36 277 entreprises sous surveillance : la Thailande traque la propriete fonciere par nominees

Le Departement du developpement des affaires de Thailande (DBD) a place sous surveillance 36 277 entreprises a participation etrangere detenant des terrains. Il s'agit de la plus vaste vague de controles menee ces dernieres annees contre les montages par nominees, ces structures qui permettent aux etrangers de contourner l'interdiction de posseder directement des terres en Thailande. Pour les investisseurs internationaux qui utilisent depuis des annees des societes thailandaises comme vehicule d'achat de villas et de terrains, ce signal ne peut plus etre ignore.

La cible principale du DBD concerne 31 516 entreprises dont la part de capital etranger ne depasse formellement pas 49%. C'est precisement ce seuil qui permet d'enregistrer une societe comme thailandaise et d'acquerir des terrains en son nom. Le probleme est que, dans des milliers de ces structures, les actionnaires thailandais sont des prete-noms, tandis que le controle reel appartient a un etranger. Le DBD entend identifier et sanctionner ces montages.

Selon Thairath, l'enquete porte sur 36 277 personnes morales etrangeres detenant des terrains dans 16 provinces thailandaises, dont les six provinces de l'agglomeration de Bangkok et dix provinces touristiques majeures telles que Chonburi, Surat Thani et Phuket. Cette repartition geographique confirme que les zones cotieres prisees des acheteurs internationaux sont directement dans le viseur des autorites.

Reponse rapide

• 36 277 entreprises a participation etrangere font l'objet d'un controle du DBD sur le respect de la legislation fonciere

• L'attention se porte surtout sur 31 516 societes dont la part etrangere ne depasse pas 49%, susceptibles d'utiliser des actionnaires thailandais fictifs

• Le Land Code interdit aux etrangers de posseder directement un terrain ; une societe a majorite thailandaise reste la seule voie de contournement legale

• Sanctions pour usage de structures par nominees : jusqu'a 20 000 bahts pour infraction au Foreign Business Act, mais le risque majeur reste la vente forcee du terrain dans un delai de 180 jours

• Le controle touche 16 provinces, notamment Phuket, Koh Samui, Chiang Mai et la cote est, ou la concentration de proprietaires etrangers est maximale

• Les investisseurs detenant un terrain via une SARL thailandaise doivent faire realiser un audit juridique urgent de leur structure

Faits cles

• Le Foreign Business Act (1999) definit une entreprise etrangere comme une personne morale dont la part de capital etranger depasse 49%. En dessous de ce seuil, la societe est consideree comme thailandaise et peut posseder des terrains

• Selon Thairath, l'enquete porte sur 36 277 personnes morales reparties dans 16 provinces strategiques, dont les six provinces du grand Bangkok et dix provinces touristiques comme Surat Thani et Phuket

• Le Land Code Act B.E. 2497 (1954) interdit explicitement aux etrangers de posseder un terrain en Thailande. Exception rare : un investissement d'au moins 40 millions de bahts via le Board of Investment

• A Phuket, on estime que 60 a 70% des villas appartenant a des etrangers sont enregistrees via des societes thailandaises avec actionnaires nominaux

• Lors de la phase 4 de l'operation 'Dismantle Foreign Nominee Network' menee a Phuket en aout 2026, 361 societes ont ete examinees, 149 entites identifiees comme detenant des terrains avec actionnariat etranger suspect, et des terrains totalisant 15 rai et 13 square wah ont ete ordonnes a la vente

• L'amende prevue par le Foreign Business Act peut atteindre 1 million de bahts et/ou 3 ans d'emprisonnement pour les dirigeants en cas d'infraction intentionnelle averee

• Les condominiums ne sont pas concernes par ce controle : les etrangers peuvent en detenir la pleine propriete (freehold) directement, tant que le quota etranger de l'immeuble ne depasse pas 49%

FAQ

Peut-on me retirer un terrain en Thailande si ma societe ne passe pas le controle ?

Oui. Si le DBD etablit que les actionnaires thailandais de votre societe sont des prete-noms, le departement des terres peut exiger la vente du terrain dans un delai de 180 jours. Sans vente effective, les autorites peuvent organiser elles-memes la mise aux encheres du bien.

