Thailandia apre 8 settori agli stranieri senza licenza: cosa significa per il mercato immobiliare nel 2026

Il Consiglio dei Ministri della Thailandia ha compiuto un passo atteso da anni dagli investitori internazionali. Otto categorie di attività sono ora esenti dall'obbligo di ottenere la Foreign Business License (FBL). Per chi investe nell'immobiliare thailandese, si tratta di un segnale chiaro: il Paese sta riducendo in modo sistematico le barriere al capitale straniero.

Le modifiche al Foreign Business Act (FBA) riguardano finanza, telecomunicazioni ed energia. Non incidono direttamente sull'acquisto di condomini, ma l'effetto indiretto è rilevante: semplificare il lavoro delle aziende di servizi e IT migliora l'infrastruttura economica e l'afflusso di capitale corporate stimola la domanda di immobili commerciali e residenziali. Le autorità thailandesi hanno però precisato, secondo quanto riportato da Nation Thailand, che non si tratta di una vera e propria deregolamentazione: la supervisione resta in vigore, l'obiettivo è ridurre le procedure duplicate.

Risposta rapida

• 8 nuove categorie di business sono esentate dall'obbligo di Foreign Business License in Thailandia

• Le modifiche sono state approvate dal Consiglio dei Ministri sotto forma di regolamenti ministeriali al Foreign Business Act vigente

• Settori coinvolti: telecomunicazioni, gestione IT, operazioni di tesoreria, titoli, futures, garanzie sul debito, trivellazione petrolifera, trading di futures agricoli

• Obiettivo della riforma: attrarre investimenti esteri nei settori finanziario, tecnologico ed energetico

• Per il mercato immobiliare significa crescita della domanda corporate di uffici e abitazioni a Bangkok e nei principali hub economici

• Il governo thailandese ha chiarito che non si tratta di deregolamentazione totale: la supervisione normativa resta attiva

Fatti chiave

• Il Foreign Business Act (FBA) è la legge principale che regola l'accesso degli stranieri all'attività imprenditoriale in Thailandia, con tre liste di attività soggette a restrizioni

• Prima delle modifiche, una società straniera che voleva offrire, ad esempio, servizi di telecomunicazione doveva ottenere la licenza FBL o un certificato dal Department of Business Development (DBD)

• I nuovi regolamenti ministeriali eliminano questo obbligo solo per sottocategorie specifiche: non è prevista una liberalizzazione completa dei settori

• Il trading di futures agricoli con consegna fisica resta permesso solo tramite borse futures approvate e magazzini certificati

• Secondo la Bank of Thailand, gli investimenti diretti esteri nel Paese nel 2025 hanno superato i 180 miliardi di baht, e il governo punta ad accelerare questo flusso

• Le operazioni dei Treasury Center sono particolarmente rilevanti per le multinazionali che collocano sedi regionali a Bangkok

• Secondo fonti legali internazionali come Watson Farley & Williams, in realtà sono nove le categorie di business rimosse dalla lista riservata del FBA, poiché già regolate da altre leggi settoriali (telecomunicazioni, gestione fondi, derivati, servizi condivisi infragruppo)

Come iniziare: passo dopo passo

1. Identificate il vostro settore. Verificate se la vostra attività rientra in una delle otto (o nove, secondo alcune fonti legali) categorie esentate. L'elenco completo è pubblicato nei regolamenti ministeriali sul sito del Department of Business Development thailandese

2. Consultate un legale in Thailandia. Anche con l'esenzione dalla FBL, possono restare in vigore autorizzazioni settoriali specifiche. Ad esempio, l'attività di telecomunicazioni resta regolata dalla NBTC (National Broadcasting and Telecommunications Commission)

3. Registrate la società. Per la maggior parte delle attività esentate è sufficiente la registrazione standard di una persona giuridica thailandese o di una filiale di società estera tramite il DBD

