BOI Thailandia 2026: proprieta al 100% e fino a 8 anni senza tasse

Un investitore straniero porta a Phuket un progetto di centro riabilitativo da circa 40 milioni di baht. La societa era stata registrata in anticipo, con partner thailandesi nel capitale sociale e un'attivita descritta genericamente come 'fornitura di altri servizi'. Al momento della domanda al BOI, nessuna categoria dell'elenco vigente corrispondeva a quella formulazione, e ristrutturare l'assetto societario sarebbe costato piu che ricominciare da zero.

Episodi come questo sono frequenti. Il BOI (Board of Investment) offre allo straniero cio che una normale societa thailandese non concede: proprieta straniera al 100%, esenzione dall'imposta sulle societa da 3 a 8 anni in base alla categoria del progetto, esenzione dai dazi doganali sui macchinari e il diritto della societa di possedere terreni destinati al progetto promosso.

La soglia di ingresso e piu bassa di quanto si pensi: l'investimento minimo per la maggior parte delle categorie e 1 milione di baht, escluso il valore del terreno e il capitale circolante. Ma non ogni attivita e ammessa: deve figurare nell'elenco approvato, e il rapporto tra capitale di debito e capitale proprio non deve superare 3:1.

Nel gennaio 2026 il BOI ha annunciato un pacchetto di misure aggiornato: incentivi aggiuntivi per l'espansione di progetti esistenti, per la delocalizzazione produttiva accompagnata dalla creazione di un International Business Center e per l'adozione di tecnologie avanzate, soprattutto nel settore automotive e negli EV. E stato inoltre introdotto il meccanismo Thailand FastPass, un percorso accelerato per le approvazioni, al momento riservato ai grandi progetti.

Risposta rapida

• Proprieta straniera al 100% senza azionisti thailandesi nominali, con Foreign Business Certificate.

• Esenzione dall'imposta sul reddito societario da 3 a 8 anni: gruppo A4 tre anni, A3 cinque anni, A1 e A2 otto anni; per A2 l'esenzione e limitata al 100% dell'investimento, per A1 non c'e tetto.

• Fino a 3 anni aggiuntivi in base a criteri merit-based (R&S, formazione del personale, fornitori locali), per un massimo complessivo di 13 anni.

• Dazio doganale zero su macchinari e attrezzature, e sulle materie prime per le produzioni orientate all'export.

• Diritto di possedere terreni legati all'attivita promossa (Sezione 27 della legge sugli investimenti); in caso di revoca, il terreno va venduto entro un anno.

• Minimo 1 milione di baht di investimento, escluso terreno e capitale circolante, con rapporto D/E non superiore a 3:1.

Fatti chiave

• La domanda si presenta online tramite il sistema e-Investment Promotion; il colloquio con un funzionario BOI viene fissato di solito entro 10 giorni lavorativi dalla presentazione.

• I tempi regolamentari di esame dipendono dalla dimensione del progetto: fino a 200 milioni di baht (esclusi terreno e capitale circolante) 40 giorni lavorativi, tra 200 e 2.000 milioni 60 giorni a livello di sottocomitato, oltre 2.000 milioni 90 giorni con decisione del Board.

• Dopo l'approvazione, l'investitore ha 1 mese per accettare la promozione e 6 mesi per registrare la societa e presentare i documenti per il certificato.

• Il progetto deve entrare in funzione ed essere pienamente operativo entro 36 mesi dalla data del certificato.

• Settori prioritari per il 2026: veicoli elettrici e componentistica, elettronica avanzata e dispositivi medici, biotech e produzione farmaceutica, turismo medico e del benessere, turismo sostenibile ed ecoturismo, lavorazione alimentare ad alta tecnologia, servizi digitali e data center, energie rinnovabili ed efficienza energetica.

• I visti e i work permit per il personale straniero delle promoted company si gestiscono tramite il One Start One Stop Investment Center a Bangkok (Chamchuri Square), evitando le procedure ordinarie del Ministero del Lavoro.

• Per la maggior parte delle produzioni e richiesto un valore aggiunto minimo del 20% sui ricavi; per elettronica, lavorazione agricola e alcune altre categorie la soglia e inferiore.

Un punto da chiarire: l'acquisto di condomini per affitto, la compravendita di appartamenti e la gestione di ville in affitto breve non rientrano nel BOI. Lo sviluppo immobiliare residenziale non e tra le attivita promosse, e nessuna struttura societaria puo cambiare questo dato. Il settore hotel figura formalmente nell'elenco, ma con soglie di investimento elevate e requisiti severi su categoria e localizzazione: un boutique hotel di 12 camere difficilmente vi accede.

Va anche detto che l'esenzione fiscale vale esattamente quanto l'utile generato durante il periodo agevolato: un progetto che diventa profittevole solo al quinto anno sfrutta al massimo un terzo della finestra di otto anni, mentre lo status di promoted company comporta costi annuali fissi (audit, reportistica, controlli di conformita). Per progetti sotto i 10 milioni di baht e fuori dai settori prioritari, spesso una societa thailandese ben strutturata risulta piu rapida ed economica; il BOI si giustifica soprattutto quando serve possedere terreni o assumere numerosi specialisti stranieri.

