Закон про foreign quota в Таїланді: що означає 49% для вашої угоди у 2026

У кожному кондомініумі Таїланду рівно 49% загальної площі може належати іноземцям. Ні відсотком більше. Це не внутрішнє правило забудовника і не рекомендація - це жорстка норма закону: Condominium Act BE 2522 (1979). Якщо квота вичерпана, земельний департамент просто відмовить у реєстрації права власності на ваше ім'я.

Для міжнародного інвестора, який розглядає Пхукет або Бангкок, це перше питання, яке слід поставити ще до перегляду об'єкта. Не ціна, не вид з вікна, не розстрочка - а скільки відсотків квоти залишилось у конкретній будівлі. Від відповіді залежить, отримаєте ви freehold чи будете змушені використовувати альтернативні схеми.

Швидка відповідь

• 49% загальної площі продаваних юнітів у кондомініумі - максимальна частка для іноземного володіння (рахується за площею, а не за кількістю квартир)
• 51% мають залишатись за громадянами Таїланду - вимога Land Code BE 2497 (1954) та Condominium Act
• Квота розраховується за сумарною площею: одна велика квартира може 'з'їсти' стільки ж квоти, скільки три студії
• Якщо квота вичерпана, новий іноземний покупець не може зареєструвати freehold до звільнення відповідної частки площі
• Для реєстрації freehold потрібна форма FET (Foreign Exchange Transaction) - підтвердження, що кошти надійшли з-за кордону в іноземній валюті
• Альтернативи при вичерпаній квоті: довгострокова оренда (leasehold на 30 років з можливістю продовження) або купівля через тайську компанію з реальною участю місцевих акціонерів
• Згідно з даними Siam Real Estate (2026), квота рахується виключно від загальної площі продаваних одиниць у будівлі, а не від їх кількості

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: квота відкрита - купівля freehold

Найкращий варіант для інвестора. Ви купуєте квартиру на своє ім'я з повними правами власності: можете продавати, здавати в оренду, передавати у спадок. Права захищені законом.

Щоб це спрацювало, необхідно:

• Переконатись, що квота в будівлі не вичерпана. Інформацію надає керуюча компанія кондомініуму або земельний департамент (Land Office)
• Перевести кошти з-за кордону в іноземній валюті на рахунок у тайському банку. Банк видає форму FET (раніше відому як Thor Tor 3)
• Сума переказу має бути не меншою за вартість об'єкта. Часткові перекази в батах усередині Таїланду не зараховуються
• До підписання резервування отримайте письмове підтвердження наявності іноземної квоти - без цього реєстрація на ваше ім'я неможлива

Сценарій 2: квота вичерпана - leasehold

Якщо 49% вже розпродані, freehold недоступний. Залишається оренда на 30 років з правом продовження ще на два строки (сумарно до 90 років, але продовження юридично не гарантовані). Leasehold реєструється у земельному департаменті та дає право користування, але не право власності.

Особливості:

• Leasehold дешевший: дисконт на ринку Пхукета складає від 10% до 25% порівняно з freehold
• При перепродажі leasehold менш ліквідний - покупці надають перевагу freehold
• Leasehold можна конвертувати у freehold, якщо квота в будівлі звільниться

Сценарій 3: вілли та будинки - земля без freehold

Іноземці не можуть прямо володіти землею в Таїланді. Для вілл використовуються такі структури:

• Leasehold на землю + freehold на будівлю. Земля орендується на 30 років, будинок оформляється у власність
• Тайська компанія (Thai Co., Ltd.). Іноземець може володіти до 49% акцій, а 51% належать тайським акціонерам. Компанія купує землю. Але: якщо тайські акціонери є номінальними, це порушення Foreign Business Act, і земельний департамент може анулювати угоду

Важливо: згідно з даними Bangkok Post, у 2025-2026 роках влада Таїланду перевіряла понад 11 426 компаній на Ко Пхангані та Ко Самуї, де іноземці є бенефіціарами через номінальних акціонерів. Ризик конфіскації землі у таких схемах є реальним.

Порівняльна таблиця варіантів володіння для іноземців

Основні ризики та помилки

1. Не перевірили квоту до внесення депозиту. Покупець вносить booking fee, потім виявляється, що freehold у будівлі недоступний. Гроші можуть не повернути. Завжди запитуйте довідку про поточне співвідношення тайської та іноземної власності у керуючої компанії.

2. Переказали кошти в батах усередині Таїланду. Якщо кошти не надійшли з-за кордону в іноземній валюті, банк не видасть форму FET. Без неї земельний департамент відмовить у реєстрації freehold. Навіть якщо на тайському рахунку є значні суми - це не зараховується.

3. Купили leasehold, вважаючи що це freehold. На вторинному ринку трапляються об'єкти, які продаються як 'власність', але за документами є орендою. Перевіряйте тип володіння у титулі - Chanote (Nor Sor 4 Jor).

4. Номінальні акціонери в тайській компанії. Якщо земельний департамент або DSI (Department of Special Investigation) виявлять, що тайські акціонери не мають реальної участі, компанію можуть ліквідувати, а землю конфіскувати. У 2024-2025 роках зафіксовані прецеденти перевірок на Пхукеті.

5. Ігнорування зборів при реєстрації. Transfer fee (2%), гербовий збір (0,5%), withholding tax та specific business tax (3,3% при володінні менше 5 років) - це додаткові витрати. Заздалегідь уточнюйте, хто їх оплачує: покупець, продавець або порівну.

FAQ

Що означає 49% - від площі чи від кількості квартир?

Від загальної площі продаваних юнітів у будівлі. Не від кількості квартир. Один пентхаус у 200 м² забере стільки ж квоти, скільки чотири студії по 50 м².

Чи можна дізнатись заздалегідь, чи вичерпана квота?

Так. Запросіть інформацію у юридичного управляючого кондомініуму (juristic person) або у місцевому відділенні земельного департаменту (Land Office). Забудовник також зобов'язаний надати ці дані.

Що відбувається, якщо квота вичерпана, а депозит вже внесено?

Ви не зможете зареєструвати freehold. Варіанти: перейти на leasehold (з дисконтом), дочекатись звільнення квоти або розірвати попередній договір. Умови повернення депозиту залежать від контракту.

Форма FET - це складно отримати?

Ні. Переведіть суму купівлі з іноземного банку на свій рахунок у тайському банку в іноземній валюті (долари, євро, фунти). При конвертації в бати банк автоматично видає FET. Мінімальна сума для отримання форми - 50 000 доларів (або еквівалент).

Чи можна конвертувати leasehold у freehold?

Так, якщо квота у будівлі звільниться. Наприклад, іноземний власник продає квартиру громадянину Таїланду - частка іноземного володіння знижується, і з'являється місце для нового freehold.

Чи поширюється квота 49% на вілли?

Ні. Квота стосується лише кондомініумів. Вілли стоять на землі, а іноземці не можуть прямо володіти землею. Для вілл використовуються leasehold або структури через тайські компанії.

Який документ підтверджує freehold?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) - це найвища форма права власності в Таїланді. У документі зазначається ім'я власника, площа та тип володіння.

Чи планується підвищення квоти з 49%?

У 2024-2025 роках обговорювались пропозиції щодо підвищення до 75% для певних категорій об'єктів, але станом на 2026 рік закон не змінено. Квота залишається на рівні 49%.

Джерело: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.