Thailand prüft 125.622 Firmen: Grossoffensive gegen Nominee-Strukturen bei Immobilien

Das thailändische Handelsministerium hat einen beispiellosen Datenabgleich gestartet: 125.622 Unternehmen werden systematisch darauf geprüft, ob sie als sogenannte Nominee-Strukturen dienen, über die Ausländer verbotenerweise Land oder Kondominien kontrollieren. Keine dieser Firmen ist bislang offiziell beschuldigt, aber jede steht nun auf einer gemeinsamen Liste, die acht Behörden parallel auswerten.

Wer eine Villa auf Phuket oder in Bang Sarae über eine thailändische Firma hält, bei der 51 Prozent der Anteile Personen gehören, die man vielleicht einmal beim Notar getroffen hat, sollte diese Nachricht sehr persönlich nehmen. Es geht nicht um eine theoretische Zukunft, sondern um jetzt.

Die praktische Konsequenz vorweg: Eine Eigentumswohnung in der ausländischen Quote eines Kondominiums bleibt die sauberste Eigentumsform für Nicht-Residenten. Firmenkonstruktionen für Grundbesitz werden dagegen erstmals seit zwanzig Jahren nicht mehr stichprobenartig, sondern flächendeckend anhand verknüpfter Datenbanken kontrolliert.

Wichtige Fakten

• Das Department of Business Development (DBD) im Handelsministerium screent 125.622 Unternehmen auf mögliche Nominee-Konstruktionen, über die Ausländer Land und Kondominien besitzen.

• In den Registern stehen 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung, denen 305.838 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 1.064.265,38 Rai (etwa 1.703 Quadratkilometer) gehören, eine Fläche vergleichbar mit den Provinzen Samut Prakan und Nonthaburi zusammen.

• Laut einer weiteren Auswertung wurden 31.516 Firmen mit ausländischem Anteil von 49 Prozent oder weniger gesondert daraufhin geprüft, ob thailändische Anteilseigner tatsächlich eigenes Kapital investiert haben.

• Die höchste Konzentration verdächtiger Firmen liegt in Bangkok und Chonburi, gefolgt von Samut Prakan, Pathum Thani, Nonthaburi und Rayong.

• Auf den Inseln Koh Phangan und Koh Samui wurden laut internationalen Berichten bereits 11.426 Firmen markiert, mehr als 7.000 davon stehen im Verdacht illegaler Nominee-Schemata in Immobilien, Tourismus und Hotellerie.

• In einer separaten Operation in den Andamanen-Provinzen Phuket, Phang Nga und Krabi wurden 89 Grundstücke im Wert von rund 1,053 Milliarden Baht geprüft, mit über 500 eingesetzten Beamten, 59 Haftbefehlen und 60 Durchsuchungsbeschlüssen.

• Der Datenaustausch läuft zwischen DBD, Landdepartment, Provinzverwaltung, Innenministerium, Polizei, DSI, der Anti-Geldwäsche-Behörde AMLO, dem BOI und der Industrieansiedlungsbehörde IEAT.

Geschichte und Kontext

Das Verbot für Ausländer, Grund und Boden in Thailand zu besitzen, ist fast so alt wie der moderne thailändische Immobilienmarkt selbst, und Umgehungsversuche begannen praktisch am selben Tag. Das Modell kennt jeder, der schon einmal eine Villa gekauft hat: Eine thailändische Firma wird gegründet, 51 Prozent der Anteile werden auf thailändische Staatsbürger verteilt, der ausländische Käufer erhält 49 Prozent plus Vorzugsstimmrechte, Zeichnungsvollmachten und einen Anteilsverpfändungsvertrag. Formal ist das Gesetz erfüllt. Faktisch existiert die Firma nur für ein einziges Objekt, führt keinen operativen Geschäftsbetrieb, und die thailändischen Anteilseigner können oft nicht erklären, woher das Kapital für ihre Einlage stammt.