Vale la pena ricordare anche il contesto normativo piu ampio: dal 17 giugno 2026 il Land Department e il Department of Business Development thailandesi hanno avviato uno scambio di dati e controlli congiunti sui beneficiari effettivi delle societa che detengono terreni, rendendo piu rischiose le strutture con azionisti thailandesi nominali usate per eludere i limiti di proprieta straniera.

Come iniziare: passo dopo passo

1. Individuate la vostra categoria nell'elenco BOI. Non descrivete l'attivita a parole vostre: scegliete la sottocategoria esatta (A1-A4 o B) e annotatene i requisiti su investimento minimo, tecnologia e personale.

2. Calcolate se l'incentivo vi serve davvero. Costruite un piano finanziario a 8 anni e verificate quanta imposta risparmiereste realmente. Se il risparmio e inferiore a 3-4 milioni di baht sull'intero periodo, valutatelo rispetto ai costi di gestione annuale della struttura.

3. Non registrate la societa prima di presentare domanda. Il BOI valuta il progetto, non un'entita giuridica esistente. La societa si registra dopo l'approvazione, secondo i parametri approvati e senza azionisti nominali.

4. Allineate il capitale. Il capitale sociale deve coprire almeno un quarto dell'investimento totale, con rapporto debito/capitale non superiore a 3:1; le fonti di finanziamento vanno documentate.

5. Preparate la parte tecnica. Descrizione della tecnologia, macchinari e relativo costo, processo produttivo, valore aggiunto previsto, qualifiche del personale chiave: e questa parte a determinare se otterrete A3 o finirete nel gruppo B senza agevolazioni fiscali.

6. Presentate la domanda tramite e-Investment Promotion e preparatevi al colloquio. Le domande riguarderanno le cifre del piano, non la presentazione grafica: le discrepanze tra domanda e colloquio sono la prima causa di richieste di integrazione.

7. Accettate la promozione entro un mese e rispettate le scadenze. Registrazione societaria e richiesta del certificato entro 6 mesi, avvio del progetto entro 36 mesi: superare le scadenze significa revoca dell'approvazione.

8. Pianificate il viaggio per il colloquio e la visita all'OSOS. Alcune procedure a Bangkok richiedono la presenza personale del direttore, ed e piu comodo soggiornare vicino a Chamchuri Square, dove opera il centro servizi per investitori, piuttosto che spostarsi in citta nelle ore di punta.

FAQ

Quanto costa ottenere il BOI in Thailandia?

La tassa statale di presentazione e modesta; i costi principali riguardano la documentazione di progetto, il modello finanziario e l'assistenza legale. Le stime di mercato indicano alcune centinaia di migliaia di baht per un progetto piccolo gestito chiavi in mano, di piu per un progetto produttivo. Il capitale sociale obbligatorio va calcolato separatamente.

Si puo ottenere il BOI per un hotel o un centro wellness?

Per centri medici, riabilitazione e health & wellness le possibilita sono concrete, soprattutto se il progetto combina benessere con servizi medici licenziati o sostenibilita. Per un hotel tradizionale la soglia di investimento e alta, e la maggior parte dei progetti privati non la raggiunge.

Il BOI da diritto di acquistare terreni in proprieta?

Si, ma in modo mirato. Una societa con promozione BOI puo possedere il terreno necessario all'attivita approvata, nella misura autorizzata. Non e un permesso per acquistare terreni a scopo di rivendita, e in caso di revoca della promozione il terreno deve essere venduto entro un anno.

Quanto tempo occorre per la decisione del BOI?

Da 40 a 90 giorni lavorativi in base all'investimento. In pratica i tempi si allungano se il BOI richiede documenti aggiuntivi. Il meccanismo Thailand FastPass, lanciato nel 2026, accelera le approvazioni, ma per ora e riservato ai grandi progetti.

Cos'e il Thailand FastPass?

Una procedura accelerata che accompagna l'investitore attraverso tutte le autorizzazioni necessarie, non solo quelle del BOI. E stata presentata nel gennaio 2026 nell'ambito del pacchetto di misure di supporto aggiornato.

Serve un partner thailandese con il BOI?

No. Il senso della promozione e proprio consentire di operare senza azionisti thailandesi: la societa puo essere straniera al 100% e ottiene il certificato per l'esercizio di attivita commerciale da parte di societa estera.

Quanti stranieri si possono assumere in una promoted company?

La quota viene definita caso per caso in base alla natura e all'entita del progetto approvato. Visti e permessi di lavoro seguono una procedura semplificata tramite il centro servizi per investitori.

Esistono alternative al BOI per la proprieta straniera al 100%?

Si: la Foreign Business License per alcune attivita specifiche, il modello International Business Center per funzioni di servizio e gestione all'interno di un gruppo, licenze settoriali dedicate. Per i cittadini statunitensi esiste il Treaty of Amity, non applicabile ad altre nazionalita.

Cosa fa fallire piu spesso una domanda?

Un'attivita scelta in modo errato, una societa registrata in anticipo con una struttura non adatta, e un modello finanziario che non corrisponde all'investimento dichiarato. Tre quarti dei problemi nascono prima della presentazione, non durante l'esame.

Source: Dzen

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