Welche Visa stehen einem Immobilienkäufer in Thailand zur Verfügung

Immobilienkauf und Visum: ein wichtiger Hinweis

Die wichtigste Tatsache, die man vor dem Kauf kennen sollte: Der Erwerb einer Eigentumswohnung, Villa oder Beteiligung in Thailand verleiht für sich genommen weder ein Visum noch eine Aufenthaltserlaubnis noch das Recht auf dauerhaften Aufenthalt im Land. Ein Ausländer, der eine Eigentumswohnung gekauft hat, bleibt ein gewöhnlicher Besucher und reist nach denselben Regeln ein wie jeder andere. Eigentumsrecht und Aufenthaltsstatus werden durch verschiedene Gesetze geregelt und sind nicht unmittelbar miteinander verknüpft. Daher wählt der Immobilienkäufer seinen Visaweg gesondert, abhängig von Alter, Einkommen, Aufenthaltszweck und der Bereitschaft, einen langfristigen Status zu beantragen.

Nachfolgend werden die tatsächlich genutzten Wege für Eigentümer thailändischer Immobilien erläutert, einschließlich der Meldepflichten und der Risiken bei Fristüberschreitung.

Die wichtigsten Visawege

Altersvisum (Rentenvisum, Non-Immigrant O-A / O)

Geeignet für Personen ab 50 Jahren. Finanzielle Voraussetzung: entweder ein Guthaben von 800.000 Baht auf einem thailändischen Konto, oder ein nachgewiesenes Einkommen von 65.000 Baht pro Monat, oder eine Kombination (400.000 Baht auf dem Konto zuzüglich 65.000 Baht monatliches Einkommen). Das Guthaben muss für eine festgelegte Frist vor der Antragstellung auf dem Konto liegen (in der Regel mindestens 2-3 Monate), und den Grenzwert darf man einen Teil des Jahres nicht unterschreiten. Das Visum wird jährlich verlängert. Dies ist der beliebteste Weg für Käufer im reiferen Alter.

LTR (Long-Term Resident), 10 Jahre

Langfristiges Aufenthaltsvisum für vermögende Personen und Fachkräfte. Es wird für 5 Jahre ausgestellt und kann um weitere 5 Jahre verlängert werden. Die Kategorie Wealthy Global Citizen erfordert Vermögenswerte ab 1 Mio. USD sowie Investitionen in Thailand in Höhe von 500.000 USD (anrechenbar sind Immobilienkäufe, Staatsanleihen oder Einlagen in ein Unternehmen). Die Kategorie Wealthy Pensioner (ab 50 Jahren) erfordert ein passives Einkommen von 80.000 USD pro Jahr. In allen Kategorien ist eine Krankenversicherung ab 50.000 USD oder eine Einlage von 100.000 USD erforderlich. Vorteile: Meldepflicht einmal jährlich statt alle 90 Tage, Wiedereinreisegenehmigung, für bestimmte Kategorien ein Einkommensteuersatz von 17 %.

Thailand Privilege (ehemals Elite)

Bezahlte Mitgliedschaft ohne Einkommensanforderungen: Sie erwerben das Recht auf einen Langzeitaufenthalt. Ungefähre Tarife: Gold (5 Jahre) ca. 27.000 USD, Platinum (10 Jahre) ca. 45.000 USD, Diamond (15 Jahre) ca. 75.000 USD, Reserve (20 Jahre) bis zu 150.000 USD. Praktisch für Käufer, die keine Einlagen hinterlegen und kein Einkommen nachweisen möchten, aber bereit sind, für Service und Planungssicherheit zu zahlen.

Ehegattenvisum (Non-Immigrant O aufgrund von Ehe)

Für Personen, die mit einem thailändischen Staatsbürger oder einer thailändischen Staatsbürgerin verheiratet sind. Die finanziellen Voraussetzungen sind weniger streng als beim Rentenvisum: Guthaben von 400.000 Baht oder Einkommen von 40.000 Baht pro Monat. Es wird jährlich verlängert und berechtigt zur Beantragung einer Arbeitserlaubnis.

Bildungsvisum (Non-Immigrant ED)

Wird bei Zulassung zu einer akkreditierten Bildungseinrichtung oder zu Sprachkursen ausgestellt. Geeignet für jüngere Käufer, die legal im Land leben möchten und dabei Thailändisch lernen, während sie ihren langfristigen Weg noch herausfinden.

DTV (Destination Thailand Visa) für Fernarbeitende

Eingeführt im Jahr 2024. Laufzeit 5 Jahre, Mehrfacheinreise, Aufenthalt bis zu 180 Tage pro Besuch mit der Möglichkeit einer Verlängerung um weitere 180 Tage für 1.900 Baht. Finanzielle Voraussetzung: 500.000 Baht auf dem Konto (das Guthaben muss mindestens 90 Tage vor Antragstellung gehalten werden). Geeignet für Freiberufler und Mitarbeiter ausländischer Unternehmen; Familienangehörige können einbezogen werden.

Vergleich der Visawege

Meldepflicht alle 90 Tage

Ein Ausländer, der sich mit einem Langzeitvisum ununterbrochen länger als 90 Tage in Thailand aufhält, ist verpflichtet, der Einwanderungsbehörde alle 90 Tage seine Adresse mitzuteilen. Dies kann persönlich, per Post oder online erfolgen. Die Frist läuft ab der letzten Einreise oder dem letzten Meldedatum. Das LTR-Visum und das Rentenvisum O-X ersetzen dieses Verfahren durch einen jährlichen Bericht, was die Situation erheblich vereinfacht.

Risiken bei Overstay

Eine Überschreitung der zulässigen Aufenthaltsdauer wird mit einer Geldstrafe von 500 Baht pro Tag, maximal 20.000 Baht, geahndet. Eine Überschreitung um wenige Stunden wird in der Regel toleriert. Eine Überschreitung von mehr als 90 Tagen gilt jedoch als schwerwiegender Verstoß: Es folgen Abschiebung und ein Einreiseverbot, dessen Dauer von der Länge des Overstay und davon abhängt, ob man sich freiwillig gestellt oder wurde festgenommen wurde. Ein Overstay wirkt sich auch negativ auf künftige Anträge aus.

Visaweg nach Profil auswählen

• Über 50 Jahre alt, Ersparnisse vorhanden: Rentenvisum O oder LTR Wealthy Pensioner.
• Großes Kapital, 10-jähriger Status und steuerliche Vergünstigungen gewünscht: LTR.
• Keine Einlagen und kein Einkommensnachweis gewünscht: Thailand Privilege.
• Ehe mit einem thailändischen Staatsbürger oder einer thailändischen Staatsbürgerin: Ehegattenvisum O.
• Fernarbeit für ein ausländisches Unternehmen: DTV.
• Junges Alter, Übergangsphase: ED.

Was zu prüfen ist

• Alter und Erfüllung der Altersgrenze von 50 Jahren für Rentenvisa-Wege.
• Herkunft und Haltedauer der Einlage (800.000 / 400.000 / 500.000 Baht) vor Antragstellung.
• Vorhandensein einer Krankenversicherung in der erforderlichen Höhe (für LTR ab 50.000 USD).
• Meldeplan: alle 90 Tage oder jährlicher Bericht.
• Ablaufdatum des genehmigten Aufenthalts, um einen Overstay auszuschließen.
• Der Immobilienkauf wird nur beim LTR als Investition angerechnet, während der Eigentümerstatus als solcher kein Visum verleiht.