BOI Thailande 2026 : propriete a 100% et jusqu'a 8 ans sans impot

Un investisseur souhaitait implanter un centre de reeducation a Phuket, pour un budget d'environ 40 millions de bahts. Sa societe avait ete enregistree en amont, avec des associes thailandais au capital et une activite declaree de facon trop vague ('prestation d'autres services'). Au moment de deposer le dossier auprès du BOI, aucune categorie de la liste officielle ne correspondait a cette formulation, et restructurer la societe s'est revele plus couteux qu'une creation ex nihilo. Cette situation est frequente et illustre pourquoi il faut construire son projet BOI avant, et non apres, l'enregistrement de la societe.

Le BOI (Board of Investment) offre a l'investisseur etranger ce qu'une societe thailandaise classique ne permet pas : la propriete a 100%, une exoneration de l'impot sur les societes pendant 3 a 8 ans selon la categorie du projet, une exemption des droits de douane sur les equipements importes, et le droit pour la societe de detenir le terrain necessaire au projet promu.

Le seuil d'entree est plus bas qu'on ne le pense generalement : l'investissement minimum pour la majorite des categories est de 1 million de bahts, hors valeur du terrain et fonds de roulement. Mais toutes les activites ne sont pas eligibles : elle doit figurer sur la liste approuvee, et le ratio dette sur capitaux propres ne doit pas depasser 3:1.

En janvier 2026, le BOI a annonce un nouveau paquet de mesures : incitations supplementaires pour l'extension de projets existants, pour la relocalisation de production accompagnee de la creation d'un International Business Center, et pour l'adoption de technologies avancees, notamment dans l'automobile et les vehicules electriques. C'est egalement a ce moment qu'est apparu le mecanisme Thailand FastPass, un traitement accelere des autorisations, pour l'instant reserve aux projets de grande envergure.

Reponse rapide

• Propriete etrangere a 100% sans actionnaire thailandais fictif, avec Foreign Business Certificate a l'appui.

• Exoneration de l'impot sur les benefices de 3 a 8 ans : groupe A4 = 3 ans, A3 = 5 ans, A1 et A2 = 8 ans ; pour A2 l'avantage est plafonne a 100% du montant investi, pour A1 il n'y a pas de plafond.

• Jusqu'a 3 ans supplementaires selon des criteres de merite (R&D, formation du personnel, fournisseurs locaux), pour un total maximal de 13 ans.

• Exoneration totale des droits de douane sur les machines et equipements, et sur les matieres premieres pour les productions destinees a l'export.

• Droit de detenir un terrain lie a l'activite promue, selon la Section 27 de la loi sur les investissements. En cas de retrait du statut promu, le terrain doit etre revendu dans l'annee.

• Investissement minimum de 1 million de bahts hors terrain et fonds de roulement, ratio dette/capital limite a 3:1.

Faits cles

• La demande se depose en ligne via le systeme e-Investment Promotion ; un entretien avec un agent du BOI est fixe generalement dans les 10 jours ouvres suivant le depot.

• Les delais reglementaires varient selon la taille du projet : jusqu'a 200 millions de bahts (hors terrain et fonds de roulement) = 40 jours ouvres ; entre 200 et 2000 millions = 60 jours ouvres au niveau du sous-comite ; au-dela de 2000 millions = 90 jours ouvres avec decision du Conseil.

• Apres approbation, l'investisseur dispose d'1 mois pour accepter le statut promu et de 6 mois pour enregistrer la societe et deposer les documents necessaires au certificat.

• Le projet doit etre lance et pleinement operationnel dans un delai de 36 mois apres la date de delivrance du certificat.

• Secteurs prioritaires pour 2026 : vehicules electriques et composants, electronique de pointe et equipement medical, biotechnologie et production pharmaceutique, tourisme medical et bien-etre, ecotourisme durable, transformation alimentaire haute technologie, services numeriques et data centers, energies renouvelables et efficacite energetique.

• Les visas et work permits des cadres etrangers d'une promoted company sont traites via le One Start One Stop Investment Center a Bangkok (Chamchuri Square), en dehors du circuit standard du departement de l'emploi.

• L'exigence de valeur ajoutee pour la plupart des productions est d'au moins 20% du chiffre d'affaires, avec un seuil plus bas pour l'electronique, la transformation agricole et certaines autres categories.

A titre de comparaison pour un lecteur international : posseder un condominium en pleine propriete (freehold) reste possible pour un etranger a hauteur de 49% maximum de la surface totale enregistree d'un immeuble, en vertu du Condominium Act B.E. 2522 (1979) modifie en B.E. 2551 (2008). Le BOI, lui, ouvre une voie totalement differente : la propriete a 100% d'une structure d'entreprise, pas seulement d'une unite residentielle.

Ce que le BOI ne permet pas

Certains lecteurs seront decus. L'achat de condos pour location, la revente d'appartements, la location courte duree de villas : ce n'est pas du BOI. Le developpement immobilier residentiel ne figure pas dans la liste des activites promues, et aucune 'structure ingenieuse' n'y changera rien.

L'hotellerie figure formellement sur la liste, mais avec un seuil d'investissement eleve et des exigences strictes sur la categorie et la localisation de l'etablissement : un boutique-hotel de 12 chambres n'a quasiment aucune chance d'obtenir le statut promu. La sous-categorie exacte et le seuil actuel doivent etre verifies sur la liste BOI en vigueur, laquelle est revisee periodiquement.

