Quota étrangère en Thaïlande : la règle des 49% et votre transaction immobilière

Dans chaque copropriété en Thaïlande, exactement 49% de la surface totale vendable peut appartenir à des étrangers. Pas un mètre carré de plus. Ce n'est pas une recommandation interne du promoteur, c'est une disposition impérative du Condominium Act BE 2522 (1979). Si le quota est épuisé, le Land Department refusera simplement d'enregistrer le titre à votre nom.

Pour tout investisseur international qui envisage Phuket ou Bangkok, c'est la première question à poser, avant même de visiter un bien. Pas le prix, pas la vue, pas le calendrier de paiement - mais combien de quota étranger reste-t-il dans ce bâtiment précis ? Car la réponse détermine si vous obtenez un freehold ou si vous devrez recourir à des structures alternatives.

Réponse rapide

• 49% de la surface totale des unités vendables dans une copropriété représentent la part maximale pouvant appartenir à des étrangers - calculée en surface, non en nombre d'appartements
• 51% doivent rester la propriété de citoyens thaïlandais, conformément au Land Code BE 2497 (1954) et au Condominium Act
• Le quota se calcule sur la surface cumulée : un grand penthouse de 200 m² consomme autant de quota que quatre studios de 50 m²
• Si le quota est épuisé, aucun nouvel acheteur étranger ne peut enregistrer un freehold jusqu'à ce qu'une surface se libère (revente à un citoyen thaïlandais)
• Pour enregistrer un freehold, le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) est obligatoire - il atteste que les fonds ont été transférés depuis l'étranger en devise étrangère
• En cas de quota saturé, les alternatives sont : la location longue durée (leasehold 30 ans renouvelable) ou l'acquisition via une société thaïlandaise avec actionnaires thaïlandais réels
• Selon le guide international de Siam Real Estate pour 2026, une fois le quota disponible confirmé, l'acheteur étranger peut enregistrer la pleine propriété à son nom directement auprès du Land Department

Scénarios et options

Scénario 1 : quota disponible - achat en freehold

C'est la meilleure option pour un investisseur. Vous achetez l'appartement en votre nom propre avec tous les droits de propriété : vente, location, transmission successorale. Vos droits sont protégés par la loi.

Conditions à réunir :

• Vérifier que le quota étranger du bâtiment n'est pas épuisé. L'information est disponible auprès du gestionnaire de la copropriété ou du Land Office local. Obtenez cette confirmation par écrit avant de signer quoi que ce soit.
• Transférer les fonds depuis l'étranger en devise étrangère vers un compte bancaire thaïlandais. La banque émet alors le formulaire FET (anciennement appelé Thor Tor 3).
• Le montant transféré doit être au moins égal au prix du bien. Les transferts partiels en bahts depuis la Thaïlande ne sont pas pris en compte.

Scénario 2 : quota saturé - leasehold

Si les 49% sont déjà vendus, le freehold est impossible. Il reste alors la location à 30 ans, avec droit de renouvellement pour deux périodes supplémentaires (jusqu'à 90 ans au total, mais les renouvellements ne sont pas garantis juridiquement). Le leasehold est enregistré au Land Department et confère un droit d'usage, non de propriété.

Points essentiels :

• Le leasehold est moins cher : la décote sur le marché de Phuket est estimée entre 10% et 25% par rapport au freehold
• À la revente, le leasehold est moins liquide - les acquéreurs préfèrent le freehold
• Il est possible de convertir un leasehold en freehold si le quota du bâtiment se libère ultérieurement

Scénario 3 : villas et maisons - la terre sans freehold

Les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en Thaïlande à titre personnel. Pour les villas, deux structures principales existent :

• Leasehold sur le terrain + freehold sur la construction. Le terrain est loué pour 30 ans, la maison est enregistrée en propriété pleine.
• Société thaïlandaise (Thai Co., Ltd.). Un étranger peut détenir jusqu'à 49% des parts, les 51% restants appartenant à des actionnaires thaïlandais réels. La société achète le terrain. Attention : si les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms, cela constitue une violation du Foreign Business Act et le Land Department peut annuler la transaction.

