Fünf Fallen in thailändischen Immobilienverträgen: Was Due Diligence wirklich zeigt

Ein internationaler Käufer einer Villa auf Phuket im Wert von 1 Million US-Dollar unterschrieb drei Dokumente gleichzeitig: einen Landpachtvertrag, ein Freehold für das Gebäude und einen Servicevertrag mit der Verwaltungsgesellschaft. Anwälte fanden im Paket einen einzigen Absatz, wonach ein verspätet bezahlter Wasserrechnung dem Entwickler das Recht gab, das gesamte Vertragspaket zu kündigen, einschließlich der Landpacht unter dem Haus.

Die Klausel wurde in den Verhandlungen gestrichen. Wäre sie stehen geblieben, hätte ein Vermögenswert von einer Million Dollar von einer pünktlich bezahlten Nebenkostenrechnung abgehangen.

Das ist kein Einzelfall. In Thailand gibt es keine verpflichtende notarielle Prüfung von Kaufverträgen, und die Standardformulare von Entwicklern und Vermietern werden von deren eigenen Anwälten und zu deren Gunsten verfasst. Due Diligence bedeutet hier nicht in erster Linie die Prüfung des Chanote (Grundbucheintrag), dieser ist meist unproblematisch. Geld verliert man im Kleingedruckten der Verträge.

Kurzantwort

• Cross-Default-Klauseln sind der teuerste Punkt im Paket Villa plus Land: Ein Verstoß gegen einen von drei Verträgen kann alle drei ungültig machen. Wird immer zuerst geprüft.

• Einzelhandelsflächen in Bangkoker Shoppingcentern: typische Kombination ist eine jährliche Indexierung von 10% plus das Recht des Vermieters, den Mietzins alle 18 Monate einseitig anzupassen. Eine Zinsfixierung sicherte in einem dokumentierten Fall dem Mieter rund 5.000 US-Dollar pro Jahr bei einer durchschnittlichen Ladenfläche.

• Bauverträge in Pattaya: Strafen für verspätete Käuferzahlungen sind fast immer enthalten, Strafen für Bauverzögerungen fast nie. Die Asymmetrie lässt sich durch konkrete Fristen und Ausstattungsstandards ausgleichen.

• Lizenz- und Franchiseverträge (Koh Samui, Bangkok): fehlender Markenschutz und einseitige Anpassung der Lizenzgebühr. In einem Tourismus-Deal auf Koh Samui verhinderten nachträglich eingefügte Garantien und Ausgleichsklauseln einen Schaden von rund 100.000 US-Dollar.

• Ein Eigentümerwechsel des Gebäudes ohne Klausel zur Fortgeltung der Mietbedingungen bedeutet, dass der neue Eigentümer den Vertrag neu schreiben kann. Abhilfe schafft eine Rechtsnachfolgeklausel.

• Eine juristische Vertragsprüfung kostet deutlich weniger als jeder dieser Fehler und dauert laut Marktschätzungen zwischen wenigen Tagen und zwei Wochen.

Szenarien und Optionen

Villa auf Leasehold-Land plus Freehold-Gebäude. Diese Struktur ist legal und auf Phuket sowie Koh Samui verbreitet, besteht aber aus drei oder mehr Dokumenten, und die Schwachstelle liegt immer an der Schnittstelle. Prüfen Sie, was bei Verkauf an Dritte, Erbschaft, Wechsel der Verwaltungsgesellschaft oder Nachbarschaftskonflikten passiert. Bei einem 30-jährigen Landpachtvertrag mit Zusage von zwei Verlängerungen sollten Sie fragen, wodurch die zweite Verlängerung abgesichert ist. Meist durch nichts außer dem guten Willen des Vermieters, und hier ist eine ehrliche Antwort des Anwalts mehr wert als jede glänzende Präsentation.