Der Staat weiss das seit Langem. Bereits 2006 wies das Innenministerium die Landämter an, die Einkommensquellen thailändischer Anteilseigner zu prüfen, wenn eine Firma mit ausländischer Beteiligung Land erwirbt. Diese Anweisung funktionierte so, wie Anweisungen ohne Datenbasis eben funktionieren: In manchen Provinzen verlangte das Landamt Kontoauszüge, in anderen wurde binnen fünfzehn Minuten gestempelt. Der Unterschied zwischen der Praxis auf Phuket und etwa in Rayong war jahrelang Gegenstand einer eigenen Beratungsindustrie.

Was an der Kampagne von 2026 grundlegend neu ist, ist nicht die Rhetorik, sondern die Infrastruktur. Früher wurden Nominee-Strukturen durch Beschwerden, Aufsehen erregende Einzelfälle oder journalistische Recherchen aufgedeckt. Jetzt gleicht das DBD das Firmenregister mit der Datenbank des Landdepartments ab und leitet die Ergebnisse an AMLO und die Sonderermittlungsbehörde DSI weiter. Wenn 305.838 Grundstücke auf einer Karte neben Daten zur Ansässigkeit der Anteilseigner und Kapitalbewegungen liegen, wird aus manueller Prüfung eine simple Datenbankabfrage.

Die geografische Verteilung spricht für sich. Bangkok überrascht wenig, dort konzentrieren sich reale operative Firmen mit ausländischem Kapital, die vom Screening kaum betroffen sein dürften. Chonburi hingegen steht für Pattaya, Bang Sarae, Na Kluea und Dutzende Villensiedlungen, die in den letzten fünf Jahren vor allem von russischsprachigen, chinesischen und indischen Käufern erworben wurden. Genau dort ist die Dichte an Firmen, deren einziges Vermögen ein Haus mit Pool ist, am höchsten.

Was seit Jahren verkauft wird, aber nicht funktioniert, verdient eine klare Antwort. Erstens: das Versprechen 'die Firmenkonstruktion ist absolut sicher, das machen alle so'. Artikel 36 des Gesetzes über ausländisches Geschäft (Foreign Business Act) sieht Haftung sowohl für den Ausländer als auch für den Thailänder vor, der sich als Strohmann zur Verfügung stellt, bis hin zu Freiheitsstrafe und einer Geldstrafe von bis zu einer Million Baht, verbunden mit einer gerichtlichen Auflösungsanordnung. Die Verbreitung des Modells war nie ein Rechtsschutz, und bei flächendeckendem Screening wird sie zum entscheidenden Filterkriterium.

Zweitens: der 30-Jahres-Mietvertrag mit dem Versprechen zweier automatischer Verlängerungen. Im Landamt registriert wird ausschliesslich die erste 30-Jahres-Periode. Eine Verlängerungsklausel bindet nach gängiger Rechtsprechung einen neuen Grundeigentümer nicht, falls dieser das Grundstück vom ursprünglichen Vermieter kauft. Ein Vertrag mit Verlängerungsoption ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit und Redlichkeit einer bestimmten Person in zwanzig Jahren.

Drittens, und das betrifft den Markt insgesamt: Die Kontrollwelle wird wahrscheinlich einen Teil des Villenangebots unter dem aktuellen Preisniveau auf den Zweitmarkt drücken, weil Eigentümer mit schwacher Struktur lieber früher aussteigen, als eine Anfrage vom DBD abzuwarten. Für Käufer mit liquiden Mitteln entsteht ein Zeitfenster, allerdings eines mit Tücken: Man kauft den Vermögenswert samt seiner Vorgeschichte, und diese Vorgeschichte wird nun rückwirkend geprüft.

Unsere klare Einschätzung: Wenn das Budget die Wahl zwischen einer Villa über eine Firmenkonstruktion und einer vergleichbar teuren Eigentumswohnung in der ausländischen Quote zulässt, sollte 2026 die Wohnung gewählt werden. Die Foreign Quota bedeutet Eigentümername direkt im Chanote, freie Weiterverkaufbarkeit, Kapitalrückführung über das FET-Formular und keinerlei Fragen bei einer Erbschaft. Eine wichtige Einschränkung bleibt: Wer tatsächlich ein Haus mit Grundstück zum dauerhaften Wohnen sucht und keinen reinen Renditewert, für den ist eine registrierte Langzeitmiete mit Grunddienstbarkeit und Nutzniessungsrecht (Usufruct), aufgesetzt von einem lizenzierten Anwalt und nicht von einer kopierten Firmenvorlage aus dem Nachbarbüro, die richtige Lösung.

