60 справ на Самуї: зачистка номінальних схем на 1,2 млрд бат

Вісімдесят вісім підозрюваних, п'ятдесят дев'ять компаній, об'єкти загальною вартістю 1,2 мільярда бат. Острів Самуї, який десятиліттями приваблював іноземних покупців віллами з видом на затоку Сіам, у 2026 році став епіцентром наймасштабнішої зачистки номінальних схем володіння нерухомістю в історії провінції Сураттхані.

Це не абстрактне посилення контролю, а конкретна операція, за підсумками якої порушено 60 кримінальних справ. Для міжнародних інвесторів, які розглядають купівлю землі чи вілл на островах півдня Таїланду, сигнал однозначний: епоха напівлегальних обхідних шляхів закінчується.

Номінальна схема (nominee structure) працювала просто. Іноземець створював тайську компанію, де контрольний пакет формально належав громадянам Таїланду. Компанія купувала землю, а фактичний бенефіціар, іноземний інвестор, керував активом через внутрішні угоди. Земельний кодекс Таїланду (Land Code Act B.E. 2497) прямо забороняє іноземцям володіти землею, а закон про іноземний бізнес (Foreign Business Act B.E. 2542) криміналізує використання підставних осіб.

Швидка відповідь

• Влада Таїланду порушила 60 справ за фактом незаконного володіння нерухомістю через номінальні структури на Самуї

• Під слідством перебувають 88 підозрюваних і 59 компаній

• Загальна вартість виявлених об'єктів становить приблизно 1,2 млрд бат (близько 33 млн доларів США)

• Цільова зона зачистки - курортний сегмент: вілли, ділянки з видом на море, об'єкти готельного типу

• Іноземцям у Таїланді заборонено напряму володіти землею; легальні варіанти включають довгострокову оренду (leasehold) та купівлю кондомініумів у межах іноземної квоти (49%)

• Покарання за номінальне володіння передбачає штрафи та позбавлення волі для всіх учасників схеми, включно з тайськими номінальними акціонерами

Ключові факти

• Масштаб операції. За даними Bangkok Post, під час перевірки на Самуї було проаналізовано 12 906 зареєстрованих компаній острова, з яких 8 254 мали іноземних акціонерів, а 875 демонстрували ознаки використання тайських номінальних власників. В операції було задіяно понад 300 поліцейських та посадовців.

• Правова база. Порушникам інкримінують статті Foreign Business Act B.E. 2542 (використання підставних осіб для ведення бізнесу, обмеженого для іноземців) та Land Code Act B.E. 2497 (незаконне володіння землею). Санкції: штраф до 1 мільйона бат та/або позбавлення волі до 3 років.

• Тренд посилення контролю. З 2023 року Департамент спеціальних розслідувань Таїланду (DSI) провів аналогічні рейди на Пхукеті, у Паттаї та Чіангмаї. Самуї став четвертою великою ціллю, паралельно масштабні перевірки торкнулися й сусіднього острова Панган, де виявлено понад 7 000 компаній, підозрюваних у нелегітимних номінальних домовленостях.

• Економічний контекст. Самуї переживає інвестиційний бум: за оцінками ринку, середня вартість вілли з трьома спальнями на північному узбережжі острова зросла з 8-12 млн бат у 2021 році до 15-22 млн бат у 2025 році. Зростання цін привабило нову хвилю покупців, готових до ризикованих юридичних конструкцій.

• Наслідки для власників. Виявлені об'єкти підлягають примусовому продажу. Якщо власник не реалізує актив у встановлений термін, суд має право передати землю державі. Компенсація не передбачена.

• Регіональний контекст. Камбоджа, В'єтнам та Індонезія (Балі) також посилюють контроль за номінальним володінням. Тайська кампанія вписується в загальнорегіональний тренд, а розслідування також вказують на мережі, пов'язані з китайськими та ізраїльськими інтересами, які використовували підставні компанії для купівлі землі.

FAQ

Чи можуть іноземці законно купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Земельний кодекс Таїланду забороняє пряме володіння землею іноземними громадянами. Винятки вкрай рідкісні і вимагають спеціального дозволу Міністерства внутрішніх справ за умови інвестицій від 40 млн бат у затверджені проєкти. На практиці ці винятки майже не застосовуються.

Що таке номінальна схема і чому вона незаконна?

Номінальна схема - це реєстрація тайської компанії з формальними тайськими акціонерами, які не вносять реальних коштів і не приймають управлінських рішень. Їхня роль - створити видимість тайського контролю. Суди та DSI навчилися виявляти такі структури за непрямими ознаками: відсутність реальної діяльності, непропорційні довіреності, єдиний актив компанії - земельна ділянка.

Які легальні способи володіння нерухомістю доступні іноземцям?

Два основні варіанти: купівля квартири в кондомініумі в межах іноземної квоти (49% від загальної площі будівлі) з повним правом власності (freehold) та довгострокова оренда землі або вілли терміном до 30 років з можливістю продовження. Leasehold не дає права власності на землю, але захищений законом і реєструється в земельному офісі.

Чи стосується зачистка власників кондомініумів?

Ні. Кампанія спрямована виключно на незаконне володіння землею через підставні компанії. Іноземні власники кондомініумів, які купили юніти в межах 49-відсоткової квоти, працюють у повністю легальному полі.

Що буде з об'єктами, які потрапили під розслідування?

Суд може зобов'язати власника продати актив протягом встановленого терміну (зазвичай 180 днів - 1 рік). Якщо продаж не відбувся, земля переходить державі. Паралельно фігурантам загрожують кримінальні санкції.

Чи стосується це лише Самуї?

Ні. Аналогічні розслідування вже пройшли на Пхукеті та в Паттаї. DSI заявляв про плани розширити перевірки на Крабі, Хуа Хін та Чіанграй. Самуї обрали через високу концентрацію підозрілих компаній на квадратний кілометр, а паралельні рейди DSI та Департаменту розвитку бізнесу торкнулися й сусіднього острова Панган.

Як захистити свої інвестиції, якщо ви вже використовуєте номінальну схему?

Негайно зверніться до ліцензованого тайського юриста. Можливі варіанти: реструктуризація в легальний leasehold, продаж активу тайському покупцю або переоформлення на кондомініум (якщо об'єкт допускає таку трансформацію). Зволікання збільшує ризик потрапляння в поле зору DSI.

Чи впливає зачистка на ціни нерухомості на Самуї?

У короткостроковій перспективі можлива поява на ринку вимушених продавців, що знизить ціни в сегменті вілл. У середньостроковій перспективі, за оцінками ринку, відбілювання структури власності підвищить довіру до острова і приверне інституційних інвесторів.

Чи варто зараз розглядати Самуї для інвестицій?

Так, але виключно через легальні інструменти. Острів залишається одним із найзатребуваніших курортних напрямків Південно-Східної Азії.

Історія з 60 справами на Самуї, це не привід тікати з ринку, а привід перестати грати в сірі схеми. Таїланд пропонує прозорі механізми для іноземних інвестицій у нерухомість. Кондомініуми у freehold, довгостроковий leasehold на вілли, професійне управління орендою: все це працює без юридичних ризиків і приносить дохідність 5-8% річних у курортних зонах.

Головний урок 2026 року простий: дешеві юридичні конструкції коштують найдорожче.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.