Deuxieme deception, elle concerne l'avantage phare. L'exoneration d'impot sur les benefices ne vaut que ce que vous gagnez pendant la periode d'exoneration. Un projet qui devient profitable en annee 5 n'utilisera au mieux qu'un tiers de la fenetre de 8 ans. Or, le statut de promoted company a un cout annuel : audit, reporting sur les conditions du statut, controle de conformite aux parametres declares.

Notre position : si votre projet est inferieur a 10 millions de bahts et ne relève pas des secteurs prioritaires, le BOI n'est probablement pas le bon outil. Une societe thailandaise correctement structuree, avec de vrais partenaires, ou une licence sectorielle specifique, resoudra le probleme plus vite et moins cher. Une exception toutefois : si votre activite exige imperativement de detenir un terrain ou d'employer de nombreux cadres etrangers, le BOI se justifie meme avec un budget modeste.

Comment commencer : etape par etape

1. Identifiez votre categorie exacte dans la liste BOI. Ne decrivez pas votre activite avec vos propres mots : reperez la sous-categorie precise (A1 a A4 ou B) et notez ses exigences (investissement minimum, conditions technologiques, exigences en personnel).

2. Verifiez si l'avantage fiscal en vaut vraiment la peine. Construisez un modele financier sur 8 ans et calculez l'economie d'impot reelle. Si elle est inferieure a 3-4 millions de bahts sur toute la periode, comparez-la au cout de la structure et du suivi annuel.

3. N'enregistrez pas la societe avant de deposer la demande. Le BOI examine un projet, pas une entite existante. La societe s'enregistre apres approbation, avec les parametres valides et sans actionnaire thailandais fictif.

4. Alignez votre capital. Le capital social doit couvrir au moins un quart du montant total investi, et le ratio dette sur capital ne doit pas depasser 3:1. Les sources de financement doivent etre documentees.

5. Preparez le volet technique. Description de la technologie, equipements et leur cout, procede de production, valeur ajoutee prevue, qualification du personnel cle. C'est cette partie qui determine si vous obtenez A3 ou si vous etes redirige vers le groupe B, sans avantage fiscal.

6. Deposez via e-Investment Promotion et preparez l'entretien. Les questions porteront sur les chiffres du modele, pas sur la presentation. L'ecart entre le dossier et les reponses en entretien est la premiere cause de demandes de complement.

7. Acceptez le statut promu dans le mois et respectez les delais. Enregistrement de la societe et depot pour le certificat : 6 mois. Lancement du projet : 36 mois. Un delai manque signifie le retrait de l'approbation.

8. Planifiez votre deplacement a Bangkok pour l'entretien et le passage a l'OSOS. Certaines demarches exigent la presence physique du dirigeant, et il est plus pratique de loger a proximite de Chamchuri Square, ou se trouve le centre de services aux investisseurs, que de traverser la ville aux heures de pointe.

FAQ

Combien coute l'obtention du statut BOI en Thailande ?

Les frais administratifs de depot sont modestes ; le vrai cout reside dans la preparation du dossier technique, du modele financier et l'accompagnement juridique. Selon les estimations du marche, un accompagnement cle en main pour un petit projet coute plusieurs centaines de milliers de bahts, davantage pour un projet industriel. Il faut y ajouter le capital social obligatoire.

Peut-on obtenir le BOI pour un hotel ou un centre de wellness ?

Pour les centres medicaux, la reeducation et le health & wellness, les chances sont reelles, surtout si le projet combine detente et services medicaux licencies ou une dimension ecologique. Pour un hotel classique, le seuil d'investissement est eleve et la plupart des projets prives n'y accedent pas.

Le BOI donne-t-il le droit d'acheter un terrain en pleine propriete ?

Oui, mais de facon ciblee. Une societe avec statut promu peut detenir le terrain necessaire a l'activite approuvee, dans le volume valide. Ce n'est pas une autorisation d'acheter des parcelles pour les revendre, et en cas de retrait du statut, le terrain doit etre cede dans l'annee.

Combien de temps faut-il attendre la decision du BOI ?

Selon le reglement, de 40 a 90 jours ouvres selon le montant investi. En pratique, le delai s'allonge si le BOI demande des documents complementaires. Le mecanisme Thailand FastPass, lance en 2026, accelere les autorisations, mais reste pour l'instant reserve aux gros projets.

Qu'est-ce que le Thailand FastPass ?

Une procedure accelere accompagnant l'investisseur a travers l'ensemble des autorisations necessaires, pas uniquement le BOI. Annonce en janvier 2026 dans le paquet de mesures de soutien renouvele.

Faut-il un partenaire thailandais avec le BOI ?

Non. Le statut promu permet justement de se passer d'actionnaires thailandais : la societe peut etre detenue a 100% par un etranger et obtenir un Foreign Business Certificate.

Combien d'etrangers une promoted company peut-elle employer ?

Le quota est determine au cas par cas lors de l'approbation du projet, selon sa nature et son montant d'investissement. Les visas et permis de travail suivent une procedure simplifiee via le centre de services aux investisseurs.

Existe-t-il des alternatives au BOI pour une propriete a 100% ?

Oui : le Foreign Business License pour certaines activites, l'International Business Center pour les fonctions de service et de gestion intra-groupe, et diverses licences sectorielles. Pour les ressortissants americains, le Treaty of Amity s'applique egalement.

L'action la plus utile a mener aujourd'hui : consultez la liste officielle des activites BOI en vigueur et identifiez honnetement la ligne qui correspond a votre projet. Si aucune ligne ne correspond, n'essayez pas de forcer la description de votre activite dans une categorie : cherchez une autre voie vers la propriete a 100%. Si la ligne existe, n'enregistrez rien avant d'avoir depose la demande.

Source : vfs.consulting

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