Sansiri entra nel mercato delle ville di Phuket: cosa succede ai prezzi

Un rai di terreno a Layan, che prima della pandemia si vendeva a 10-12 milioni di THB, oggi viene proposto dai venditori tra 35 e 45 milioni di THB. Non è un caso isolato: secondo le stime di mercato, in cinque anni la terra sulla costa occidentale di Phuket è rincarata da due a quattro volte, a seconda della distanza dalla spiaggia. A questi prezzi entra ora Sansiri, uno dei maggiori sviluppatori quotati della Thailandia.

Per l'acquirente il senso è semplice. Uno sviluppatore quotato, abituato alla rendicontazione di Bangkok, arriva in un segmento finora dominato da società locali senza storia pubblica. Esecuzione e trasparenza miglioreranno. I prezzi, anche.

Il nostro giudizio: l'ingresso di Sansiri nelle ville di Phuket è una buona notizia per chi compra per uso personale e un segnale ambiguo per chi conta su una rivendita rapida. Con un budget sotto i 15-20 milioni di THB, le ville premium restano fuori portata.

Risposta rapida

• Sansiri (SET: SIRI, attiva dal 1984) lancia il brand The Tales con due progetti a Cherng Talay: Story One Bang Jo (13 ville, da 45 milioni di THB) e Story Two Pasak (da 49,5 milioni di THB). Il valore complessivo è di circa 1,4 miliardi di THB.
• L'arrivo di un grande sviluppatore aggiunge di solito 10-20% ai prezzi dei terreni nel raggio del progetto nell'arco di 18-24 mesi, ma non garantisce una rivalutazione delle ville vicine già costruite.
• Uno straniero non può possedere il terreno: restano il leasing di 30 anni con rinnovo e la società thailandese. La seconda è sotto stretta osservazione di DBD e Land Department dal 2024.
• Il rendimento netto reale di una villa a Phuket è tipicamente del 4-5% annuo, dopo commissioni di gestione (20-30%), utenze e manutenzione di piscina e giardino. Le promesse dell'8-10% sono marketing.
• La fascia con più offerta nuova è Bang Tao, Layan, Cherng Talay, Kamala, dove il rischio di sovrapproduzione locale entro il 2027 è più alto.

Fatti chiave

• Sansiri è quotata alla Borsa thailandese e il suo business storico sono condomini e townhouse a Bangkok (98 Wireless, The Line, dcondo, Burasiri).
• Story One Bang Jo comprende 13 ville da 317-413 m² su lotti da 532-747 m², con soffitti alti 5,2-5,5 m, piscina privata e due camere principali, a partire da 45 milioni di THB.
• Story Two Pasak sorge su un terreno di quasi 9 rai con circa 14 ville a due piani da 49,5 milioni di THB ciascuna, in vendita con leasing di 30 anni. Secondo il Bangkok Post, la consegna è prevista a progetto già in fase avanzata, per rafforzare la fiducia degli acquirenti dopo i problemi di consegna off-plan del passato.
• Sansiri detiene una quota nel brand alberghiero The Standard (accordo del 2017), che apre la strada alle residenze brandizzate, con un premio di prezzo del 20-35% rispetto a una villa tradizionale della stessa classe.
• La Thailandia ha accolto 35,5 milioni di turisti stranieri nel 2024; nel 2025 il flusso è sceso a circa 33 milioni per il calo del segmento cinese.
• L'aeroporto di Phuket gestisce circa 16 milioni di passeggeri l'anno, al limite della capacità progettuale.
• Il limite del 49% di proprietà straniera vale solo per i condomini, non per le ville, perché il terreno è comunque precluso agli stranieri.
• Nelle stagioni secche 2023 e 2024 alcune ville a Cherng Talay e Kamala hanno comprato acqua da fornitori privati a prezzi molto superiori a quelli municipali.

Perché un grande sviluppatore cambia il prezzo del terreno, non quello della vostra villa

Il meccanismo è lineare. Un'azienda come Sansiri non compra un solo rai per una sola casa: mette insieme appezzamenti da 10-30 rai, spesso tramite più intermediari, e questa raccolta rivaluta i lotti confinanti. I proprietari vicini alzano le richieste perché vedono chi è arrivato.

Le ville di seconda mano attorno al nuovo progetto, invece, spesso ci rimettono. Chi dispone di 60 milioni di THB sceglie tra una casa nuova, con garanzia del costruttore e servizi inclusi, e una villa di sette anni con la piscina da rifare e 23 anni di leasing residuo. Sull'isola le ville premium di seconda mano restano spesso in vendita 12-18 mesi, e uno sconto del 15% sul prezzo iniziale è considerato normale.

