Thailande passe au crible 125 622 societes : la chasse aux preteurs de nom immobiliers

A Chonburi, une villa est enregistree au nom d'une societe thailandaise. 51% des parts appartiennent a trois citoyens thailandais qui n'ont jamais assiste a une assemblee d'actionnaires ni investi un seul baht de fonds propres. Ce montage a fonctionne pendant vingt ans et etait presente aux acheteurs comme une pratique de marche normale. Depuis l'automne 2026, cette societe n'est plus une affaire privee : elle figure desormais parmi les 125 622 personnes morales que le Departement du developpement des entreprises (DBD), rattache au ministere du Commerce, passe au crible pour detecter les actionnariats de facade (nominee).

La reponse courte pour un investisseur international : il n'y aura pas de confiscations massives, mais le risque lie au montage 'terrain detenu via une societe thailandaise' est desormais quantifie et cartographie par province, et les donnees ont ete transmises au Departement des terres, a la police, au DSI et a l'organisme de lutte contre le blanchiment (AMLO).

L'achat d'un appartement dans le quota etranger d'une copropriete (jusqu'a 49% de la surface d'un immeuble) et le bail de 30 ans enregistre au bureau des terres ne sont pas concernes par cette campagne. Ce qui est vise, c'est autre chose : l'enregistrement de terrains et de maisons au nom d'une societe dont les actionnaires thailandais sont incapables de justifier l'origine de leurs fonds.

Faits cles

• Le ministere du Commerce thailandais controle 125 622 societes pour detecter des schemas de detention fictive (nominee) de terrains et de copropietes, avec une priorite donnee aux poles economiques et aux provinces touristiques.

• Parmi elles, 36 277 societes a participation etrangere detiennent environ 1 064 265 rai de terrain repartis sur 305 838 parcelles. Ce sont des chiffres de depistage, pas des accusations.

• 1 064 265 rai representent environ 1 703 km2, soit plus que la superficie de Bangkok elle-meme (environ 1 569 km2). Mais l'essentiel de cette surface concerne des zones industrielles, pas des villas residentielles.

• Les plus fortes concentrations de parcelles detenues par des structures a participation etrangere se trouvent a Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani et Nonthaburi. Parmi les societes a capital 100% etranger, Chonburi est le plus grand detenteur de terrain.

• Sur les 125 622 entites supervisees, 123 542 detiennent des titres de propriete fonciere et 87 265 sont entierement thailandaises, selon les donnees du DBD.

• Neuf institutions collaborent sur ce dossier : DBD, ministere de l'Interieur, Departement de l'administration provinciale, Departement des terres, police royale, DSI, AMLO, BOI et l'Autorite des zones industrielles (IEAT), en lien avec les gouverneurs de province.

• La loi sur les activites commerciales etrangeres de 1999 prevoit jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 bahts pour usage de preteurs de noms, une responsabilite qui s'applique aussi au citoyen thailandais ayant accepte de figurer comme actionnaire fictif.

Histoire et contexte

L'interdiction de la propriete fonciere pour les etrangers en Thailande n'a rien de nouveau ni de populiste. Elle remonte au Code foncier de 1954 et n'a quasiment pas change depuis. Ce qui a change, en revanche, c'est l'ingeniosite des avocats et la tolerance des fonctionnaires locaux.

Le montage classique fonctionnait ainsi : on enregistre une societe thailandaise, 51% des parts sont reparties entre citoyens thailandais, l'etranger recoit 49% plus des actions privilegiees a droit de vote renforce et le poste de directeur unique avec pouvoir de signature. Les actionnaires thailandais signent en plus un contrat de pret, un nantissement d'actions et des lettres de demission en blanc. Sur le papier, c'est une societe thailandaise. Dans les faits, une seule personne la controle, et tout le monde le sait.

La premiere tentative d'encadrement remonte a 2006 : les bureaux fonciers ont recu instruction de verifier l'origine des fonds des actionnaires thailandais lorsqu'une societe a participation etrangere achetait un terrain. La pratique s'est appliquee de maniere inegale. A Bangkok, les justificatifs de revenus etaient exiges avec rigueur ; dans les provinces balneaires, le dossier documentaire etait traite avec plus de souplesse. Aujourd'hui, la difference est que le controle ne se fait plus transaction par transaction, mais sur l'ensemble du parc existant, retroactivement, avec des donnees croisees entre plusieurs administrations dans une meme base.

Le plus interessant dans ces chiffres publies, c'est leur structure, pas leur ampleur. Plus d'un million de rai detenus par des societes a participation etrangere sonne comme un scandale, mais Chonburi, Rayong et Samut Prakan constituent le Corridor economique de l'Est : usines automobiles japonaises, sites electroniques chinois, zones industrielles de l'IEAT, projets certifies BOI. Cette detention est parfaitement legale et protegee par des reglements specifiques. La presence du BOI et de l'IEAT parmi les organismes impliques signifie justement que le tissu industriel legal sera distingue du residentiel.

C'est le second chiffre qui touche plus directement notre marche : 305 838 parcelles. La taille moyenne d'une parcelle avoisine 3,5 rai, une moyenne qui masque des dizaines de milliers de petits terrains de 1 a 2 rai a Chonburi, Phuket et Koh Samui. Ce n'est pas ce format que l'on achete pour un usage industriel. C'est celui d'une maison avec piscine.

Ce qui ne fonctionne pas, contrairement a ce qu'une generation entiere d'acheteurs a cru. Les actions privilegiees avec un ratio de vote de 10 pour 1, les contrats de pret de l'etranger vers la societe, le nantissement des actions des partenaires thailandais : ce ne sont pas des protections, ce sont des signaux d'alerte. C'est precisement cette combinaison que les enqueteurs recherchent en priorite, car elle prouve documentairement qui controle reellement l'actif et a qui appartient l'argent investi. La structure qu'on vous a vendue comme securisee devient, dans un dossier d'enquete, une preuve toute prete.

