60 casi a Koh Samui: la stretta thailandese sugli schemi nominee da 1,2 miliardi di baht

Ottantotto sospettati, cinquantanove società, immobili per un valore complessivo di 1,2 miliardi di baht. Koh Samui, l'isola che da decenni attira acquirenti stranieri con le sue ville affacciate sul Golfo di Thailandia, è diventata nel 2026 l'epicentro della più vasta operazione contro gli schemi di proprietà nominee nella storia della provincia di Surat Thani.

Non si tratta di un generico inasprimento normativo, ma di un'operazione concreta che ha portato all'apertura di 60 procedimenti penali. Per gli investitori internazionali che valutano l'acquisto di terreni o ville nelle isole del sud della Thailandia, il segnale è inequivocabile: l'epoca delle scorciatoie legali ambigue sta finendo.

Lo schema nominee funzionava in modo semplice. Uno straniero costituiva una società thailandese in cui la maggioranza azionaria apparteneva formalmente a cittadini thailandesi. La società acquistava il terreno, mentre il beneficiario effettivo, l'investitore straniero, gestiva l'asset tramite accordi interni non ufficiali. Il Land Code Act B.E. 2497 vieta esplicitamente agli stranieri di possedere terreni, mentre il Foreign Business Act B.E. 2542 criminalizza l'uso di prestanome.

Secondo il Bangkok Post, l'operazione più recente ha coinvolto oltre 300 tra agenti di polizia e funzionari, ed è partita dalla revisione di 12.906 società registrate a Koh Samui: di queste, 8.254 risultavano avere azionisti stranieri e 875 presentavano indizi di utilizzo di prestanome thailandesi.

Risposta rapida

• Le autorità thailandesi hanno aperto 60 procedimenti per possesso illegale di immobili tramite strutture nominee a Koh Samui

• Sono sotto indagine 88 sospettati e 59 società

• Il valore complessivo degli immobili individuati è di circa 1,2 miliardi di baht (circa 33 milioni di dollari USA)

• L'operazione ha coinvolto la revisione di 12.906 società registrate sull'isola, di cui 875 con indizi di uso di prestanome

• L'area colpita è il segmento resort: ville, terreni fronte mare, strutture di tipo alberghiero

• Agli stranieri è vietato possedere terreni direttamente in Thailandia; le opzioni legali includono il leasehold a lungo termine e l'acquisto di condomini nella quota straniera (49%)

Fatti chiave

• Portata dell'operazione. Secondo Bangkok Post, l'indagine ha colpito proprio Koh Samui, dove la concentrazione di capitale straniero in asset fondiari è tra le più alte del paese. L'isola conta circa 6.000 ville registrate, molte delle quali intestate a stranieri tramite società thailandesi.

• Quadro legale. Ai trasgressori vengono contestati il Foreign Business Act B.E. 2542 (uso di prestanome per attività riservate a cittadini thailandesi) e il Land Code Act B.E. 2497 (possesso illegale di terreni). Le sanzioni previste arrivano fino a 1 milione di baht di multa e/o 3 anni di reclusione.

• Tendenza al rafforzamento dei controlli. Dal 2023 il Department of Special Investigation (DSI) thailandese ha condotto operazioni simili a Phuket, Pattaya e Chiang Mai. Secondo Nation Thailand, raid paralleli hanno colpito anche Koh Phangan, dove è stata smantellata una rete gestita da un unico studio legale che aveva registrato oltre 100 società di comodo. Koh Samui rappresenta quindi un ulteriore tassello di una campagna sistemica, non un'azione isolata.

• Contesto economico. Koh Samui vive un boom di investimenti: secondo le stime di mercato, il valore medio di una villa con tre camere da letto sulla costa nord è passato da 8-12 milioni di baht nel 2021 a 15-22 milioni di baht nel 2025. La crescita dei prezzi ha attirato una nuova ondata di acquirenti disposti ad accettare strutture giuridiche rischiose.

• Conseguenze per i proprietari. Gli immobili individuati sono soggetti a vendita forzata. Se il proprietario non cede l'asset entro il termine stabilito, il tribunale può disporre il trasferimento del terreno allo Stato, senza alcun indennizzo.