Cosa cambia per l'acquirente premium

A cambiare non sono tanto i prezzi quanto lo standard della transazione. Uno sviluppatore quotato lavora con tranche bancarie, costruisce secondo un cronoprogramma contrattuale e risponde agli azionisti. Uno sviluppatore locale con tre progetti in portafoglio non ha questa pressione, e negli ultimi anni a Phuket i cantieri bloccati, con l'acquirente che aveva già versato il 70%, non sono mancati.

Per i non residenti la legge thailandese offre pochi strumenti di tutela dei pagamenti. Funzionano solo i versamenti legati a fasi di costruzione verificate e una garanzia bancaria del costruttore. Pretendete entrambi e non accettate anticipi superiori al 30% prima del completamento della struttura.

Leasing o società: dove sta il rischio

Il leasing di 30 anni si registra presso il Land Department ed è la forma più pulita. I rinnovi per il secondo e il terzo periodo si inseriscono nel contratto, ma un tribunale thailandese non è obbligato a farli rispettare se il locatore originario cambia. Il rischio si attenua solo con un'ipoteca sul terreno a favore del locatario, un'opzione di acquisto in caso di modifiche normative e il diritto di sublocazione e di successione.

La società dà più controllo, ma dopo il giro di vite del 2024 sui soci prestanome richiede un'attività operativa reale, partner thailandesi con fondi di provenienza documentata, bilancio e revisore ogni anno.

A chi non serve una villa

Con un budget fino a 25 milioni di THB si compra una villa in seconda o terza fila, senza vista e con accesso scomodo, oppure un condominio brandizzato sul mare con un'occupazione più prevedibile. I costi di gestione di una villa da 300 m² con piscina sono di 40-70 mila THB al mese, anche a casa vuota. Una villa ha senso da 40 milioni di THB in su, con un orizzonte di almeno sette anni, come casa personale con locazione parziale. Come investimento puro di rendimento, il rapporto rischio/rendimento non regge. E non comprate mai sui rendering: visitate il lotto a maggio-giugno, quando piove e si vedono drenaggio e strada.

Source: Bangkok Post

FAQ

L'arrivo di Sansiri farà salire i prezzi delle ville di Phuket?

Sui terreni nel raggio del progetto sì, indicativamente del 10-20% in due anni. Sulle ville di seconda mano l'effetto è debole o negativo, perché cresce la concorrenza per lo stesso acquirente.

Uno straniero può possedere una villa a Phuket?

La casa come costruzione sì, se registrata separatamente dal terreno. Il terreno no. Restano il leasing di 30 anni registrato al Land Department o il possesso tramite società thailandese.

Quanto rende davvero una villa in affitto a Phuket?

Il rendimento lordo è tipicamente del 6-8% con una buona posizione e una gestione professionale; il netto, dopo tutte le spese, è del 4-5%. Nella bassa stagione, da maggio a ottobre, l'occupazione scende al 30-45%.

Quanto costa mantenere una villa in un anno?

Da 500 mila a 1 milione di THB l'anno per una casa di 250-350 m² con piscina: piscina e giardino, elettricità, sicurezza del residence, assicurazione e manutenzione. La commissione del gestore è esclusa.

Dove si costruiscono più ville a Phuket?

Bang Tao, Layan, Cherng Talay e Kamala sulla costa occidentale, più la zona orientale verso Pa Khlok. L'ovest è più caro e liquido, l'est più economico e meno adatto agli affitti turistici.

Conviene comprare una villa sulla carta?

Solo da uno sviluppatore con progetti già completati sull'isola e con pagamenti legati alle fasi di costruzione. Lo sconto per l'ingresso anticipato è di solito del 10-15% e non compensa il rischio di cantiere con un'azienda senza storia.

Cosa succederà al mercato delle ville entro il 2027?

Il nodo è il volume di nuova offerta a Bang Tao e Layan. Se i ritmi di lancio restano questi, nel segmento medio da 25-40 milioni di THB è probabile una correzione dei canoni. Il vero lusso fronte mare da 80 milioni di THB in su resterà scarso per mancanza di terreni.

In pratica, nel premium di Phuket non conviene essere i primi acquirenti di un nuovo progetto di un grande sviluppatore: aspettate la seconda fase, quando si vedono i tempi di consegna reali e i canoni effettivi della prima, e trattate partendo dal prezzo del terreno, non dal listino.

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