Eigentumswohnung im Bau. Hier liegt die eigentliche Arbeit nicht beim Titel, sondern beim Zahlungsplan. Koppeln Sie Raten an Baufortschritt, nicht an den Kalender. Fordern Sie spiegelbildliche Sanktionen: Zahlen Sie eine Strafe bei Zahlungsverzug, sollte der Entwickler eine Strafe bei Fertigstellungsverzug zahlen. Definieren Sie im Voraus, was bei der Abnahme als Mangel gilt, sonst wird aus einer Diskussion über Putzqualität ein Geschmacksstreit.

Gewerbemiete für ein Geschäft. Hier ist der Vertrag wichtiger als die Lage. Ein für die gesamte Laufzeit fixierter Mietzins ist mehr wert als ein Rabatt im ersten Jahr. Prüfen Sie das Recht des Vermieters auf einseitige Anpassung, die Indexierungsmechanik, das Schicksal der Kaution bei vorzeitiger Kündigung und was mit Ihrem Vertrag geschieht, falls das Gebäude verkauft wird.

Lizenz oder Franchise. Internationale Marken treten zunehmend über Partnerschaftsvereinbarungen in den thailändischen Markt ein. Die Schwachstelle sind geistiges Eigentum und Lizenzgebühren. Ist die Marke in Thailand nicht registriert, gibt es nichts zu schützen. Lässt sich die Lizenzgebühr per einfachem Schreiben ändern, existiert Ihr Finanzmodell nur bis zum ersten solchen Schreiben.

Meine Empfehlung: Unterschreiben Sie niemals das Standardpaket des Entwicklers in dessen eigener Fassung, selbst wenn der Vertriebsmitarbeiter behauptet, das Dokument sei Standard und werde nie geändert. Es wird geändert. Eine Einschränkung: Liegt der Transaktionswert unter etwa 3 Mio. THB, kann eine vollständige Prüfung mit Firmendokumenten-Recherche und Behördengang beim Grundbuchamt einen erheblichen Teil des Nutzens auffressen. Beschränken Sie sich dann auf vier gezielte Prüfpunkte: Kündigung, Zahlungen, Rechtsübertragung, Streitbeilegung.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Nur den Titel prüfen und sich zufriedengeben. Ein sauberer Chanote schützt nicht vor einem ungünstigen Vertrag. Man muss beide Dokumente betrachten, und meist ist der Vertrag das problematischere.

Sich auf die Übersetzung verlassen. Vor thailändischen Gerichten ist die thailändische Fassung rechtsverbindlich. Englischer und deutscher Text dienen nur der Orientierung. Verlangen Sie eine Vorrangklausel und lassen Sie beide Fassungen von einem unabhängigen Übersetzer gegenprüfen.

An die Verzugsstrafe als Allheilmittel glauben. Die Klausel steht im Vertrag, der Entwickler liefert ein Jahr zu spät, aber es gibt nichts zu holen, weil die Projektgesellschaft kein Vermögen hat. Eine Strafe funktioniert nur zusammen mit an den Baufortschritt gekoppelten Zahlungen, einer Bankgarantie oder Einbehalt der letzten Rate. Genau hier ist die naheliegende Lösung nur eine halbe Lösung.

Im Urlaubstempo unterschreiben. Die Anzahlung wird an einem Tag geleistet, der Vertrag braucht einen Monat zur Prüfung. Reservierungsvereinbarungen enthalten fast immer eine Klausel zur Nichterstattung der Anzahlung, also muss vor der Überweisung verhandelt werden, nicht danach.

Den Streitbeilegungsabschnitt ignorieren. Schiedsverfahren in Singapur klingen seriös, kosten aber Zehntausende Dollar und sind bei einem Deal von 5 Mio. THB unverhältnismäßig. Für Privatkäufe ist ein thailändisches Gericht am Standort der Immobilie sinnvoller.

Annehmen, die Verwaltungsgesellschaft sei neutral. Der Servicevertrag ist oft mit dem Entwickler verbunden und enthält das Recht, die Servicegebühr ohne Obergrenze zu erhöhen. Verlangen Sie eine Indexierungsformel oder eine Obergrenze.