• Giurisdizioni alternative. Anche Cambogia, Vietnam e Indonesia (Bali) stanno inasprendo i controlli sulla proprietà nominee. La campagna thailandese si inserisce in una tendenza regionale più ampia.

FAQ

Gli stranieri possono acquistare legalmente terreni in Thailandia nel 2026?

No. Il Land Code thailandese vieta il possesso diretto di terreni da parte di cittadini stranieri. Le eccezioni sono estremamente rare e richiedono un'autorizzazione speciale del Ministero degli Interni per investimenti a partire da 40 milioni di baht in progetti approvati. Nella pratica, queste eccezioni vengono applicate quasi mai.

Cos'è uno schema nominee e perché è illegale?

Uno schema nominee consiste nella registrazione di una società thailandese con azionisti thailandesi formali che non versano fondi reali e non prendono decisioni gestionali. Il loro ruolo è creare un'apparenza di controllo thailandese. I tribunali e il DSI hanno imparato a individuare queste strutture attraverso indizi indiretti: assenza di attività reale, procure sproporzionate, un unico asset societario costituito dal terreno stesso.

Quali modalità legali di proprietà immobiliare sono disponibili agli stranieri?

Due opzioni principali: l'acquisto di un'unità in condominio nell'ambito della quota straniera (49% della superficie totale dell'edificio) con piena proprietà (freehold), e il leasehold a lungo termine su terreni o ville fino a 30 anni, rinnovabile. Il leasehold non conferisce la proprietà del terreno, ma è tutelato dalla legge e registrato presso l'ufficio catastale.

La stretta riguarda anche i proprietari di condomini?

No. La campagna è mirata esclusivamente al possesso illegale di terreni tramite società di comodo. I proprietari stranieri di unità condominiali acquistate nell'ambito della quota del 49% operano in un contesto pienamente legale.

Cosa succede agli immobili coinvolti nelle indagini?

Il tribunale può obbligare il proprietario a vendere l'asset entro un termine stabilito (solitamente tra 180 giorni e 1 anno). Se la vendita non avviene, il terreno passa allo Stato. Parallelamente, i soggetti coinvolti rischiano sanzioni penali.

Riguarda solo Koh Samui?

No. Indagini simili si sono già svolte a Phuket e Pattaya, oltre che a Koh Phangan. Il DSI ha annunciato piani per estendere i controlli a Krabi, Hua Hin e Chiang Rai. Koh Samui è stata scelta per l'alta concentrazione di società sospette per chilometro quadrato.

Come proteggere i propri investimenti se si utilizza già uno schema nominee?

Rivolgersi immediatamente a un avvocato thailandese abilitato. Le opzioni possibili includono la ristrutturazione in un leasehold legale, la vendita dell'asset a un acquirente thailandese o la conversione in unità condominiale (se l'immobile lo consente). Ritardare aumenta il rischio di finire sotto la lente del DSI.

La stretta influenzerà i prezzi immobiliari a Koh Samui?

Nel breve termine potrebbero comparire sul mercato venditori forzati, con un possibile calo dei prezzi nel segmento ville. Nel medio termine, secondo le stime di mercato, la trasparenza delle strutture proprietarie aumenterà la fiducia verso l'isola e attirerà investitori istituzionali.

Conviene ancora considerare Koh Samui per un investimento?

Sì, ma esclusivamente attraverso strumenti legali. L'isola resta una delle destinazioni resort più richieste del sud-est asiatico. Chi pianifica un viaggio di ispezione per valutare gli immobili farebbe bene a concentrarsi sulle zone di Bo Phut e Maenam, dove si concentra la maggior parte dell'attività di investimento.

La vicenda dei 60 procedimenti a Koh Samui non è un motivo per allontanarsi dal mercato, ma per smettere di affidarsi a schemi ambigui. La Thailandia offre meccanismi trasparenti per gli investimenti immobiliari stranieri: condomini in freehold, leasehold a lungo termine su ville, gestione professionale degli affitti. Tutto questo funziona senza rischi legali e genera rendimenti del 5-8% annuo nelle zone turistiche.

La lezione principale del 2026 è semplice: le costruzioni giuridiche a basso costo sono, alla fine, le più costose.

Fonte: Bangkok Post

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.