La Thaïlande ouvre 8 secteurs aux étrangers sans licence : ce que ça change pour l'immobilier

Le Conseil des ministres thaïlandais vient de franchir une étape que les investisseurs étrangers attendaient depuis des années. Huit catégories d'activités sont désormais accessibles sans obtention d'une licence d'entreprise étrangère (Foreign Business License, FBL). Pour les investisseurs immobiliers en Thaïlande, ce signal compte : le pays réduit méthodiquement les barrières à l'entrée du capital étranger, même si le gouvernement insiste sur le fait qu'il ne s'agit pas d'une dérégulation totale mais d'un allègement ciblé de procédures redondantes.

Les amendements au Foreign Business Act (FBA) touchent la finance, les télécommunications et l'énergie. L'effet direct sur l'achat de condominiums est nul, mais l'effet indirect est significatif : la simplification du fonctionnement des sociétés de services et d'IT améliore l'infrastructure des affaires, et l'afflux de capital corporatif dynamise la demande en immobilier commercial et résidentiel à Bangkok et dans les pôles d'affaires majeurs.

Reponse rapide

• 8 nouvelles catégories d'activités sont exemptées de l'obligation de licence d'entreprise étrangère en Thaïlande

• Les amendements ont été approuvés par le Conseil des ministres sous forme de règlements ministériels rattachés au Foreign Business Act existant

• Secteurs concernés : télécommunications, gestion IT, opérations de trésorerie, valeurs mobilières, contrats à terme, garantie de dette, forage pétrolier, négoce de contrats à terme agricoles

• Objectif de la réforme : attirer les investissements étrangers dans les secteurs financier, technologique et énergétique

• Pour le marché immobilier, cela signifie une hausse de la demande corporative pour les bureaux et logements à Bangkok et dans les grands hubs d'affaires

• Le gouvernement précise explicitement qu'il ne s'agit pas d'une dérégulation : la supervision reste en place dans chacun de ces secteurs

Faits cles

• Le Foreign Business Act (FBA) est la loi thaïlandaise principale qui encadre l'accès des étrangers à l'activité entrepreneuriale. Elle comprend trois listes de secteurs restreints

• Avant ces amendements, une société étrangère souhaitant fournir des services de télécommunications, par exemple, devait obtenir une licence FBL ou un certificat du Département du développement des entreprises (DBD)

• Les nouveaux règlements ministériels lèvent cette exigence pour des sous-catégories précises, une libéralisation totale des secteurs n'étant pas prévue

• Le négoce de contrats à terme agricoles avec livraison physique reste autorisé uniquement via des bourses de contrats à terme approuvées et des entrepôts certifiés

• Selon la Banque de Thaïlande, les investissements directs étrangers dans le pays ont dépassé 180 milliards de bahts en 2025, et le gouvernement compte accélérer ce flux

• Les opérations des centres de gestion de trésorerie (Treasury Centers) sont particulièrement importantes pour les multinationales qui installent leurs sièges régionaux à Bangkok

• Pour les acheteurs internationaux de condominiums, un repère utile existe déjà côté visa : un visa longue durée renouvelable d'un an est accessible pour l'achat d'un condominium d'une valeur d'au moins 3 millions de bahts, une clarification récente confirmée à Phuket par les autorités de l'immigration

Comment commencer : etape par etape

1. Identifiez votre secteur. Vérifiez si votre activité entre dans l'une des huit catégories exemptées. La liste complète est publiée dans les règlements ministériels sur le site du Département du développement des entreprises de Thaïlande (dbd.go.th)

2. Consultez un avocat en Thaïlande. Même sans licence FBL, des autorisations sectorielles peuvent subsister. L'activité de télécommunications, par exemple, reste régulée par la NBTC (Commission nationale des télécommunications)

3. Enregistrez votre société. Pour la plupart des activités exemptées, un enregistrement standard d'une entité juridique thaïlandaise ou d'une succursale d'entreprise étrangère auprès du DBD suffit

4. Évaluez l'impact sur vos investissements immobiliers. Si vous possédez déjà des surfaces commerciales à Bangkok, la multiplication des sociétés de services étrangères fera grimper la demande locative. Envisagez l'achat de bureaux ou de condominiums dans les quartiers d'affaires de Silom, Sathorn ou Asoke

5. Planifiez une visite d'inspection. Avant toute décision d'investissement, mieux vaut visiter les biens sur place et rencontrer des juristes locaux pour sécuriser la structure juridique de votre achat

6. Suivez les prochaines étapes de la réforme. Le gouvernement a annoncé une poursuite de la libéralisation du FBA. En 2026, des assouplissements supplémentaires sont attendus dans les secteurs des actifs numériques et de la logistique

FAQ

Quels types d'activités sont désormais accessibles aux étrangers en Thaïlande sans licence ?

Huit catégories : télécommunications, opérations des centres de trésorerie, services administratifs et de gestion IT, garantie de dette interne, forage pétrolier, activités liées aux valeurs mobilières, négoce de contrats à terme et négoce de contrats à terme agricoles avec livraison physique.

Ces amendements au FBA concernent-ils l'achat immobilier par des étrangers ?

Pas directement. L'achat immobilier reste régi par le Condominium Act et le Land Code. Cependant, la simplification de l'environnement des affaires augmente l'afflux de professionnels étrangers, ce qui stimule la demande locative et l'achat.

Un étranger peut-il désormais ouvrir une société IT en Thaïlande sans partenaire thaïlandais ?

Les amendements suppriment l'exigence de licence FBL pour certains services de gestion IT. Mais la structure de propriété de la société (49% de capital étranger par défaut) reste régie par le FBA. Une alternative existe : obtenir un certificat du BOI (Board of Investment), qui autorise une propriété étrangère à 100% dans les secteurs promus.

Comment ces amendements vont-ils influencer le marché immobilier de Bangkok ?

La hausse du nombre de sociétés étrangères dans les secteurs financier et technologique augmentera la demande pour les bureaux de catégorie A et les logements dans les quartiers d'affaires centraux. Selon les estimations du marché, les loyers des condominiums à Sathorn et Silom pourraient croître de 5 à 8% dans les 12 prochains mois.

Faut-il un Work Permit pour travailler dans les secteurs exemptés ?

Oui. La suppression de la licence commerciale n'annule pas l'obligation d'un permis de travail (Work Permit) ni le visa de catégorie B correspondant pour les employés étrangers.

Quelles autres réformes le gouvernement thaïlandais prévoit-il pour attirer les investisseurs ?

En 2026, une nouvelle libéralisation des listes du FBA est en discussion, ainsi qu'une extension du programme de visa LTR (Long-Term Resident Visa) et des avantages fiscaux pour les entreprises investissant dans l'EEC (Eastern Economic Corridor).

Comment ces changements affectent-ils la concurrence de la Thaïlande face à Singapour et au Vietnam ?

La Thaïlande réduit l'écart réglementaire. Singapour reste leader en matière de facilité à faire des affaires, mais le coût de la vie et des loyers y est 3 à 4 fois plus élevé. Le Vietnam attire le capital manufacturier, tandis que la Thaïlande mise sur l'économie de services et le secteur financier.

Ces amendements au Foreign Business Act ne constituent pas une révolution, mais une étape logique dans la stratégie thaïlandaise visant à transformer le pays en hub d'affaires régional. Pour les investisseurs immobiliers, la conclusion principale est simple : chaque simplification de l'environnement des affaires se traduit par une hausse de la demande en logements et en surfaces commerciales. Bangkok, Phuket et le corridor de Pattaya dans l'EEC en seront les premiers bénéficiaires.

Source : Nation Thailand

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