Quali visti sono disponibili per chi acquista un immobile in Thailandia

Acquisto immobiliare e visto: una precisazione fondamentale

Il fatto principale da assimilare prima di concludere qualsiasi operazione è il seguente: l'acquisto di un appartamento, una villa o una quota societaria in Thailandia non conferisce di per sé alcun visto, alcun permesso di soggiorno né il diritto di risiedere stabilmente nel paese. Lo straniero che acquista un condominio rimane un semplice visitatore e accede al territorio secondo le stesse regole applicabili a qualsiasi altro soggetto. La titolarità della proprietà e lo status immigratorio sono disciplinati da normative distinte e non sono direttamente collegati. Pertanto, l'acquirente di un immobile sceglie il proprio percorso visto separatamente, in base all'età, al reddito, alla finalità del soggiorno e alla disponibilità a ottenere uno status a lungo termine.

Di seguito vengono analizzati i percorsi concreti utilizzati dai proprietari di immobili in Thailandia, nonché gli obblighi di notifica e i rischi connessi al superamento dei termini di soggiorno.

Principali percorsi visto

Visto per anzianità (pensionistico, Non-Immigrant O-A / O)

Destinato a chi ha compiuto 50 anni. Requisito finanziario: deposito di 800.000 baht su un conto corrente thailandese, oppure reddito documentato pari ad almeno 65.000 baht al mese, oppure combinazione delle due opzioni (400.000 baht sul conto più 65.000 baht di reddito mensile). Le somme depositate devono rimanere sul conto per il periodo stabilito prima della presentazione della domanda (generalmente non meno di 2-3 mesi), e per una parte dell'anno il saldo non può scendere al di sotto della soglia minima. Il visto viene rinnovato annualmente. Si tratta del percorso più diffuso tra gli acquirenti di mezza età.

LTR (Long-Term Resident), 10 anni

Visto di residenza a lungo termine riservato a soggetti facoltosi e a professionisti qualificati. Viene rilasciato per 5 anni con possibilità di rinnovo per ulteriori 5. La categoria Wealthy Global Citizen richiede patrimonio pari ad almeno 1 milione di USD e investimenti in Thailandia per 500.000 USD (nella quale rientra l'acquisto di un immobile, l'acquisto di titoli di Stato o un conferimento societario). La categoria Wealthy Pensioner (dai 50 anni in su) richiede un reddito passivo di 80.000 USD annui. In tutte le categorie è necessaria una polizza sanitaria da almeno 50.000 USD oppure un deposito di 100.000 USD. Vantaggi: obbligo di notifica annuale anziché ogni 90 giorni, permesso di rientro (re-entry permit), e per alcune categorie aliquota dell'imposta sul reddito del 17%.

Thailand Privilege (ex Elite)

Abbonamento a pagamento senza requisiti di reddito: si acquista il diritto a un soggiorno prolungato. Tariffe indicative: Gold (5 anni) circa 27.000 USD, Platinum (10 anni) circa 45.000 USD, Diamond (15 anni) circa 75.000 USD, Reserve (20 anni) fino a 150.000 USD. È la soluzione ideale per gli acquirenti che non intendono mantenere depositi vincolati né documentare il reddito, ma sono disposti a pagare per la comodità e la certezza del servizio.

Visto coniugale (Non-Immigrant O per matrimonio)

Destinato a chi è coniugato con un cittadino o una cittadina thailandese. Il requisito finanziario è meno gravoso rispetto al visto pensionistico: deposito di 400.000 baht oppure reddito di 40.000 baht al mese. Viene rinnovato annualmente e dà diritto a richiedere il permesso di lavoro.

Visto di studio (Non-Immigrant ED)

Viene rilasciato a seguito dell'iscrizione a un istituto di istruzione accreditato o a corsi di lingua. È adatto agli acquirenti più giovani che desiderano risiedere legalmente nel paese frequentando corsi di lingua thailandese, mentre valutano il percorso a lungo termine più appropriato.

DTV (Destination Thailand Visa) per lavoratori da remoto

Introdotto nel 2024. Durata 5 anni, ingresso multiplo, soggiorno fino a 180 giorni per visita con possibilità di proroga per ulteriori 180 giorni al costo di 1.900 baht. Requisito finanziario: 500.000 baht sul conto (saldo da mantenere per almeno 90 giorni prima della presentazione della domanda). È adatto a liberi professionisti e dipendenti di società estere; i familiari possono essere inclusi.

Confronto tra i percorsi

Notifica ogni 90 giorni

Lo straniero che soggiorna ininterrottamente in Thailandia per più di 90 giorni in forza di un visto a lungo termine è tenuto a comunicare il proprio indirizzo all'ufficio immigrazione ogni 90 giorni. L'adempimento può essere effettuato di persona, per posta o online. Il conteggio decorre dall'ultimo ingresso nel paese o dalla precedente notifica. Il visto LTR e il visto pensionistico O-X sostituiscono questa procedura con una notifica annuale, semplificando sensibilmente la gestione amministrativa.

Rischi di overstay

Il superamento del termine di soggiorno autorizzato è punito con una sanzione di 500 baht per ogni giorno di ritardo, fino a un massimo di 20.000 baht. Poche ore di eccedenza vengono generalmente tollerate. Tuttavia, il superamento di 90 giorni è considerato una violazione grave: comporta la deportazione e il divieto di ingresso, la cui durata dipende dalla lunghezza dell'overstay e dal fatto che il soggetto si sia presentato spontaneamente alle autorità o sia stato fermato. L'overstay pregiudica inoltre le pratiche future di richiesta visto.

Come scegliere il percorso in base al proprio profilo

• Oltre 50 anni con disponibilità di risparmi: visto pensionistico O o LTR Wealthy Pensioner.
• Patrimonio rilevante, necessità di uno status decennale e agevolazioni fiscali: LTR.
• Nessun desiderio di mantenere depositi vincolati né di documentare il reddito: Thailand Privilege.
• Matrimonio con un cittadino thailandese: visto coniugale O.
• Lavoro da remoto per una società estera: DTV.
• Età giovane, periodo di transizione: ED.

Elementi da verificare

• Età e rispetto della soglia dei 50 anni per i percorsi pensionistici.
• Origine e periodo di giacenza del deposito (800.000 / 400.000 / 500.000 baht) prima della presentazione della domanda.
• Disponibilità di una polizza sanitaria dell'importo richiesto (per LTR, minimo 50.000 USD).
• Scadenza della notifica: ogni 90 giorni o notifica annuale.
• Data di scadenza del soggiorno autorizzato, al fine di evitare l'overstay.
• Il fatto che l'acquisto di un immobile viene computato come investimento esclusivamente ai fini del visto LTR, mentre la sola qualità di proprietario non conferisce alcun visto.