Quels visas sont accessibles à l'acheteur immobilier en Thaïlande

Achat immobilier et visa : un point essentiel

Le premier fait à assimiler avant toute transaction est le suivant : l'acquisition d'un appartement, d'une villa ou d'une quote-part en Thaïlande ne confère en elle-même ni visa, ni titre de séjour, ni droit de résidence permanente. L'étranger ayant acheté un condominium demeure un visiteur ordinaire et entre dans le pays selon les mêmes règles que n'importe quel autre. Le droit de propriété et le statut migratoire sont régis par des législations distinctes et ne sont pas directement liés. L'acheteur doit donc choisir son parcours de visa séparément, en fonction de son âge, de ses revenus, de l'objet de son séjour et de sa volonté d'obtenir un statut de longue durée.

Ci-dessous sont présentés les parcours réellement utilisés par les propriétaires immobiliers en Thaïlande, ainsi que les obligations déclaratives et les risques liés aux dépassements de séjour.

Principaux parcours de visa

Visa retraite (Non-Immigrant O-A / O)

Destiné aux personnes âgées d'au moins 50 ans. Condition financière : soit un dépôt de 800 000 bahts sur un compte thaïlandais, soit un revenu justifié de 65 000 bahts par mois, soit une combinaison des deux (400 000 bahts en dépôt et 65 000 bahts de revenus mensuels). Les fonds en dépôt doivent être immobilisés pendant une durée déterminée avant le dépôt du dossier (en général au moins 2 à 3 mois), et le solde ne peut pas descendre en dessous du seuil requis pendant une partie de l'année. Le visa est renouvelé annuellement. Il s'agit du parcours le plus populaire pour les acheteurs d'un certain âge.

LTR (Long-Term Resident), 10 ans

Visa de résident de longue durée destiné aux personnes fortunées et aux professionnels qualifiés. Délivré pour 5 ans, renouvelable pour 5 années supplémentaires. La catégorie Wealthy Global Citizen exige un patrimoine d'au moins 1 million USD et un investissement en Thaïlande de 500 000 USD (l'achat immobilier, les obligations d'État ou un apport en société sont pris en compte). La catégorie Wealthy Pensioner (à partir de 50 ans) exige un revenu passif de 80 000 USD par an. Dans toutes les catégories, une assurance maladie d'au moins 50 000 USD ou un dépôt de 100 000 USD est requis. Avantages : déclaration annuelle au lieu de tous les 90 jours, autorisation de retour multiple, et pour certaines catégories un taux d'imposition sur le revenu de 17 %.

Thailand Privilege (anciennement Elite)

Membership payant sans condition de revenus : vous achetez le droit à un séjour prolongé. Tarifs indicatifs : Gold (5 ans) environ 27 000 USD, Platinum (10 ans) environ 45 000 USD, Diamond (15 ans) environ 75 000 USD, Reserve (20 ans) jusqu'à 150 000 USD. Ce parcours convient aux acheteurs qui ne souhaitent pas immobiliser des dépôts ni justifier de revenus, mais qui sont prêts à payer pour le service et la prévisibilité.

Visa conjoint de ressortissant thaïlandais (Non-Immigrant O par mariage)

Destiné aux personnes mariées à un ressortissant ou une ressortissante thaïlandaise. La condition financière est moins stricte que pour le visa retraite : dépôt de 400 000 bahts ou revenu de 40 000 bahts par mois. Renouvelable annuellement, ce visa ouvre droit à la demande d'un permis de travail.

Visa étudiant (Non-Immigrant ED)

Obtenu lors de l'inscription dans un établissement d'enseignement accrédité ou dans des cours de langue. Convient aux acheteurs plus jeunes souhaitant résider légalement dans le pays tout en apprenant le thaïlandais, pendant qu'ils définissent leur parcours à long terme.

DTV (Destination Thailand Visa) pour les travailleurs à distance

Lancé en 2024. Durée de 5 ans, entrées multiples, séjour jusqu'à 180 jours par visite avec possibilité de prolongation de 180 jours supplémentaires pour 1 900 bahts. Condition financière : 500 000 bahts en compte (solde maintenu au moins 90 jours avant le dépôt du dossier). Convient aux travailleurs indépendants et aux salariés d'entreprises étrangères; les membres de la famille peuvent être inclus.

Comparatif des parcours

Déclaration tous les 90 jours

Tout étranger séjournant en Thaïlande de manière ininterrompue pendant plus de 90 jours au titre d'un visa de longue durée est tenu de déclarer son adresse aux services de l'immigration tous les 90 jours. Cette démarche peut être effectuée en personne, par courrier ou en ligne. Le délai court à compter de la dernière entrée dans le pays ou de la précédente déclaration. Le visa LTR et le visa retraite O-X remplacent cette procédure par une déclaration annuelle, ce qui simplifie considérablement les démarches.

Risques de dépassement de séjour (overstay)

Le dépassement de la durée de séjour autorisée est sanctionné par une amende de 500 bahts par jour, plafonnée à 20 000 bahts. Un dépassement de quelques heures est généralement toléré. En revanche, un dépassement de plus de 90 jours est considéré comme une infraction grave : il entraîne l'expulsion et une interdiction d'entrée dont la durée dépend de la longueur du dépassement et du fait que le contrevenant s'est présenté spontanément ou a été interpellé. Un dépassement nuit également aux antécédents du demandeur lors de toute procédure ultérieure.

Choisir son parcours selon son profil

• Plus de 50 ans, avec des économies : visa retraite O ou LTR Wealthy Pensioner.
• Capital important, statut sur 10 ans et avantages fiscaux souhaités : LTR.
• Pas de dépôt ni de justification de revenus souhaitée : Thailand Privilege.
• Mariage avec un ressortissant thaïlandais : visa conjoint O.
• Travail à distance pour une entreprise étrangère : DTV.
• Jeune âge, période de transition : ED.

Points à vérifier

• Âge et respect du seuil de 50 ans pour les parcours retraite.
• Origine et durée d'immobilisation du dépôt (800 000 / 400 000 / 500 000 bahts) avant le dépôt du dossier.
• Existence d'une assurance maladie du montant requis (pour le LTR, au moins 50 000 USD).
• Calendrier des déclarations : tous les 90 jours ou déclaration annuelle.
• Date d'expiration du séjour autorisé, afin d'éviter tout dépassement.
• Le fait que l'achat immobilier n'est pris en compte comme investissement que dans le cadre du LTR, et que la qualité de propriétaire ne confère pas de visa en soi.