chaque année.

Pour qui la villa n'est pas adaptée

Si votre budget est inférieur à 25 M THB, vous obtiendrez soit une villa en deuxième ou troisième ligne, sans vue et d'accès compliqué, soit une copropriété de marque près de la plage, à la fréquentation plus prévisible. Les frais d'exploitation d'une villa de 300 m² avec piscine atteignent 40-70 000 THB par mois, même maison vide. Une copropriété de même valeur coûte beaucoup moins cher à entretenir.

La villa a du sens à partir de 40 M THB, pour une détention d'au moins sept ans, avant tout comme résidence personnelle avec location partielle. En pur investissement de rendement, elle perd sur le rapport risque/rendement.

Un conseil pratique : n'achetez jamais sur l'île à partir de rendus 3D. Visitez le terrain en mai-juin, en pleine saison des pluies. On y voit le drainage, l'état de la route et la pente réelle. Les vols en basse saison coûtent aussi nettement moins cher, et l'image obtenue est plus honnête qu'en février.

FAQ

L'arrivée de Sansiri fera-t-elle monter les prix des villas à Phuket ?

Sur le terrain, dans le périmètre du projet, oui : environ 10-20% en deux ans. Sur les villas de seconde main, l'effet est faible, voire négatif, car la concurrence augmente pour le même acheteur.

Un étranger peut-il acheter une villa en pleine propriété à Phuket ?

La construction, oui, si elle est enregistrée séparément du terrain. Le terrain, non. Restent le bail de 30 ans enregistré au Département des terres, ou la détention via une société thaïlandaise.

Quels sont les prix des villas Sansiri The Tales ?

À partir de 45 M THB pour Story One à Bang Jo (13 villas) et de 49,5 M THB pour Story Two à Pasak, Cherng Talay (environ 14 villas à étage).

Quel est le rendement réel d'une villa en location à Phuket ?

Le rendement brut se situe en général entre 6 et 8%, avec un bon emplacement et une gestion professionnelle. Le rendement net, après toutes charges, tombe à 4-5%. Hors saison, de mai à octobre, le taux d'occupation descend à 30-45%.

Combien coûte l'entretien annuel d'une villa ?

Entre 500 000 et 1 M THB par an pour une maison de 250-350 m² avec piscine : entretien de la piscine et du jardin, électricité, sécurité de la résidence, assurance, réparations courantes. Cela sans compter la commission du gestionnaire.

Où construit-on le plus de villas à Phuket ?

À Bang Tao, Layan, Cherng Talay et Kamala sur la côte ouest, ainsi que dans l'est de l'île, vers Pa Khlok. L'ouest est plus cher et plus liquide ; l'est coûte moins et attire moins les touristes.

Faut-il acheter une villa sur plan ?

Seulement auprès d'un promoteur qui a déjà livré des projets sur l'île, avec des paiements liés aux étapes de construction. La remise d'entrée précoce, de 10-15% en général, ne compense pas le risque de chantier chez un acteur sans historique.

Que va devenir le marché des villas de Phuket d'ici 2027 ?

Tout dépend du volume de nouvelle offre à Bang Tao et Layan. Si le rythme actuel de lancements se maintient, une correction des loyers est probable sur le segment intermédiaire des villas de 25-40 M THB. Le vrai luxe avec vue mer, à partir de 80 M THB, restera rare faute de terrains.

En pratique : si vous visez le segment premium de Phuket, ne vous précipitez pas sur la première tranche d'un nouveau projet de grand promoteur. Attendez la deuxième phase, quand les délais de livraison réels et les loyers effectifs de la première seront visibles, et négociez à partir du prix du terrain plutôt que de la grille tarifaire.

Source: Bangkok Post

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