Tableau comparatif des structures d'acquisition

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas vérifier le quota avant de verser un dépôt de réservation. L'acheteur verse un booking fee, puis découvre que le freehold n'est pas disponible dans ce bâtiment. Les fonds peuvent ne pas être remboursés. Demandez toujours un document écrit précisant le ratio actuel de propriété thaïlandaise et étrangère auprès du gestionnaire de la copropriété.

2. Transférer les fonds en bahts depuis la Thaïlande. Si les fonds ne proviennent pas de l'étranger en devise étrangère, la banque n'émettra pas de formulaire FET. Sans ce document, le Land Department refusera l'enregistrement du freehold. Même si vous disposez de millions sur un compte thaïlandais, cela ne compte pas.

3. Acheter un leasehold en croyant acquérir un freehold. Sur le marché secondaire, certains biens sont vendus comme 'propriété', alors que les documents indiquent une location. Vérifiez toujours le type de titre dans le Chanote (Nor Sor 4 Jor).

4. Actionnaires prête-noms dans une société thaïlandaise. Si le Land Department ou le DSI (Department of Special Investigation) découvrent que les actionnaires thaïlandais n'ont pas de participation réelle, la société peut être liquidée et le terrain confisqué. Le Bangkok Post a rapporté que des enquêtes ont ciblé des milliers de sociétés à Koh Phangan et Koh Samui où des étrangers étaient bénéficiaires via des actionnaires nominaux - un signal fort que ce type de contrôle s'intensifie à Phuket également en 2025-2026.

5. Négliger les frais d'enregistrement. Le transfer fee (2%), le droit de timbre (0,5%), la withholding tax et la specific business tax (3,3% si la détention est inférieure à 5 ans) représentent des coûts supplémentaires significatifs. Vérifiez en amont qui les prend en charge : acheteur, vendeur ou partage.

FAQ

Les 49% se calculent sur la surface ou sur le nombre d'appartements ?

Sur la surface totale des unités vendables du bâtiment, pas sur le nombre d'appartements. Un penthouse de 200 m² consomme autant de quota que quatre studios de 50 m².

Comment savoir si le quota est disponible avant de signer ?

Demandez l'information au gestionnaire juridique de la copropriété (juristic person) ou au Land Office local. Le promoteur est également tenu de fournir ces données. Exigez une confirmation écrite.

J'ai déjà versé un dépôt et le quota est épuisé - que faire ?

Vous ne pourrez pas enregistrer de freehold. Options possibles : basculer vers un leasehold (avec décote), attendre que le quota se libère, ou résilier le contrat préliminaire. Les conditions de remboursement du dépôt dépendent du contrat signé.

Le formulaire FET est-il difficile à obtenir ?

Non. Transférez le montant de l'achat depuis une banque étrangère vers votre compte dans une banque thaïlandaise en devise étrangère (dollars, euros, livres sterling). Lors de la conversion en bahts, la banque émet automatiquement le FET. Le montant minimum pour l'émission du formulaire est de 50 000 dollars (ou équivalent).

Peut-on convertir un leasehold en freehold ?

Oui, si le quota du bâtiment se libère. Par exemple, si un propriétaire étranger revend son appartement à un citoyen thaïlandais, la part étrangère diminue et un nouveau freehold devient possible.

La règle des 49% s'applique-t-elle aux villas ?

Non. Le quota concerne uniquement les copropriétés. Les villas sont bâties sur un terrain, et les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain directement. Pour les villas, les options sont le leasehold ou la structure via société thaïlandaise.

Une hausse du quota au-delà de 49% est-elle envisagée ?

En 2024-2025, des propositions de relèvement à 75% pour certaines catégories de biens ont été discutées. Mais en 2026, la loi n'a pas été modifiée. Le quota reste fixé à 49%.

Quel document atteste le freehold ?

Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) est la forme la plus élevée de titre de propriété en Thaïlande. Ce document mentionne le nom du propriétaire, la surface et le type de détention.

Source: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/business/general/3274234/thai-property-crackdown-foreign-buyers-hit-pause-on-villas-as-nominee-loophole-closes

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