36.277 aziende sotto indagine: la Thailandia stringe il cerchio sulle intestazioni fittizie di terreni

Il Department of Business Development (DBD) della Thailandia ha messo sotto la lupa 36.277 società con partecipazione straniera proprietarie di terreni. Si tratta della più vasta ondata di controlli degli ultimi anni, mirata a smascherare gli schemi di intestazione fittizia (nominee) usati dagli stranieri per aggirare il divieto di proprietà diretta della terra. Per gli investitori internazionali che da anni utilizzano società thailandesi a responsabilità limitata come veicolo per acquistare ville e terreni, questo segnale non può essere ignorato.

Il bersaglio principale del DBD sono 31.516 aziende in cui la quota di capitale straniero non supera formalmente il 49%. Proprio questa soglia consente di registrare l'impresa come thailandese e di acquistare terreni a suo nome. Il problema è che in migliaia di queste strutture gli azionisti thailandesi sono semplici prestanome, mentre il controllo reale appartiene a un cittadino straniero. Il DBD intende individuare e bloccare questi schemi.

Secondo Thairath, l'indagine riguarda in realtà 16 province strategiche: le 6 dell'area metropolitana di Bangkok (Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Samut Sakhon, Nakhon Pathom) e 10 grandi province turistiche, tra cui Chonburi, Surat Thani e Phuket, dove la concentrazione di proprietà straniera raggiunge i livelli più alti del Paese.

Risposta rapida

• 36.277 aziende con partecipazione straniera sono sotto controllo del DBD per verificarne la conformità alla normativa fondiaria

• Il focus principale riguarda 31.516 imprese con quota straniera fino al 49%, che potrebbero utilizzare azionisti thailandesi nominee

• Il Land Code vieta agli stranieri la proprietà diretta della terra; una società a maggioranza thailandese resta l'unica via legale alternativa

• Le sanzioni per l'uso di strutture nominee arrivano fino a 1 milione di baht e/o 3 anni di reclusione per gli amministratori, con il rischio più grave rappresentato dalla vendita forzata del terreno entro 180 giorni

• I controlli coinvolgono 16 province, tra cui l'area di Bangkok e le mete turistiche di Phuket, Chonburi e Surat Thani

• Chi possiede terreni tramite società thailandesi deve procedere con urgenza a un audit legale della propria struttura

Fatti chiave

• Il Foreign Business Act (1999) definisce straniera un'azienda con quota di capitale estero superiore al 49%. Le società sotto questa soglia sono formalmente thailandesi e possono possedere terreni

• Secondo Thairath, l'indagine ha individuato 36.277 persone giuridiche straniere proprietarie di terreni in 16 province, distinte da altre 87.265 persone giuridiche interamente thailandesi già registrate

• Il Land Code Act B.E. 2497 (1954) vieta esplicitamente agli stranieri la proprietà della terra in Thailandia. L'unica eccezione riguarda investimenti da 40 milioni di baht tramite il Board of Investment, applicabile solo a casi eccezionali

• Nella sola operazione a Phuket, denominata 'Dismantle Foreign Nominee Network Fase 4' (6-7 agosto 2026), sono state esaminate 361 società sospettate di occupazione illegittima di terreni: 149 casi già identificati come proprietà con azionisti nominee, 114 azioni legali avviate e 39 sanzioni comminate, per terreni pari a 15 rai e 13 square wah destinati alla dismissione

• Nella medesima operazione sono state perseguite 16 persone (10 thailandesi e 6 stranieri, tra cui 2 canadesi, 3 russi e 1 kazako) collegate ad attività come scuole internazionali, noleggi auto e ristoranti gestiti tramite prestanome

• Secondo stime di mercato, a Phuket fino al 60-70% delle ville intestate a stranieri risulta registrato tramite società thailandesi con azionisti fittizi

• I condomini non sono coinvolti nei controlli: gli stranieri possono possederli in regime di freehold diretto, purché la quota straniera nell'edificio non superi il 49%

FAQ

Possono togliermi il terreno in Thailandia se la mia società non supera il controllo?

