Thailande 2026 : 125 622 entreprises passees au crible dans la chasse aux prete-noms immobiliers

Le ministere thailandais du Commerce passe au crible 125 622 entreprises. Le critere de selection est simple : une societe thailandaise detenant un terrain ou un condominium, avec une trace de capital etranger. Aucune de ces entreprises n'est pour l'instant accusee de quoi que ce soit, mais toutes figurent desormais sur une meme liste.

Si vous detenez une villa a Phuket ou a Bang Sarae via une societe thailandaise dont 51% des parts sont enregistrees au nom de personnes que vous avez vues une seule fois chez le notaire, cette nouvelle vous concerne directement. Pas dans l'abstrait, et pas un jour hypothetique.

La conclusion pratique a retenir immediatement : un appartement achete dans le quota etranger d'un condominium reste la forme de propriete la plus sure pour un non-resident, tandis que le montage par societe pour detenir un terrain est verifie, pour la premiere fois en vingt ans, non plus au cas par cas mais via un croisement systematique de donnees partagees entre pas moins de huit administrations.

Faits cles

• Le Department of Business Development (DBD), rattache au ministere du Commerce, examine 125 622 entreprises susceptibles de servir de structures pretes-noms pour la detention de terrains et de condominiums par des etrangers.

• Les registres recensent 36 277 societes a participation etrangere, proprietaires de 305 838 parcelles totalisant environ 1 064 265,38 rai, soit environ 1 703 km2, une superficie comparable a celle des provinces de Samut Prakan et Nonthaburi reunies.

• Sur ces entreprises, 31 516 firmes presentent une participation etrangere inferieure ou egale a 49%, precisement le seuil que les autorites veulent verifier pour savoir si les actionnaires thailandais ont reellement investi des fonds propres.

• Les autorites precisent que ces chiffres constituent une base de controle, et non une liste d'infractions averees.

• La plus forte concentration de ces societes se trouve a Bangkok et Chonburi, suivies par Samut Prakan, Pathum Thani, Nonthaburi et Rayong.

• Le partage de donnees implique le DBD, le Departement des terres, le Departement de l'administration provinciale, le ministere de l'Interieur, la police, le DSI, l'organisme anti-blanchiment AMLO, le BOI, l'IEAT et les gouverneurs provinciaux.

• Dans les provinces d'Andaman (Phuket, Phang Nga, Krabi), une phase distincte de l'operation a deja porte sur 89 parcelles evaluees a environ 1,053 milliard de bahts, mobilisant plus de 500 agents et debouchant sur 59 mandats d'arret et 60 mandats de perquisition.

Histoire et contexte

L'interdiction faite aux etrangers de posseder un terrain en Thailande est plus ancienne que la plupart des investisseurs actuels, et les moyens de la contourner sont apparus quasiment le meme jour. Le schema est connu de quiconque a achete une villa : on cree une societe thailandaise, 51% des parts sont reparties entre citoyens thailandais, l'etranger conserve 49% assortis de droits de vote privilegies, d'un pouvoir de signature et d'un contrat de nantissement des actions. Sur le papier, la loi est respectee. Dans les faits, la societe n'existe que pour un seul bien, ne genere aucun chiffre d'affaires, et les actionnaires thailandais seraient bien en peine d'expliquer d'ou vient l'argent verse au capital.

L'Etat n'a rien decouvert par hasard. Des 2006, le ministere de l'Interieur avait demande aux bureaux fonciers de verifier l'origine des revenus des actionnaires thailandais lorsqu'une societe a capital etranger achetait un terrain. Cette instruction a fonctionne comme fonctionnent les consignes sans donnees centralisees : dans certaines provinces, le bureau foncier exigeait des releves bancaires ; ailleurs, un tampon suffisait en un quart d'heure. L'ecart entre les pratiques de Phuket et celles de, disons, Rayong, a longtemps fait vivre toute une industrie de conseil specialise.

Ce qui change reellement en 2026, ce n'est pas le discours, c'est l'infrastructure. Auparavant, les structures pretes-noms n'etaient reperees que sur plainte, apres une affaire mediatisee ou une enquete journalistique. Desormais, le DBD croise le registre des societes avec la base du Departement des terres et transmet les resultats a l'AMLO et au DSI. Quand 305 838 parcelles se retrouvent cartographiees aux cotes des donnees de residence des actionnaires et des mouvements de fonds, la verification manuelle devient une simple requete dans une base de donnees.

La geographie de la liste parle d'elle-meme. Bangkok n'est pas une surprise : la capitale concentre de veritables societes operationnelles a capital etranger, et l'essentiel du criblage ne les concernera pas. Chonburi, en revanche, c'est Pattaya, Bang Sarae, Na Jomtien et des dizaines de lotissements de villas achetes ces cinq dernieres annees principalement par des acheteurs russophones, chinois et indiens. C'est precisement la que la densite de societes dont l'unique actif est une maison avec piscine atteint son maximum. Un phenomene similaire touche les iles du Golfe : 11 426 entreprises ont ete signalees a Koh Phangan et Koh Samui, dont plus de 7 000 soupconnees de recourir a des montages pretes-noms illegaux dans l'immobilier, le tourisme et l'hotellerie.

Venons-en a ce qui ne fonctionne pas, meme si on le vend depuis des annees.