FAQ

Wie viel kostet eine juristische Vertragsprüfung in Thailand?

Marktschätzungen zufolge liegt die Prüfung eines typischen Wohnungskaufs im Bereich einiger Zehntausend THB, eine Villa mit Leasehold und Firmenstruktur ist teurer und dauert länger. Setzen Sie dies ins Verhältnis zum Transaktionswert: Bei Objekten ab 10 Mio. THB ist das Sparen an dieser Prüfung unwirtschaftlich.

Kann man den Vertrag des Entwicklers ändern?

Ja, entgegen den Behauptungen der Verkäufer. Anpassungen bei Fertigstellungsterminen, Sanktionen, Ausstattungsstandards und Rechtsübertragung sind üblich, besonders wenn das Projekt noch nicht ausverkauft ist. Die Weigerung, überhaupt Änderungen zu diskutieren, ist selbst ein Warnsignal.

Was ist eine Cross-Default-Klausel und warum ist sie gefährlich?

Das ist eine Bedingung, wonach der Verstoß gegen einen Vertrag im Paket der Gegenseite das Recht gibt, die übrigen Verträge zu kündigen. Bei der Kombination Villa plus Landpacht kann eine verspätete Servicegebühr theoretisch das Nutzungsrecht am Grundstück gefährden.

Wie sicher ist ein Landpachtvertrag über 30 Jahre mit Verlängerungsoption?

Der eigentliche 30-Jahres-Vertrag wird beim Grundbuchamt registriert und ist geschützt. Die Zusage von zwei weiteren 30-Jahres-Verlängerungen ist eine Verpflichtung des Vermieters, kein automatisches Recht. Prüfen Sie, wer der Vermieter ist und was bei dessen Insolvenz oder Grundstücksverkauf geschieht.

Wer zahlt die Grunderwerbssteuer bei der Eigentumsübertragung?

Standardmäßig einigen sich die Parteien selbst, und in Entwicklerverträgen wird die Übertragungsgebühr meist geteilt oder vollständig dem Käufer auferlegt. Das ist ein Verhandlungspunkt, dessen genaue Formulierung Sie separat prüfen sollten.

Ist eine Prüfung auch bei Gewerbemiete nötig?

Unbedingt. Bei Mietverträgen konzentriert sich das Risiko auf die Zinsindexierung und den fehlenden Schutz bei Eigentümerwechsel. Eine einzige Rechtsnachfolgeklausel ist mehr wert als ein Monat mietfreie Zeit.

Wie schützt man eine Marke beim Markteintritt in Thailand?

Die Marke muss vor Unterzeichnung des Lizenzvertrags in Thailand registriert werden. Ohne Registrierung schützt die Lizenz den Partner, nicht Sie selbst, und sie kann ohne Entschädigung für Ihre Marketingausgaben beendet werden.

In welcher Sprache sollte man den Vertrag unterschreiben?

Zweisprachig, mit ausdrücklicher Angabe, welche Fassung bei Abweichungen Vorrang hat. Hat die thailändische Fassung Vorrang, brauchen Sie einen eigenen Übersetzer, nicht den des Verkäufers.

Eine Maßnahme, die sich fast immer auszahlt: Senden Sie den Vertragsentwurf vor der Überweisung der Anzahlung an einen unabhängigen Anwalt und lassen Sie die Klauseln zu Kündigung, Übertragung und Indexierung markieren. Das dauert wenige Tage und stärkt Ihre Verhandlungsposition mehr als jeder Preisnachlass. Ein sechsstufiger Prüfkatalog für Phuket, der Titel, Verkäuferberechtigung, Baugenehmigungen, Ausländerquote im Kondominium, Kaufvertrag und Zahlungsabwicklung umfasst, zeigt, wie systematisch internationale Käufer inzwischen vorgehen müssen.

Quelle: Kivilab Property

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