Таїланд перевіряє 125 622 компанії: полювання на номінальних власників нерухомості

Міністерство торгівлі Таїланду прогнало через фільтри 125 622 компанії. Критерій відбору простий: тайська юридична особа, яка володіє землею або кондомініумом і має іноземний слід у капіталі. Жодну з цих компаній поки не звинувачують, але кожна потрапила до одного списку.

Якщо ви тримаєте віллу на Пхукеті чи в Банг-Сараї через тайську компанію, де 51% акцій записано на людей, яких ви бачили один раз у нотаріуса, ця новина стосується вас особисто. Не в теорії і не колись у майбутньому.

Практичний висновок, який варто прочитати одразу: квартира в іноземній квоті кондомініуму залишається найчистішою формою володіння для нерезидента, а компанійська схема під землю вперше за двадцять років перевіряється не вибірково, а суцільним масивом даних, якими обмінюються одразу вісім відомств.

Ключові факти

• Департамент розвитку бізнесу (DBD) Міністерства торгівлі веде скринінг 125 622 компаній на предмет номінальних структур, через які іноземці володіють землею та кондомініумами.

• У реєстрах числяться 36 277 компаній з іноземною участю, яким належать 305 838 земельних ділянок загальною площею близько 1 064 265,38 рая (це приблизно 1 703 кв. км, площа, зіставна з Самутпраканом і Нонтхабурі разом узятими).

• За окремим підрахунком, з 125 662 перевірених юросіб 123 542 володіли земельними актами, з яких 87 265 повністю тайські, а 36 277 мають іноземну участь; окрему увагу приділено 31 516 фірмам, де частка іноземного капіталу не перевищує 49%.

• Найбільшу концентрацію таких компаній зафіксовано у Бангкоку та Чонбурі; далі в розбивці за часткою іноземного капіталу йдуть Самутпракан, Патхумтхані, Нонтхабурі та Районг.

• Паралельна операція в Андаманському регіоні (Пхукет, Пханг-Нга, Крабі) на третій фазі перевірила 89 земельних ділянок вартістю близько 1,053 млрд бат, залучивши понад 500 офіцерів, 59 ордерів на арешт і 60 ордерів на обшук.

• На островах Панган і Самуї окремо позначено 11 426 компаній з іноземними частками, з яких понад 7 000 підозрюють у використанні незаконних номінальних схем у нерухомості, туризмі та готельному бізнесі.

• Обмін даними відбувається між DBD, Земельним департаментом, Департаментом провінційної адміністрації, МВС, поліцією, DSI, управлінням з протидії відмиванню грошей (AMLO), BOI, IEAT та губернаторами провінцій.

Історія та контекст

Заборона на володіння землею іноземцями в Таїланді старша за більшість нинішніх інвесторів, а обходити її почали приблизно того ж дня, коли вона з'явилася. Схема відома кожному, хто купував віллу: реєструється тайська компанія, 51% акцій розподіляють між громадянами Таїланду, іноземцю залишають 49% плюс привілейовані голоси, право підпису та договір застави акцій. Формально закон дотримано. Фактично компанія створена рівно під один об'єкт, обороту не веде, а тайські акціонери не в змозі пояснити, звідки в них гроші на внесок у капітал.

Держава про це знає давно. Ще у 2006 році МВС розіслало земельним офісам інструкцію перевіряти джерело доходів тайських акціонерів, коли компанія з іноземною участю купує землю. Інструкція працювала рівно так, як працюють інструкції без даних: в одних провінціях земельний офіс запитував банківські виписки, в інших ставив печатку за п'ятнадцять хвилин. Розбіжність між практикою Пхукета і, скажімо, Районга була предметом окремої індустрії консультацій.

Принципово нове в кампанії 2026 року - не риторика, а інфраструктура. Раніше номінальні структури виявляли за скаргою, за резонансною справою або після журналістського розслідування. Тепер DBD зводить реєстр юросіб з базою Земельного департаменту і передає результат в AMLO та DSI. Коли 305 838 ділянок лягають на карту поряд із даними про резидентство акціонерів і рух коштів, ручна перевірка перетворюється на запит до бази.

Географія списку промовиста сама по собі. Бангкок очікуваний: там зосереджені реальні операційні компанії з іноземним капіталом, і більша частина скринінгу їх не торкнеться. А от Чонбурі, це Паттайя, Банг-Сарай, Наклиа й десятки селищ з віллами, купленими за останні п'ять років переважно російськомовними, китайськими та індійськими покупцями. Саме там щільність компаній, єдиний актив яких, дім із басейном, максимальна.

