Thaïlande : baisse des frais de mutation immobilière, qui y a droit et ce que paie un étranger

Mis à jour le 10.10.2026. Une version précédente de cet article indiquait que les acheteurs étrangers bénéficiaient eux aussi des frais réduits à 0,01 %. C'était une erreur. Le taux réduit s'applique uniquement aux ressortissants thaïlandais qui achètent en tant que personnes physiques ; un acheteur étranger paie les frais de mutation standard de 2 % de la valeur cadastrale. Le texte ci-dessous a été corrigé.

La Thaïlande a prolongé la réduction des frais d'enregistrement du transfert de propriété : 0,01 % de la valeur cadastrale au lieu des 2 % habituels. Les notifications du ministère de l'Intérieur ont été publiées au Journal officiel (Government Gazette) le 1er juillet 2026, et le taux réduit s'applique jusqu'au 30 juin 2027.

L'essentiel pour un acheteur étranger : cette mesure ne le concerne pas. Seul un ressortissant thaïlandais achetant en tant que personne physique obtient le taux réduit. Un étranger qui achète un appartement en pleine propriété (freehold) paie les mêmes 2 % qu'auparavant.

Réponse rapide

• Les frais de mutation passent de 2 % à 0,01 % de la valeur cadastrale uniquement pour les ressortissants thaïlandais (personnes physiques)
• Condition : le prix de vente et la valeur cadastrale ne doivent pas dépasser 7 millions de bahts chacun
• Période : du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027
• Un étranger paie les 2 % standard : pour une valeur cadastrale de 7 millions de bahts, cela représente environ 140 000 bahts, et non 700
• Les sociétés n'y ont pas droit : la mesure vise uniquement les personnes physiques
• Les autres frais ne changent pas : taxe spécifique sur les affaires de 3,3 % ou droit de timbre de 0,5 %, plus la retenue à la source du vendeur

Qui bénéficie de la réduction et qui n'en bénéficie pas

La mesure cible les acheteurs thaïlandais de logements de milieu de gamme. Elle couvre les appartements en copropriété, les villas et les maisons de ville avec leur terrain, à condition que l'acheteur soit de nationalité thaïlandaise et que le prix comme la valeur cadastrale ne dépassent pas 7 millions de bahts.

Si l'acheteur est étranger, le taux de 0,01 % ne s'applique pas, même si le bien coûte moins de 7 millions de bahts et que la vente a lieu pendant la période de réduction. L'erreur coûte cher : l'acheteur s'attend à quelques centaines de bahts, et le Land Office lui réclame une somme 200 fois plus élevée. Ce cas est détaillé dans l'article Quota de 49 % en Thaïlande : pourquoi un étranger paie 140 000 THB au lieu de 700.

Ce que paie réellement un acheteur étranger

Le transfert est enregistré au Land Office local. Tous les frais et impôts y sont calculés et payés le jour du transfert ; sans paiement, l'enregistrement n'a pas lieu. Il existe quatre postes principaux :

Les taux standard sont les mêmes pour un acheteur thaïlandais et pour un étranger ; la réduction temporaire à 0,01 % est la seule exception, et elle est réservée aux ressortissants thaïlandais. Un acheteur étranger doit aussi disposer d'un quota étranger libre dans l'immeuble et d'un formulaire bancaire FET attestant que les fonds viennent de l'étranger.

Les impôts sont calculés sur la valeur cadastrale fixée par l'État (pour certains postes, sur le montant le plus élevé entre cette valeur et le prix du contrat). Elle peut différer du prix du marché. Sous-déclarer le prix dans le contrat est illégal.

Exemple de calcul

Un appartement d'une valeur cadastrale de 7 millions de bahts :

• acheteur thaïlandais : 0,01 % = 700 bahts
• acheteur étranger : 2 % = 140 000 bahts

La différence est de 139 300 bahts. Le montant exact dépend de la valeur cadastrale du Département foncier, et non du prix affiché : vérifiez-le avant de signer.

FAQ

Les étrangers bénéficient-ils des frais réduits à 0,01 % ?

Non. La réduction s'applique uniquement aux ressortissants thaïlandais achetant en tant que personnes physiques. Un étranger paie les 2 % standard de la valeur cadastrale.

Combien de temps dure la réduction ?

Du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027. Aucune prolongation au-delà de cette date n'a été annoncée.

Quelles conditions doit remplir un acheteur thaïlandais ?

Être de nationalité thaïlandaise et acheter en tant que personne physique, avec un prix de vente et une valeur cadastrale ne dépassant pas 7 millions de bahts chacun.

Peut-on obtenir la réduction en achetant via une société thaïlandaise ?

Non, la réduction est réservée aux personnes physiques. Détenir un bien via une société aux actionnaires thaïlandais prête-noms est par ailleurs illégal.

Qui paie les frais de 2 % : l'acheteur ou le vendeur ?

Le contrat en décide. Dans l'ancien, les frais sont souvent partagés, mais c'est un usage, pas une loi. Si le promoteur promet de les prendre en charge, exigez que cela figure dans le contrat.

La taxe spécifique sur les affaires et le droit de timbre ont-ils changé ?

Non. La SBT de 3,3 % et le droit de timbre de 0,5 % sont inchangés et s'excluent mutuellement : un seul des deux est payé.

Où vérifier les taux en vigueur avant la vente ?

Au Land Office du lieu du bien, avant le jour du transfert. Des informations générales sont publiées sur le site du Département foncier, dol.go.th.

Pour le budget d'un acheteur étranger, retenez les taux standard, et non les taux réduits. Et avant de verser un acompte, précisez dans le contrat qui paie chacun des quatre postes : cette seule ligne évite la plupart des litiges le jour du transfert.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.