36.277 Firmen unter Prüfung: Thailand geht gegen Nominee-Landbesitz vor

Die thailändische Behörde für Unternehmensentwicklung (DBD) nimmt 36.277 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung unter die Lupe, die Grundstücke besitzen. Es handelt sich um die bislang umfangreichste Prüfungswelle gegen Nominee-Strukturen, mit denen Ausländer das Verbot des direkten Landbesitzes umgehen. Für internationale Investoren, die über Jahre thailändische Gesellschaften (Ltd.) als Kaufinstrument für Villen und Grundstücke genutzt haben, ist dieses Signal nicht zu ignorieren.

Im Zentrum stehen 31.516 Unternehmen, bei denen der ausländische Kapitalanteil formal 49% nicht übersteigt. Genau dieser Schwellenwert erlaubt es, eine Firma als thailändisch zu registrieren und Land in ihrem Namen zu erwerben. Das Problem: In tausenden dieser Strukturen sind die thailändischen Aktionäre nur Strohmänner, während die tatsächliche Kontrolle bei ausländischen Investoren liegt. Die DBD will solche Konstruktionen konsequent aufdecken.

Laut Thairath erstreckt sich die Prüfung auf Unternehmen in 16 Provinzen, darunter die sechs Provinzen der Bangkok-Metropolregion (Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Samut Sakhon, Nakhon Pathom) sowie zehn wichtige touristische Provinzen wie Chonburi, Surat Thani und Phuket. Die Zahlen zeigen die Größenordnung: 87.265 Firmen befinden sich zu 100% in thailändischer Hand, während bei den übrigen 36.277 Unternehmen mit gemischter Beteiligung genau geprüft wird, ob thailändische Anteilseigner echte Investoren oder nur Nominees sind.

Kurzantwort

• 36.277 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung werden derzeit von der DBD auf Einhaltung des Landrechts geprüft

• Hauptfokus liegt auf 31.516 Firmen mit einem ausländischen Anteil bis 49%, die möglicherweise thailändische Nominee-Aktionäre einsetzen

• Der Land Code verbietet Ausländern den direkten Landbesitz; eine Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit ist der einzige legale Umweg

• Strafen für Nominee-Strukturen: bis zu 1 Million Baht und/oder bis zu 3 Jahre Haft nach dem Foreign Business Act, das größere Risiko ist jedoch der erzwungene Verkauf des Grundstücks innerhalb von 180 Tagen

• Die Prüfung betrifft 16 Provinzen, darunter Bangkok und Umgebung sowie touristische Hotspots wie Phuket, Koh Samui, Chiang Mai und die Ostküste

• Investoren, die thailändische Gesellschaften zum Landbesitz nutzen, sollten dringend ein juristisches Audit ihrer Struktur durchführen lassen

Wichtige Fakten

• Der Foreign Business Act (1999) definiert ein ausländisches Unternehmen als Rechtspersönlichkeit mit einem ausländischen Kapitalanteil über 49%. Unternehmen unterhalb dieser Schwelle gelten formal als thailändisch und dürfen Land besitzen

• Laut Thairath prüft die DBD Unternehmen in 16 Provinzen, verteilt auf die Bangkok-Metropolregion und zehn große Tourismusprovinzen wie Phuket, Chonburi und Surat Thani

• Der Land Code Act B.E. 2497 (1954) verbietet Ausländern direkten Landbesitz in Thailand. Eine Ausnahme gilt für Investitionen ab 40 Millionen Baht über das Board of Investment, was jedoch nur Einzelfälle betrifft

• Marktschätzungen zufolge sind auf Phuket bis zu 60-70% der Villen im Besitz von Ausländern über thailändische Gesellschaften mit Nominee-Aktionären strukturiert

• In Phase 4 der 'Operation Dismantle Foreign Nominee Network' auf Phuket wurden im August 2026 bereits 16 Personen angeklagt (10 Thailänder, 6 Ausländer, darunter 2 Kanadier, 3 Russen und 1 Kasache), die Geschäfte über Strohmänner betrieben

• Bei einer vorangegangenen Prüfungsphase wurden 361 Unternehmen untersucht, 114 Klagen eingereicht, 39 Bußgelder verhängt und Landbesitz im Umfang von 15 Rai und 13 Quadrat-Wah zur Veräußerung angeordnet

• Kondominiums sind von der Prüfung nicht betroffen: Ausländer dürfen Einheiten im Freehold-Modell direkt besitzen, solange die ausländische Quote im Gebäude 49% nicht überschreitet

FAQ

Kann mir mein Grundstück in Thailand weggenommen werden, wenn meine Firma die Prüfung nicht besteht?

