60 dossiers a Koh Samui : le grand nettoyage des schemas de nominee sur 1,2 milliard de bahts

Quatre-vingt-huit suspects, cinquante-neuf societes, des actifs evalues a 1,2 milliard de bahts. L'ile de Koh Samui, qui seduit depuis des decennies les acheteurs etrangers avec ses villas face au golfe de Thailande, est devenue en 2026 l'epicentre de la plus vaste operation de demantelement de structures de nominee jamais menee dans la province de Surat Thani.

Ce n'est pas un simple durcissement theorique. C'est une operation concrete qui a debouche sur 60 dossiers criminels. Pour les investisseurs internationaux qui envisagent d'acheter un terrain ou une villa dans le sud de la Thailande, le signal est sans ambiguite : l'epoque des montages semi-legaux touche a sa fin.

Le schema de nominee fonctionnait simplement. Un etranger creait une societe thailandaise dont la majorite des parts appartenait formellement a des citoyens thailandais. La societe achetait le terrain. Le beneficiaire reel, l'investisseur etranger, gerait l'actif via des accords internes. Le Land Code Act B.E. 2497 interdit explicitement aux etrangers de posseder un terrain, tandis que le Foreign Business Act B.E. 2542 criminalise le recours a des preteurs de nom.

Reponse rapide

• Les autorites thailandaises ont ouvert 60 dossiers pour possession illegale de biens immobiliers via des structures de nominee a Koh Samui

• 88 suspects et 59 societes font l'objet d'une enquete

• La valeur totale des actifs identifies s'eleve a environ 1,2 milliard de bahts (environ 33 millions de dollars US)

• La zone ciblee est le segment resort : villas, terrains vue mer, structures de type hotelier

• Les etrangers ne peuvent pas posseder directement un terrain en Thailande ; les options legales incluent le bail longue duree (leasehold) et l'achat de condominiums dans le quota etranger (49%)

• Les sanctions pour possession via nominee incluent amendes et peines de prison pour tous les participants au montage, actionnaires thailandais de facade compris

Faits cles

D'apres le Bangkok Post, l'operation sur Koh Samui a mobilise plus de 300 policiers et fonctionnaires et a passe en revue 12 906 societes enregistrees sur l'ile. Parmi elles, 8 254 comptaient des actionnaires etrangers, et 875 presentaient des signes de recours a des nominees thailandais.

• Ampleur de l'operation. L'enquete a specifiquement vise Koh Samui, ou la concentration de capital etranger dans les actifs fonciers est parmi les plus elevees du pays. L'ile compte environ 6 000 villas enregistrees, dont une part importante appartient a des etrangers via des entites juridiques thailandaises.

• Cadre juridique. Les contrevenants sont poursuivis en vertu du Foreign Business Act B.E. 2542 (recours a des preteurs de nom pour exercer une activite reservee aux nationaux) et du Land Code Act B.E. 2497 (possession illegale de terrain). Les sanctions prevoient une amende pouvant atteindre 1 million de bahts et/ou une peine de prison jusqu'a 3 ans.

• Une tendance au renforcement des controles. Depuis 2023, le Department of Special Investigation (DSI) thailandais a mene des operations similaires a Phuket, Pattaya et Chiang Mai. Koh Samui devient la quatrieme cible majeure, confirmant une campagne systemique et non un cas isole.

• Contexte economique. Koh Samui connait un boom d'investissement : le prix moyen d'une villa de trois chambres sur la cote nord de l'ile est passe de 8 a 12 millions de bahts en 2021 a 15 a 22 millions de bahts en 2025. Cette hausse a attire une nouvelle vague d'acheteurs prets a accepter des montages juridiquement risques.

• Consequences pour les proprietaires. Les biens identifies sont soumis a une vente forcee. Si le proprietaire ne cede pas l'actif dans le delai imparti, le tribunal peut transferer le terrain a l'Etat, sans compensation.