La seconde erreur d'appreciation va en sens inverse. Le depistage de 125 622 societes ne signifie pas 125 622 dossiers ouverts. Les capacites administratives sont limitees, et la priorite a ete annoncee ouvertement : les poles economiques et les zones touristiques, c'est a dire Bangkok, Chonburi, Phuket. Une societe sans chiffre d'affaires, sans employes, sans declarations fiscales, dont le seul actif est une maison dans une province balneaire, se trouve tres haut dans cette file d'attente, bien avant une entite dormante en Isan.

Il faut connaitre le mecanisme des consequences en amont. L'article 96 bis du Code foncier donne au directeur general du Departement des terres le pouvoir d'ordonner la vente d'un terrain acquis en infraction, dans un delai de 180 jours a un an. Si le proprietaire ne vend pas, c'est le departement qui procede a la vente. Ce n'est pas une confiscation sans compensation, mais c'est une vente forcee dans un delai connu de tous, donc avec une decote par rapport au marche. Des poursuites penales distinctes sont engagees au titre de la loi sur les activites commerciales etrangeres, et les actionnaires thailandais de facade se retrouvent mis en cause au meme titre que l'etranger.

Pour un investisseur international qui souhaite se loger en Thailande, deux outils restent legalement disponibles : l'appartement dans le quota etranger d'une copropriete, et le bail de longue duree de 30 ans enregistre au bureau des terres. Une societe n'a de sens que si elle porte une activite commerciale reelle : bureaux, employes, chiffre d'affaires, bilans deposes, et des actionnaires thailandais capables de justifier l'origine des fonds ayant servi a payer leurs parts. Si vous gerez un hotel, un restaurant ou une unite de production certifiee BOI avec du personnel thailandais, rien de tout cela ne vous concerne : la campagne ne vous vise pas, vos documents sont en regle.

Une reserve honnete s'impose. Il est impossible de predire jusqu'ou ira ce controle : les vagues precedentes, en 2006 et en 2023, se sont essoufflees plus vite que promis. Mais une fois croisees dans une base commune par trois administrations, les donnees ne disparaissent pas, et il n'existe pas de prescription qui protege l'acheteur : une detention illegale perdure tant que dure la detention elle-meme.

A titre de comparaison internationale, les autorites ont deja frappe concretement : lors d'une operation en trois phases dans la region de l'Andaman (Phuket, Krabi, Phangnga), la police a perquisitionne 76 societes, controle 89 parcelles representant environ 49 rai, et saisi ou inspecte des terrains et batiments evalues a environ 1,053 milliard de bahts, avec 59 mandats d'arret emis contre 28 Thailandais et 31 etrangers.

FAQ

Peut-on me confisquer un appartement achete dans le quota etranger ?

Non. L'achat dans la limite de 49% de la surface d'une copropriete est expressement autorise par la loi sur les copropietes et n'entre pas dans le depistage des 125 622 societes. Le probleme ne surgit que si des surfaces depassant ce quota ont ete enregistrees au nom d'une societe thailandaise avec des actionnaires fictifs.

Comment savoir si ma societe ressemble a un montage nominee ?

Les enqueteurs observent plusieurs signaux simultanement : des actionnaires thailandais incapables de justifier les revenus ayant servi a payer leurs parts, une societe sans activite reelle et sans comptabilite significative deposee, des actions privilegiees a droit de vote renforce au profit de l'etranger, et un actif unique constitue d'un bien residentiel dans une province touristique.

Que risque un actionnaire thailandais de facade ?

La loi sur les activites commerciales etrangeres prevoit une responsabilite symetrique : jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 bahts, applicables aussi bien a l'etranger qu'au citoyen thailandais ayant accepte de detenir les parts fictivement.

Pourquoi Chonburi figure-t-elle en tete plutot que Phuket ?

Parce que les donnees publiees placent Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani et Nonthaburi en tete du nombre de parcelles detenues par des structures a participation etrangere. Cela refleche le poids du Corridor economique de l'Est et des banlieues de la capitale. Phuket est classee comme priorite en tant que zone touristique, mais pas comme leader en surface.

Le bail de 30 ans est-il une alternative sure ?

Oui, a condition qu'il soit enregistre au bureau des terres et non conclu par simple contrat prive. Les promesses de renouvellement automatique 30+30 ans ont une valeur juridique bien plus faible que l'enregistrement lui-meme : les tribunaux ont deja refuse a plusieurs reprises d'imposer un renouvellement force. Ne considerez comme securisee que la premiere periode payee et enregistree.

Que faire si une maison est deja enregistree au nom d'une societe ?

Regulariser la structure avant qu'elle ne soit ciblee par un controle : des actionnaires reels avec des revenus justifiables, une comptabilite a jour effectivement deposee, et l'abandon des actions privilegiees a vote renforce. Autre option : transferer le bien vers un bail enregistre a votre nom en tant que particulier.

A quelle vitesse ces controles vont-ils avancer ?

Le depistage est deja en cours et les enquetes sont annoncees comme continues. Mais 125 622 societes representent un travail de plusieurs annees, et les administrations ont elles-memes indique l'ordre des priorites : d'abord les poles economiques, ensuite les zones touristiques.

Un etranger peut-il posseder legalement un terrain en Thailande ?

Dans des cas tres restreints seulement : notamment via un investissement encadre par le BOI ou dans le cadre de programmes industriels de l'IEAT, tous deux explicitement mentionnes parmi les acteurs de cette campagne. Pour un acheteur particulier de logement, cette voie reste pratiquement inaccessible.

Source: Nation Thailand

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