60 Verfahren auf Koh Samui: Thailand rollt Nominee-Betrug im Wert von 1,2 Mrd. Baht auf

Achtundachtzig Verdächtige, neunundfünfzig Unternehmen, Immobilien im Gesamtwert von 1,2 Milliarden Baht. Die Ferieninsel Koh Samui, die internationale Käufer seit Jahrzehnten mit Villen mit Blick auf den Golf von Thailand anzieht, ist 2026 zum Schauplatz der bisher größten Razzia gegen Nominee-Strukturen in der Provinz Surat Thani geworden.

Dies ist keine abstrakte Verschärfung, sondern eine konkrete Operation, aus der 60 Strafverfahren hervorgegangen sind. Für internationale Investoren, die den Kauf von Grundstücken oder Villen auf den südthailändischen Inseln erwägen, ist das Signal eindeutig: Die Ära der halblegalen Umgehungskonstruktionen geht zu Ende.

Die Nominee-Struktur funktionierte einfach: Ein Ausländer gründete eine thailändische Gesellschaft, deren Mehrheitsanteile formal thailändischen Staatsbürgern gehörten. Die Gesellschaft kaufte Land, während der eigentliche wirtschaftlich Berechtigte, also der ausländische Investor, den Vermögenswert über interne Vereinbarungen kontrollierte. Der thailändische Land Code Act B.E. 2497 verbietet Ausländern ausdrücklich den direkten Landbesitz, und der Foreign Business Act B.E. 2542 stellt den Einsatz von Strohleuten unter Strafe.

Kurzantwort

• Thailändische Behörden haben 60 Verfahren wegen illegalen Immobilienbesitzes über Nominee-Strukturen auf Koh Samui eingeleitet

• Gegen 88 Verdächtige und 59 Unternehmen wird ermittelt

• Der Gesamtwert der betroffenen Objekte liegt bei rund 1,2 Milliarden Baht (etwa 33 Millionen US-Dollar)

• Laut Bangkok Post wurden landesweit 12.906 registrierte Unternehmen auf Koh Samui überprüft, davon 8.254 mit ausländischen Anteilseignern und 875 mit Anzeichen thailändischer Strohmann-Konstruktionen

• Ausländern ist der direkte Landbesitz in Thailand untersagt; legale Optionen sind Langzeitpacht (Leasehold) und der Kauf von Eigentumswohnungen innerhalb der ausländischen Quote (49%)

• Strafen für Nominee-Besitz umfassen Geldbußen und Freiheitsstrafen für alle Beteiligten, einschließlich der thailändischen Strohgesellschafter

Wichtige Fakten

• Umfang der Operation. Laut The Nation Thailand konzentrierten sich die Ermittlungen gezielt auf Koh Samui, wo die Konzentration ausländischen Kapitals in Landvermögen landesweit zu den höchsten zählt. Die Insel zählt schätzungsweise 6.000 registrierte Villen, von denen ein erheblicher Teil über thailändische Firmenkonstruktionen im Besitz von Ausländern steht.

• Rechtsgrundlage. Den Beschuldigten werden Verstöße gegen den Foreign Business Act B.E. 2542 (Einsatz von Strohleuten zur Umgehung ausländischer Geschäftsbeschränkungen) und den Land Code Act B.E. 2497 (illegaler Landbesitz) vorgeworfen. Die Strafen umfassen Bußgelder bis 1 Million Baht und/oder Freiheitsstrafen bis zu 3 Jahren.

• Verschärfter Kontrolltrend. Seit 2023 führte das thailändische Department of Special Investigation (DSI) vergleichbare Razzien in Phuket, Pattaya und Chiang Mai durch. Koh Samui ist damit das vierte große Ziel einer systematischen Kampagne, nicht eine Einzelmaßnahme. Laut Bangkok Post waren bei der Razzia auf Koh Samui über 300 Polizisten und Beamte im Einsatz.

• Wirtschaftlicher Kontext. Koh Samui erlebt einen Investitionsboom: Der Marktwert einer durchschnittlichen Drei-Schlafzimmer-Villa an der Nordküste stieg laut Marktschätzungen von 8-12 Millionen Baht im Jahr 2021 auf 15-22 Millionen Baht im Jahr 2025. Der Preisanstieg zog eine neue Käuferwelle an, die bereit war, riskante juristische Konstruktionen einzugehen.

• Konsequenzen für Eigentümer. Betroffene Objekte unterliegen dem Zwangsverkauf. Verkauft der Eigentümer den Vermögenswert nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann das Gericht das Land an den Staat übertragen. Eine Entschädigung ist nicht vorgesehen.