Que verifie exactement le DBD dans ces entreprises ?

Le Department of Business Development analyse la structure actionnariale, les sources de financement de l'achat du terrain, la gestion reelle de la societe, les proces-verbaux d'assemblees et les etats financiers. La question centrale : les actionnaires thailandais sont-ils de veritables investisseurs ou de simples prete-noms ?

Comment un etranger peut-il legalement posseder une villa en Thailande ?

Plusieurs voies legales existent. La premiere consiste a souscrire un bail emphyteotique (leasehold) sur le terrain d'une duree de 30 ans, renouvelable. La seconde est de posseder le batiment separement du terrain, en louant ce dernier. La troisieme est de creer une veritable coentreprise avec un partenaire thailandais reellement implique dans le financement. La quatrieme option est l'achat d'un condominium en pleine propriete (freehold).

Le controle affecte-t-il mon appartement en condominium ?

Non. Le controle du DBD concerne exclusivement les societes proprietaires de terrains. La propriete directe d'un appartement en condominium, regie par le Condominium Act de 1979, releve d'un regime distinct autorisant les etrangers a detenir jusqu'a 49% des surfaces d'un immeuble.

Que faire si je possede deja un terrain via une societe thailandaise ?

La premiere etape consiste a faire realiser un audit juridique independant de la structure. Si le montage est vulnerable, l'avocat proposera des solutions de restructuration : passage en leasehold, integration d'un veritable partenaire thailandais, ou vente du terrain avec reorganisation de la propriete du batiment.

Combien coute un leasehold et en quoi differe-t-il du freehold ?

Le leasehold est un bail sur le terrain pouvant aller jusqu'a 30 ans (generalement avec deux renouvellements, bien que ce renouvellement ne soit pas juridiquement garanti). Le prix d'achat d'un bien en leasehold est en general 15 a 30% inferieur a un bien equivalent en freehold. La difference cle : vous n'etes pas proprietaire du terrain, vous le louez.

Pourquoi les controles se sont-ils intensifies maintenant ?

La pression sur les montages par nominees s'accentue depuis 2022, lorsque des commissions parlementaires ont commence a debattre de l'achat massif de terrains par des etrangers dans les zones touristiques. La pression politique, la hausse des prix fonciers et le mecontentement public face a la concentration de capitaux etrangers dans les localisations premium ont accelere le processus.

Les dirigeants etrangers risquent-ils des poursuites penales ?

Oui. Le Foreign Business Act prevoit une responsabilite penale allant jusqu'a 3 ans d'emprisonnement pour l'exercice d'une activite interdite aux etrangers. Le recours a des actionnaires nominaux pour contourner la loi est qualifie d'infraction a cet acte.

Comment ce controle va-t-il influencer le marche des villas a Phuket et Koh Samui ?

A court terme, l'offre pourrait augmenter, certains proprietaires preferant vendre avant de recevoir une injonction. A moyen terme, le marche devrait se reorienter vers les structures en leasehold et les condominiums, ce qui pourrait faire grimper la demande et les prix dans ces segments.

Faut-il prevoir un voyage de reconnaissance avant d'acheter ?

Absolument. Avant toute transaction immobiliere en Thailande, il est indispensable de visiter le bien en personne, de rencontrer un avocat local et de verifier l'ensemble des documents. Prevoyez plusieurs jours sur place pour realiser une due diligence serieuse.

L'ampleur du controle, 36 277 entreprises repartie sur 16 provinces, temoigne d'une approche systemique et non d'une campagne ponctuelle. Elle s'inscrit dans une tendance durable de durcissement du controle, confirmee par les operations menees a Phuket en 2026 avec 361 societes examinees et des poursuites deja engagees contre des ressortissants de plusieurs nationalites. Pour les investisseurs internationaux, le message est clair : l'epoque de l'usage incontrole de societes thailandaises par nominees pour acheter des terrains touche a sa fin. Ceux qui restructurent leurs actifs en amont preserveront a la fois leur patrimoine et leur tranquillite d'esprit.

Source: Thairath

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