Quelle: nationthailand.com

FAQ

Darf ein Ausländer in Thailand Land besitzen?

Grundsätzlich nein. Ausnahmen sind punktuell: Investitionen über das BOI, Grundstücke in IEAT-Industriezonen und seltene Genehmigungen bei sehr grossen Investitionen in thailändische Vermögenswerte. Land für eine private Villa fällt nicht darunter. Genau deshalb finden sich 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung, die 305.838 Grundstücke halten, in den aktuellen Registern.

Was gilt als Nominee-Eigentum?

Eine Situation, in der ein thailändischer Anteilseigner formal 51 Prozent der Anteile hält, aber kein eigenes Kapital eingebracht hat, nicht an der Geschäftsführung beteiligt ist und keine Risiken trägt, während die tatsächliche Kontrolle bei einem Ausländer liegt. Die zentrale Frage der Prüfer lautet: Woher stammt das Geld des thailändischen Anteilseigners für seinen Anteil?

Wird meine Firma bereits geprüft, wenn sie auf der Liste der 125.622 steht?

Die Aufnahme in die Stichprobe bedeutet keine Anschuldigung. Die Behörden haben ausdrücklich klargestellt, dass die Zahlen als Grundlage für das Screening dienen, nicht als Liste bestätigter Verstösse. Das bedeutet aber, dass die Dokumente mit den Datenbanken des Landdepartments und von AMLO abgeglichen werden.

Welche Provinzen werden am intensivsten geprüft?

Bangkok und Chonburi weisen die höchste Konzentration betroffener Firmen auf. In weiteren Aufschlüsselungen erscheinen zudem Samut Prakan, Pathum Thani, Nonthaburi und Rayong, allesamt Wirtschafts- und Tourismuszentren mit überdurchschnittlicher ausländischer Kapitalpräsenz.

Wie hoch sind die Strafen bei einem Verstoss?

Das Foreign Business Act sieht eine Geldstrafe von bis zu 1 Million Baht, Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren sowie eine gerichtliche Anordnung zur Auflösung des Eigentumsverhältnisses vor, faktisch also einen Zwangsverkauf. Die Haftung betrifft auch den thailändischen Staatsbürger, der als Strohmann fungiert hat.

Betrifft das Screening auch Eigentumswohnungen?

Wenn eine Wohnung als Privatperson im Rahmen der ausländischen Quote (bis zu 49 Prozent der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes) gekauft und per Auslandsüberweisung mit FET-Formular bezahlt wurde, ist die Frage geklärt. Die Prüfung betrifft juristische Personen, einschliesslich Firmen, auf die Wohnungen oberhalb der ausländischen Quote eingetragen sind.

Werden auch ältere Transaktionen rückwirkend geprüft?

Ja, angekündigt ist die Untersuchung historischer Aufzeichnungen und Verbindungen zwischen Unternehmen. Eine Verjährung schützt hier weniger, als man hoffen würde: Existiert die Struktur heute noch, gilt der Verstoss als andauernd.

Was sollte ein Villenbesitzer mit Firmenkonstruktion jetzt konkret tun?

Gründungsdokumente prüfen, kontrollieren, ob ein Nachweis über die tatsächliche Einzahlung der Anteile durch thailändische Aktionäre existiert, ob über alle Jahre Jahresabschlüsse eingereicht wurden und ob die eigenen Strohleute nicht auch noch bei einem Dutzend anderer Firmen als Anteilseigner geführt werden. Letzterer Punkt ist der häufigste Grund für Rückfragen: Ist derselbe thailändische Staatsbürger in dreissig Firmen registriert, zeigt die Datenbank das bereits bei der ersten Abfrage.

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