• Autres juridictions concernees. Le Cambodge, le Vietnam et l'Indonesie (Bali) renforcent eux aussi leur controle sur la possession via nominee. La campagne thailandaise s'inscrit dans une tendance regionale plus large.

FAQ

Les etrangers peuvent-ils acheter legalement un terrain en Thailande en 2026 ?

Non. Le Land Code thailandais interdit la possession directe de terrain par des citoyens etrangers. Les exceptions sont tres rares et necessitent une autorisation speciale du ministere de l'Interieur, sous condition d'un investissement d'au moins 40 millions de bahts dans des projets approuves. Dans la pratique, ces exceptions sont quasi inexistantes.

Qu'est-ce qu'un schema de nominee et pourquoi est-il illegal ?

Un schema de nominee consiste a enregistrer une societe thailandaise avec des actionnaires thailandais de facade, qui n'apportent aucun fonds reel et ne prennent aucune decision de gestion. Leur role se limite a creer une apparence de controle thailandais. Les tribunaux et le DSI reperent desormais ces structures grace a des indices indirects : absence d'activite reelle, procurations disproportionnees, ou societe dont le seul actif est un terrain.

Quelles sont les options legales de possession immobiliere pour les etrangers ?

Deux options principales : l'achat d'un appartement en condominium dans le cadre du quota etranger (49% de la surface totale du batiment) en pleine propriete (freehold), et le bail longue duree sur un terrain ou une villa, jusqu'a 30 ans, renouvelable. Le leasehold ne donne pas de droit de propriete sur le terrain mais est protege par la loi et enregistre au bureau des terres.

Le nettoyage touche-t-il les proprietaires de condominiums ?

Non. La campagne cible exclusivement la possession illegale de terrain via des societes de facade. Les proprietaires etrangers de condominiums achetes dans le cadre du quota de 49% operent dans un cadre entierement legal.

Que deviennent les biens vises par l'enquete ?

Le tribunal peut contraindre le proprietaire a vendre l'actif dans un delai fixe, generalement entre 180 jours et 1 an. Si la vente n'a pas lieu, le terrain revient a l'Etat. Les personnes impliquees s'exposent en parallele a des sanctions penales.

Cela concerne-t-il uniquement Koh Samui ?

Non. Des enquetes similaires ont deja eu lieu a Phuket et Pattaya. Le DSI a annonce vouloir etendre les controles a Krabi, Hua Hin et Chiang Rai. Koh Samui a ete choisie en raison de la forte concentration de societes suspectes au kilometre carre.

Comment proteger ses investissements si l'on utilise deja un schema de nominee ?

Consultez immediatement un avocat thailandais agree. Les options possibles incluent la restructuration en leasehold legal, la vente de l'actif a un acheteur thailandais, ou la conversion en condominium si le bien s'y prete. Tout retard augmente le risque d'attirer l'attention du DSI.

Le nettoyage affecte-t-il les prix immobiliers a Koh Samui ?

A court terme, l'arrivee de vendeurs forces sur le marche pourrait faire baisser les prix dans le segment des villas. A moyen terme, l'assainissement des structures de propriete devrait renforcer la confiance envers l'ile et attirer des investisseurs institutionnels.

Faut-il encore envisager Koh Samui pour investir ?

Oui, mais uniquement via des instruments legaux. L'ile reste l'une des destinations resort les plus recherchees d'Asie du Sud-Est. Les condominiums en freehold, le leasehold longue duree sur les villas et la gestion locative professionnelle fonctionnent sans risque juridique et offrent un rendement de 5 a 8% par an dans les zones touristiques.

L'affaire des 60 dossiers a Koh Samui n'est pas une raison de fuir le marche. C'est une invitation a abandonner les montages douteux. La lecon principale de 2026 est simple : les constructions juridiques bon marche finissent toujours par couter le plus cher.

Source : Bangkok Post

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