Premierement, la promesse selon laquelle 'la societe est absolument sure, tout le monde fait comme ca'. L'article 36 de la loi sur les activites commerciales etrangeres prevoit des sanctions autant pour l'etranger que pour le Thailandais ayant accepte de servir de prete-nom, pouvant aller jusqu'a une peine de prison et une amende d'un million de bahts, avec injonction judiciaire de liquider la structure. Le fait que le schema soit repandu n'a jamais constitue une protection juridique, et dans le cadre d'un criblage systematique, c'est desormais l'inverse : c'est justement ce critere qui permet de filtrer la base de donnees.

Deuxiemement, le bail de 30 ans assorti de la promesse de deux renouvellements automatiques. Seule la premiere periode de trente ans est enregistree au bureau foncier. La clause de renouvellement, selon la jurisprudence etablie, n'engage pas le nouveau proprietaire du terrain si celui-ci a rachete la parcelle a votre bailleur initial. Un contrat avec option de renouvellement ne vaut que ce que vaut la solvabilite et la bonne foi d'un proprietaire donne, vingt ans plus tard.

Troisiemement, et cela concerne le marche dans son ensemble : la vague de controles va tres probablement pousser une partie des villas sur le marche secondaire, a des prix inferieurs aux demandes actuelles, car les proprietaires dont la structure est fragile voudront sortir avant qu'une demande du DBD ne leur parvienne. Pour un acheteur disposant de liquidites, c'est une fenetre d'opportunite, mais une fenetre a double tranchant : on achete un actif avec son historique, et cet historique est desormais verifie retroactivement.

Ma position, et je ne l'attenue pas : si le budget permet de choisir entre une villa via societe et un appartement en quota etranger de valeur comparable, en 2026, optez pour l'appartement. Le foreign quota, c'est un nom inscrit sur le chanote, une revente libre, un rapatriement des fonds via le formulaire FET, et aucune complication en cas de succession. Une reserve importante toutefois : si vous avez besoin d'une maison avec terrain pour y vivre en permanence, et non d'un actif de rendement, la bonne reponse est un bail longue duree enregistre, assorti d'une servitude et d'un droit d'usufruit, redige par un avocat licencie serieux, et non une copie d'un modele de societe recuperee dans un bureau voisin.

Enfin, une remarque pratique pour les proprietaires gerant leur bien a distance : la reimmatriculation de la structure, le changement d'actionnaires, la signature de baux au bureau foncier exigent tous une presence physique dans la province ou se situe le bien. Mieux vaut anticiper ce deplacement plutot que de le programmer dans l'urgence, une semaine avant l'echeance fixee par une administration.

FAQ

Un etranger peut-il posseder un terrain en Thailande ?

En regle generale, non. Les exceptions sont ponctuelles : investissements via le BOI, parcelles en zones industrielles IEAT, et rares autorisations liees a des placements importants dans des actifs thailandais. Un terrain destine a une villa privee ne rentre dans aucune de ces exceptions, ce qui explique pourquoi 36 277 societes a participation etrangere, detenant 305 838 parcelles, figurent dans les registres.

Qu'est-ce qu'une detention par prete-nom ?

C'est une situation ou un actionnaire thailandais detient formellement 51% des parts sans avoir investi de fonds propres, sans participer a la gestion ni assumer de risques, le controle reel appartenant a l'etranger. La question cle posee par les enqueteurs est simple : d'ou vient l'argent qui a permis a l'actionnaire thailandais de payer sa part ?

Ma societe figure parmi les 125 622 controlees, suis-je vise ?

Figurer dans l'echantillon ne signifie pas etre accuse. Les autorites ont explicitement precise que ces chiffres servent de base de criblage, non de liste d'infractions constatees. Cela signifie neanmoins que vos documents seront confrontes aux bases du Departement des terres et de l'AMLO.

Quelles provinces sont le plus controlees ?

Bangkok et Chonburi concentrent le plus grand nombre de societes dans l'echantillon. Samut Prakan, Pathum Thani, Nonthaburi et Rayong apparaissent egalement dans les repartitions. Ce sont des centres economiques et touristiques ou la densite de capital etranger depasse la moyenne nationale.

Combien coute une infraction ?

La loi sur les activites commerciales etrangeres prevoit une amende pouvant atteindre 1 million de bahts, une peine de prison pouvant aller jusqu'a trois ans, et une injonction judiciaire mettant fin a la detention, c'est-a-dire une vente forcee de l'actif. La responsabilite s'etend egalement au citoyen thailandais ayant agi comme prete-nom.

Un appartement en condominium est-il concerne par ce controle ?

S'il a ete achete par une personne physique dans le cadre du quota etranger (jusqu'a 49% de la surface habitable totale de l'immeuble) et paye par virement depuis l'etranger avec un formulaire FET, la question est reglee. Le controle vise les personnes morales, y compris les societes detenant des appartements au-dela du quota etranger.

Les transactions des annees precedentes seront-elles verifiees ?

Un examen des registres historiques et des liens entre societes a ete annonce. La prescription des infractions d'enregistrement ne protege pas autant qu'on pourrait l'esperer : si une structure existe encore aujourd'hui, l'infraction est consideree comme continue.

Que faire immediatement si l'on possede une villa via une societe ?

Recuperer les statuts constitutifs, verifier s'il existe une preuve du versement reel des parts par les actionnaires thailandais, controler si les comptes ont ete deposes chaque annee, et s'assurer que vos prete-noms ne figurent pas comme actionnaires dans une dizaine d'autres societes similaires. Ce dernier point est le motif de suspicion le plus frequent : un meme citoyen thailandais actionnaire dans trente societes apparait des la premiere requete dans la base de donnees.

Source: Nation Thailand

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