4. Valutate l'impatto sui vostri investimenti immobiliari. Se possedete già spazi commerciali a Bangkok, l'aumento delle aziende di servizi straniere farà crescere la domanda di affitto. Valutate l'acquisto di uffici o condomini nei distretti di Silom, Sathorn, Asok

5. Pianificate un viaggio di sopralluogo. Prima di prendere una decisione di investimento, conviene visitare di persona gli immobili e incontrare consulenti legali locali, combinando il viaggio d'affari con le visite alle proprietà

6. Seguite le prossime fasi della riforma. Il governo ha annunciato ulteriori aperture del FBA. Nel 2026 sono attese ulteriori semplificazioni nei settori degli asset digitali e della logistica

FAQ

Quali attività sono ora accessibili agli stranieri in Thailandia senza licenza?

Otto categorie: telecomunicazioni, operazioni dei treasury center, servizi amministrativi e di gestione IT, garanzie su debiti interni, trivellazione petrolifera, attività su titoli, trading di futures e trading di futures agricoli con consegna fisica.

Le modifiche al FBA riguardano l'acquisto di immobili da parte di stranieri?

Non direttamente. L'acquisto di immobili resta regolato dal Condominium Act e dal Land Code. Tuttavia, la semplificazione dell'ambiente imprenditoriale aumenta il flusso di professionisti stranieri, il che alza la domanda di affitto e di acquisto.

Uno straniero può ora aprire una società IT in Thailandia senza partner thailandese?

Le modifiche eliminano l'obbligo di licenza FBL per determinati servizi di gestione IT. Ma la struttura proprietaria della società (di norma 49% di capitale straniero) resta soggetta al FBA. Un'alternativa è ottenere un certificato BOI (Board of Investment), che consente la proprietà straniera al 100% nei settori promossi.

Come influiranno le modifiche sul mercato immobiliare di Bangkok?

La crescita del numero di aziende straniere nei settori finanziario e tecnologico aumenterà la domanda di uffici di classe A e di abitazioni nei distretti economici centrali. Secondo stime di mercato, i canoni di affitto dei condomini nelle zone di Sathorn e Silom potrebbero crescere del 5-8% nei prossimi 12 mesi.

Serve un Work Permit per lavorare nei settori esentati?

Sì. L'eliminazione della licenza aziendale non elimina l'obbligo del permesso di lavoro (Work Permit) e del corrispondente visto di categoria B per i dipendenti stranieri.

Quali altre riforme sta pianificando il governo thailandese per attrarre investitori?

Nel 2026 si discute un'ulteriore liberalizzazione delle liste del FBA, l'espansione del programma LTR Visa (Long-Term Resident Visa) e agevolazioni fiscali per le aziende che investono nell'EEC (Eastern Economic Corridor). Va inoltre ricordato che per chi acquista un condominio dal valore di almeno 3 milioni di baht (o affitta un'abitazione a partire da 85.000 baht al mese) è già disponibile un visto di lungo soggiorno rinnovabile annualmente, come chiarito dalle autorità di immigrazione di Phuket.

Come influiscono questi cambiamenti sulla competizione della Thailandia con Singapore e Vietnam?

La Thailandia sta riducendo il divario normativo. Singapore resta leader nella facilità di fare impresa, ma il costo della vita e degli affitti è 3-4 volte più alto. Il Vietnam attrae capitale manifatturiero, mentre la Thailandia punta sull'economia dei servizi e sul settore finanziario.

Le modifiche al Foreign Business Act non sono una rivoluzione, ma un passo coerente nella strategia della Thailandia per trasformarsi in un hub economico regionale. Per gli investitori immobiliari la conclusione è semplice: ogni semplificazione dell'ambiente imprenditoriale si traduce in una crescita della domanda di abitazioni e spazi commerciali. Bangkok, Phuket e il corridoio EEC verso Pattaya saranno i primi a beneficiarne.

Source: Nation Thailand

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