Ja. Stellt die DBD fest, dass die thailändischen Aktionäre Ihrer Gesellschaft nur Nominees sind, kann die Landbehörde den Verkauf des Grundstücks innerhalb von 180 Tagen verlangen. Erfolgt kein Verkauf, kann der Staat das Land selbst versteigern.

Was genau prüft die DBD bei diesen Unternehmen?

Die Behörde analysiert die Aktionärsstruktur, die Finanzierungsquellen des Landkaufs, die tatsächliche Geschäftsführung, Sitzungsprotokolle und Finanzberichte. Die zentrale Frage: Sind die thailändischen Aktionäre echte Investoren oder Strohmänner?

Wie kann ich als Ausländer legal eine Villa in Thailand besitzen?

Es gibt mehrere legale Wege. Erstens: eine langfristige Landpacht (Leasehold) über 30 Jahre mit Verlängerungsoption. Zweitens: Besitz des Gebäudes getrennt vom Grundstück, mit Pacht des Bodens. Drittens: ein echtes Joint Venture mit einem thailändischen Partner, der tatsächlich am Geschäft und der Finanzierung beteiligt ist. Viertens: der Kauf eines Kondominiums im Freehold-Modell.

Betrifft die Prüfung auch meine Eigentumswohnung im Kondominium?

Nein. Die DBD-Prüfung betrifft ausschließlich Unternehmen, die Grundstücke besitzen. Der direkte Besitz einer Kondominium-Einheit nach dem Condominium Act (1979) ist ein separates Modell, das Ausländern erlaubt, bis zu 49% der Flächen eines Gebäudes zu besitzen.

Was tun, wenn ich bereits über eine thailändische Gesellschaft Land besitze?

Der erste Schritt ist ein juristisches Audit der Struktur durch einen unabhängigen Anwalt. Ist die Konstruktion angreifbar, empfiehlt der Anwalt Optionen zur Restrukturierung: Umstellung auf Leasehold, Einbindung eines echten thailändischen Partners oder Verkauf des Grundstücks mit Umschreibung des Eigentums am Gebäude.

Was kostet Leasehold und wie unterscheidet es sich von Freehold?

Leasehold ist eine Landpacht mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren, meist mit zwei Verlängerungsoptionen, wobei die Verlängerung rechtlich nicht garantiert ist. Der Kaufpreis für ein Objekt mit Leasehold liegt in der Regel 15-30% niedriger als bei einem vergleichbaren Freehold-Objekt. Der entscheidende Unterschied: Sie sind nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern pachten es.

Warum werden die Prüfungen gerade jetzt verschärft?

Der Druck auf Nominee-Strukturen wächst seit 2022, als parlamentarische Ausschüsse den massiven Landkauf durch Ausländer in Ferienregionen thematisierten. Politischer Druck, steigende Grundstückspreise und öffentlicher Unmut über die Konzentration ausländischen Kapitals in Premium-Lagen haben den Prozess beschleunigt.

Besteht ein Risiko strafrechtlicher Verfolgung für ausländische Direktoren?

Ja. Der Foreign Business Act sieht eine strafrechtliche Haftung von bis zu 3 Jahren Haft für Geschäftstätigkeiten vor, die Ausländern untersagt sind. Der Einsatz von Nominee-Aktionären zur Umgehung des Gesetzes gilt als Verstoß gegen dieses Gesetz.

Wie wirkt sich die Prüfung auf den Villenmarkt in Phuket und Koh Samui aus?

Kurzfristig ist mit einem größeren Angebot zu rechnen, da manche Eigentümer verkaufen wollen, bevor eine behördliche Anordnung erfolgt. Mittelfristig dürfte sich der Markt stärker auf Leasehold-Strukturen und Kondominiums ausrichten, was Nachfrage und Preise in diesen Segmenten erhöhen könnte.

Der Umfang der Prüfung, 36.277 Unternehmen in 16 Provinzen, zeugt von einem systematischen Vorgehen. Es handelt sich nicht um eine einmalige Kampagne, sondern um einen langfristigen Kurs zur Verschärfung der Kontrolle. Für internationale Investoren ist die Schlussfolgerung eindeutig: Die Ära des unkontrollierten Einsatzes von Nominee-Gesellschaften zum Landkauf neigt sich dem Ende zu. Wer seine Strukturen rechtzeitig anpasst, sichert sowohl Vermögen als auch Ruhe. Wer das Signal ignoriert, riskiert Zwangsverkauf und strafrechtliche Konsequenzen.

Source: Thairath

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