36 277 компаній під перевіркою: Таїланд зачищає номінальне володіння землею у 2026 році

Департамент розвитку бізнесу Таїланду (DBD) взяв під контроль 36 277 компаній з іноземною участю, які володіють земельними ділянками. Це наймасштабніша за останні роки хвиля перевірок, спрямована проти номінальних схем, через які іноземці обходять заборону на пряме володіння землею. Для міжнародних інвесторів, які роками використовували тайські ТОВ як інструмент купівлі вілл і землі, цей сигнал неможливо ігнорувати.

Головна мішень DBD - 31 516 компаній, де частка іноземного капіталу формально не перевищує 49%. Саме цей поріг дозволяє реєструвати фірму як тайську і купувати землю у власність. Проблема в тому, що в тисячах таких структур тайські акціонери є підставними особами, а реальний контроль належить іноземцю. За даними Thairath, перевірка охоплює 16 провінцій, серед яких 6 провінцій агломерації Бангкока (сама столиця та п'ять сусідніх) і 10 великих туристичних провінцій, включно з Чонбурі, Сураттхані та Пхукетом.

Швидка відповідь

• 36 277 компаній з іноземною участю проходять перевірку DBD щодо дотримання земельного законодавства

• Основний фокус - 31 516 фірм з іноземною часткою до 49%, які можуть використовувати номінальних тайських акціонерів

• Закон про землю (Land Code) забороняє іноземцям володіти землею напряму; компанія з тайською більшістю - єдиний легальний обхідний шлях

• Штрафи за використання номінальних структур: до 1 млн бат та/або до 3 років позбавлення волі для директорів, а головний ризик - примусовий продаж землі протягом 180 днів

• Перевірка охоплює 16 провінцій, серед них Пхукет, Самуі, Чіангмай і східне узбережжя, де концентрація іноземного володіння максимальна

• На Пхукеті вже проведено 4 фазу операції проти номінальних мереж: перевірено 361 компанію, подано позови проти 114, оштрафовано 39

Ключові факти

• Foreign Business Act (1999) визначає іноземну компанію як юрособу з часткою іноземного капіталу понад 49%. Компанії нижче цього порогу формально вважаються тайськими і можуть володіти землею

• DBD перевіряє не лише реєстри акціонерів, а й фактичний контроль: хто ухвалює рішення, хто фінансує купівлю, хто отримує дохід

• Land Code Act B.E. 2497 (1954) прямо забороняє іноземцям володіти землею в Таїланді. Виняток - інвестиції від 40 млн бат через Board of Investment, але це стосується поодиноких випадків

• За ринковими оцінками, на Пхукеті до 60-70% вілл, що належать іноземцям, оформлені через тайські компанії з номінальними акціонерами

• У фазі 4 операції на Пхукеті (6-7 серпня 2026 року) притягнуто до відповідальності 16 осіб (10 тайців, 6 іноземців: 2 канадці, 3 росіяни, 1 казах), а земельні активи площею 15 рай і 13 кв. ва передано на реалізацію

• Загалом на Пхукеті вже ідентифіковано 149 юридичних осіб, які володіють землею з ознаками іноземної частки, що підлягають перевірці

• Кондомініуми (квартири) перевіркою не зачіпаються: іноземці можуть володіти ними у режимі freehold напряму, якщо іноземна квота в будівлі не перевищує 49%

FAQ

Чи можуть забрати землю в Таїланді, якщо компанія не пройде перевірку?

Так. Якщо DBD встановить, що тайські акціонери вашої компанії є номінальними, земельний департамент вправі вимагати продажу ділянки протягом 180 днів. Якщо продаж не відбудеться, влада може виставити землю на торги самостійно.

Що саме перевіряє DBD у цих компаніях?

Department of Business Development аналізує структуру акціонерів, джерела фінансування купівлі землі, реальне управління компанією, протоколи зборів і фінансову звітність. Ключове питання: чи є тайські акціонери реальними інвесторами, чи підставними особами.

Як іноземцю легально володіти віллою в Таїланді?

Існує декілька законних шляхів. Перший - оформити довгострокову оренду землі (leasehold) на 30 років з правом продовження. Другий - володіти будівлею окремо від землі, орендуючи ділянку. Третій - створити реальне спільне підприємство з тайським партнером, де тайська сторона дійсно бере участь у бізнесі та фінансуванні. Четвертий - розглянути купівлю кондомініуму в режимі freehold.

Чи зачепить перевірка мою квартиру в кондомініумі?

Ні. Перевірка DBD стосується виключно компаній, які володіють земельними ділянками. Пряме володіння квартирою в кондомініумі за законом про кондомініуми (Condominium Act, 1979) - це окремий режим, що дозволяє іноземцям володіти до 49% площ будівлі.

Що робити, якщо я вже володію землею через тайську компанію?

Перший крок - провести юридичний аудит структури у незалежного адвоката. Якщо схема вразлива, адвокат запропонує варіанти реструктуризації: перехід на leasehold, залучення реального тайського партнера або продаж землі з переоформленням права власності на будівлю.

Скільки коштує leasehold і чим він відрізняється від freehold?

Leasehold - це оренда землі строком до 30 років (стандартно з двома продовженнями, хоча продовження юридично не гарантоване). Вартість об'єкта з leasehold зазвичай на 15-30% нижча, ніж аналогічного з freehold. Ключова відмінність - ви не є власником землі, а орендуєте її.

Чому перевірки посилилися саме зараз?

Тиск на номінальні схеми наростав з 2022 року, коли парламентські комітети почали обговорювати масову скупівлю землі іноземцями на курортах. Політичний тиск, зростання цін на землю і суспільне невдоволення концентрацією іноземного капіталу в преміальних локаціях прискорили процес.

Чи є ризик кримінального переслідування для іноземних директорів?

Так. Foreign Business Act передбачає кримінальну відповідальність до 3 років позбавлення волі за ведення бізнесу, забороненого для іноземців. Використання номінальних акціонерів для обходу закону кваліфікується як порушення цього акту.

Як перевірка вплине на ринок вілл на Пхукеті та Самуі?

У короткостроковій перспективі можливе збільшення пропозиції: частина власників віддасть перевагу продажу об'єктів до отримання приписів. У середньостроковій перспективі ринок переорієнтується на leasehold-структури та кондомініуми, що може підвищити попит і ціни в цих сегментах.

Чи варто планувати ознайомчу поїздку перед купівлею?

Обов'язково. Перед будь-якою угодою з нерухомістю в Таїланді необхідно особисто оглянути об'єкт, зустрітися з юристом і перевірити документи. Кілька днів варто відвести саме на due diligence.

Масштаб перевірки, 36 277 компаній у 16 провінціях, свідчить про системний підхід. Це не разова кампанія, а частина довгострокового курсу на посилення контролю. Для міжнародних інвесторів висновок простий: епоха безконтрольного використання номінальних тайських ТОВ для купівлі землі добігає кінця. Ті, хто перебудує свої структури заздалегідь, збережуть і активи, і спокій. Ті, хто проігнорує сигнал, ризикують зіткнутися з примусовим продажем і кримінальним переслідуванням.

Джерело: Thairath

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.