• Regionaler Trend. Auch Kambodscha, Vietnam und Indonesien (Bali) verschärfen die Kontrolle über Nominee-Eigentum. Die thailändische Kampagne reiht sich in einen regionsweiten Trend ein, wie auch The Nation Thailand berichtet, das zusätzlich Netzwerke mit chinesischen und israelischen Verbindungen auf Koh Samui und Koh Phangan identifizierte.

FAQ

Dürfen Ausländer 2026 legal Land in Thailand kaufen?

Nein. Der thailändische Land Code verbietet ausländischen Staatsbürgern den direkten Landbesitz. Ausnahmen sind äußerst selten und erfordern eine Sondergenehmigung des Innenministeriums bei Investitionen ab 40 Millionen Baht in genehmigte Projekte. In der Praxis werden diese Ausnahmen kaum angewendet.

Was ist eine Nominee-Struktur und warum ist sie illegal?

Eine Nominee-Struktur bedeutet die Registrierung einer thailändischen Gesellschaft mit formalen thailändischen Anteilseignern, die weder reales Kapital einbringen noch unternehmerische Entscheidungen treffen. Ihre Rolle besteht lediglich darin, den Anschein thailändischer Kontrolle zu erzeugen. Gerichte und das DSI erkennen solche Strukturen inzwischen an indirekten Merkmalen: fehlende reale Geschäftstätigkeit, unverhältnismäßige Vollmachten, ein Grundstück als einziger Vermögenswert der Gesellschaft.

Welche legalen Wege zum Immobilienbesitz stehen Ausländern offen?

Zwei Hauptoptionen: der Kauf einer Eigentumswohnung innerhalb der ausländischen Quote (49% der Gesamtfläche eines Gebäudes) mit vollem Eigentumsrecht (Freehold) sowie die Langzeitpacht von Grundstück oder Villa für bis zu 30 Jahre mit Verlängerungsoption. Leasehold verleiht kein Eigentum am Grundstück, ist jedoch gesetzlich geschützt und wird beim Landamt registriert.

Betrifft die Razzia auch Eigentümer von Eigentumswohnungen?

Nein. Die Kampagne zielt ausschließlich auf illegalen Landbesitz über Strohgesellschaften ab. Ausländische Eigentümer von Condo-Einheiten innerhalb der 49-Prozent-Quote agieren vollständig im legalen Rahmen.

Was geschieht mit Objekten, die unter Ermittlung stehen?

Das Gericht kann den Eigentümer zum Verkauf des Vermögenswerts innerhalb einer festgelegten Frist verpflichten, üblicherweise 180 Tage bis 1 Jahr. Erfolgt kein Verkauf, geht das Land an den Staat über. Parallel drohen den Beteiligten strafrechtliche Konsequenzen.

Betrifft dies ausschließlich Koh Samui?

Nein. Vergleichbare Ermittlungen fanden bereits in Phuket und Pattaya statt. Das DSI kündigte Pläne an, die Kontrollen auf Krabi, Hua Hin und Chiang Rai auszuweiten. Koh Samui wurde aufgrund der hohen Dichte verdächtiger Unternehmen pro Quadratkilometer als Ziel ausgewählt.

Wie schützt man Investitionen, wenn bereits eine Nominee-Struktur genutzt wird?

Wenden Sie sich umgehend an einen lizenzierten thailändischen Anwalt. Mögliche Optionen sind die Umstrukturierung in ein legales Leasehold, der Verkauf des Vermögenswerts an einen thailändischen Käufer oder die Umwandlung in eine Eigentumswohnung, sofern das Objekt dies zulässt. Verzögerungen erhöhen das Risiko, ins Visier des DSI zu geraten.

Beeinflusst die Razzia die Immobilienpreise auf Koh Samui?

Kurzfristig könnten vermehrt Zwangsverkäufer auf den Markt kommen, was die Preise im Villensegment drücken könnte. Mittelfristig, so Markteinschätzungen, dürfte die Bereinigung der Eigentumsstrukturen das Vertrauen in die Insel stärken und institutionelle Investoren anziehen.

Lohnt sich Koh Samui derzeit noch als Investitionsstandort?

Ja, jedoch ausschließlich über legale Instrumente. Die Insel bleibt eines der gefragtesten Ferienziele Südostasiens. Freehold-Eigentumswohnungen, Langzeit-Leasehold für Villen und professionelles Vermietungsmanagement funktionieren ohne juristische Risiken und erzielen in Ferienregionen Renditen von 5-8% pro Jahr.

Die Geschichte der 60 Verfahren auf Koh Samui ist kein Grund, dem Markt den Rücken zu kehren, sondern ein Anlass, graue Konstruktionen endgültig zu meiden. Thailand bietet transparente Mechanismen für ausländische Immobilieninvestitionen, und wer diese nutzt, investiert rechtssicher und langfristig planbar.

Source: Bangkok Post

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