Sì. Se il DBD accerta che gli azionisti thailandesi della società sono prestanome, il dipartimento fondiario può imporre la vendita del terreno entro 180 giorni. Se la cessione non avviene, le autorità possono procedere alla vendita coattiva.

Cosa verifica esattamente il DBD in queste società?

Il Department of Business Development analizza la struttura azionaria, le fonti di finanziamento dell'acquisto del terreno, la gestione reale dell'impresa, i verbali assembleari e i bilanci. La domanda chiave è se gli azionisti thailandesi siano investitori effettivi o semplici prestanome.

Come può uno straniero possedere legalmente una villa in Thailandia?

Esistono diverse strade legittime. La prima è il leasehold, un contratto di affitto a lungo termine del terreno della durata di 30 anni, rinnovabile. La seconda è possedere l'edificio separatamente dal terreno, affittando quest'ultimo. La terza è costituire una joint venture reale con un partner thailandese effettivamente coinvolto nell'attività e nel finanziamento. La quarta opzione è l'acquisto di un condominio in regime freehold.

I controlli riguardano anche il mio appartamento in condominio?

No. L'indagine del DBD riguarda esclusivamente le società proprietarie di terreni. La proprietà diretta di un appartamento, disciplinata dal Condominium Act (1979), è un regime separato che consente agli stranieri di possedere fino al 49% delle unità di un edificio.

Cosa fare se possiedo già un terreno tramite una società thailandese?

Il primo passo è un audit legale indipendente della struttura societaria. Se lo schema risulta vulnerabile, l'avvocato proporrà opzioni di ristrutturazione: passaggio al leasehold, coinvolgimento di un partner thailandese reale, oppure vendita del terreno con ridefinizione della proprietà dell'edificio.

Quanto costa il leasehold e in cosa differisce dal freehold?

Il leasehold è un affitto del terreno fino a 30 anni, tipicamente con due rinnovi previsti, anche se il rinnovo non è legalmente garantito. Il prezzo di un immobile in leasehold è generalmente inferiore del 15-30% rispetto a un equivalente in freehold. La differenza sostanziale è che non si diventa proprietari del terreno, ma se ne ottiene solo l'uso in affitto.

Perché i controlli si sono intensificati proprio ora?

La pressione sugli schemi nominee cresce dal 2022, quando le commissioni parlamentari hanno iniziato a discutere dell'acquisto massiccio di terreni da parte di stranieri nelle destinazioni turistiche. Pressione politica, aumento dei prezzi fondiari e crescente malcontento pubblico per la concentrazione di capitale straniero nelle location premium hanno accelerato il processo.

C'è rischio di procedimento penale per gli amministratori stranieri?

Sì. Il Foreign Business Act prevede responsabilità penale fino a 3 anni di reclusione per chi conduce attività vietate agli stranieri. L'uso di azionisti nominee per aggirare la legge viene qualificato come violazione di questa normativa.

Come influenzeranno i controlli il mercato delle ville a Phuket e Koh Samui?

Nel breve termine è probabile un aumento dell'offerta, poiché parte dei proprietari preferirà vendere prima di ricevere un'ingiunzione. Nel medio termine il mercato si riorienterà verso strutture leasehold e condomini, con possibile aumento della domanda e dei prezzi in questi segmenti.

La portata del controllo, 36.277 società coinvolte e indagini attive in 16 province, indica un approccio sistemico e non una campagna isolata. Per gli investitori internazionali il messaggio è chiaro: l'epoca dell'uso incontrollato di società thailandesi nominee per acquistare terreni volge al termine. Chi ristruttura per tempo la propria posizione preserverà sia gli asset sia la tranquillità. Chi ignora il segnale rischia vendita forzata e procedimento penale.

Source: Thairath

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