Тепер про те, що не працює, хоча продається роками.

Перше: обіцянка 'компанія абсолютно безпечна, так роблять усі'. Стаття 36 Закону про іноземний бізнес передбачає відповідальність і для іноземця, і для тайця, який погодився бути номіналом, аж до позбавлення волі та штрафу до мільйона батів, із приписом суду ліквідувати структуру. Масовість схеми ніколи не була юридичним захистом, а за суцільного скринінгу вона стає рівно навпаки, ознакою, за якою базу і фільтрують.

Друге: оренда на 30 років з обіцянкою двох автоматичних продовжень. Реєструється в земельному офісі лише перший тридцятирічний термін. Ковенант про продовження, за усталеною судовою практикою, не зв'язує нового власника землі, якщо той купив ділянку у вашого орендодавця. Договір із продовженням коштує рівно стільки, скільки коштує платоспроможність і сумлінність конкретного лендлорда через двадцять років.

Третє, і це стосується ринку загалом: хвиля перевірок майже напевно виштовхне частину пропозиції вілл на вторинний ринок за ціною нижчою за поточні запити, бо власники зі слабкою структурою захочуть вийти раніше, ніж до них прийде запит з DBD. Для покупця з готівкою це вікно, але вікно із зубами: ви купуєте актив разом з його історією, а історія тепер перевіряється заднім числом.

Моя позиція, і я її не пом'якшую: якщо бюджет дозволяє обрати між віллою через компанію і квартирою в іноземній квоті зіставної вартості, у 2026 році беріть квартиру. Foreign quota, це ім'я в чануті, вільний перепродаж, репатріація коштів за формою FET і нуль питань при спадкуванні. Застереження одне і суттєве: якщо вам потрібен саме дім із землею під постійне проживання, а не дохідний актив, то правильна відповідь, зареєстрована довгострокова оренда із сервітутом і правом узуфрукту, оформлена нормальним ліцензованим юристом, а не копія компанійського шаблону з сусіднього офісу.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді?

У загальному випадку ні. Винятки точкові: інвестиції за лінією BOI, ділянки в промислових зонах IEAT та рідкісні дозволи при вкладенні великих сум у тайські активи. Земля під приватну віллу під ці винятки не підпадає. Саме тому в реєстрах і опинилися 36 277 компаній з іноземною участю, які тримають 305 838 ділянок.

Що вважається номінальним володінням?

Ситуація, коли тайський акціонер формально тримає 51% акцій, але не вкладав власних коштів, не бере участі в управлінні і не несе ризиків, а фактичний контроль належить іноземцю. Ключове питання перевіряючих просте: звідки в тайського акціонера гроші на оплату його частки.

Мою компанію вже перевіряють, якщо вона у списку 125 622?

Потрапляння у вибірку не означає звинувачення. Відомства прямо вказали, що цифри наведено як базу для скринінгу, а не як перелік порушень. Але це означає, що ваші документи будуть зіставлені з базами Земельного департаменту та AMLO.

Які провінції перевіряють найщільніше?

Бангкок і Чонбурі дають найбільшу концентрацію компаній у вибірці. У розбивках також фігурують Самутпракан, Патхумтхані, Нонтхабурі та Районг. Це економічні й туристичні центри, де щільність іноземного капіталу вища за середню по країні.

Скільки коштує порушення?

Закон про іноземний бізнес передбачає штраф аж до 1 млн бат, позбавлення волі до трьох років і судовий припис припинити володіння, тобто примусовий продаж активу. Відповідальність поширюється й на тайського громадянина, який виступив номіналом.

Квартира в кондомініумі під цей скринінг потрапляє?

Якщо вона куплена на фізичну особу в рамках іноземної квоти (до 49% від загальної житлової площі будівлі) і оплачена переказом з-за кордону з оформленням FET, питання закрите. Перевірка стосується юросіб, включно з компаніями, на які записані квартири понад іноземну квоту.

Чи перевірять угоди минулих років?

Заявлено вивчення історичних записів і зв'язків між компаніями. Строк давності за реєстраційними порушеннями тут не захищає так, як хотілося б: якщо структура існує сьогодні, порушення вважається триваючим.

Що робити власнику вілли через компанію просто зараз?

Підняти установчі документи, перевірити, чи є підтвердження реальної оплати часток тайськими акціонерами, чи подавалася бухгалтерська звітність за всі роки і чи не значаться ваші номінали акціонерами ще в десятці таких самих компаній. Останній пункт, найчастіший привід для запитань: один і той самий громадянин Таїланду в тридцяти компаніях видно в базі з першого запиту.

Джерело: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.