Thailandia sotto la lente: 125.622 aziende controllate per la caccia ai prestanome immobiliari

A Chonburi sorge una villa intestata a una società tailandese. Il 51% delle quote appartiene a tre cittadini tailandesi che non hanno mai partecipato a un'assemblea societaria ne versato un solo baht di capitale proprio. Uno schema che ha funzionato per vent'anni, venduto agli acquirenti come prassi normale del mercato. Dall'autunno 2026 quella societa non e piu un affare privato del proprietario: rientra nel campione di 125.622 persone giuridiche che il Department of Business Development (DBD), sotto il Ministero del Commercio tailandese, sta setacciando alla ricerca di intestazioni fittizie (nominee).

La risposta breve per l'investitore internazionale: non ci saranno confische di massa, ma il rischio della struttura 'terreno intestato a societa tailandese' e stato per la prima volta quantificato e mappato per provincia, e i dati sono stati condivisi con il Land Department, la polizia, il DSI e l'ente antiriciclaggio AMLO.

L'acquisto di un appartamento nella quota straniera di un condominio (fino al 49% della superficie dell'edificio) e il contratto di locazione trentennale registrato presso l'ufficio catastale non rientrano in questa campagna. Il bersaglio e un altro: l'intestazione di terreni e case a societa in cui gli azionisti tailandesi non possono giustificare l'origine del proprio denaro.

Fatti chiave

• Il Ministero del Commercio tailandese sta verificando 125.622 societa alla ricerca di segnali di intestazione fittizia di terreni e condomini, con priorita ai centri economici e alle province turistiche.

• Nel database figurano 36.277 societa con partecipazione straniera, proprietarie di circa 1.064.265 rai di terreno distribuiti su 305.838 lotti. Sono cifre di screening, non accuse.

• 1.064.265 rai equivalgono a circa 1.703 kmq, piu dell'area di Bangkok stessa (circa 1.569 kmq). Ma la maggior parte degli ettari appartiene a zone industriali, non a ville private.

• La maggiore concentrazione di lotti in mano a strutture con partecipazione straniera si trova a Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani e Nonthaburi. Tra le societa a capitale interamente straniero, Chonburi e la maggiore detentrice di terreni.

• All'operazione partecipano DBD, Ministero dell'Interno, Department of Provincial Administration, Land Department, Royal Thai Police, DSI, AMLO, BOI, Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) e i governatori provinciali.

• La Foreign Business Act del 1999 prevede per l'uso di prestanome fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 di baht, con responsabilita anche per il cittadino tailandese che ha accettato di fare da azionista di comodo.

• Il contesto regionale conferma la tendenza: nelle operazioni di Phase 3 nelle province andamane di Phuket, Krabi e Phangnga sono state perquisite 76 societa, ispezionati 89 lotti (circa 49 rai) e sequestrati beni per un valore di circa 1,053 miliardi di baht, con 48 arresti tra cittadini tailandesi e stranieri.

Storia e contesto

Il divieto per gli stranieri di possedere terra in Thailandia non e una novita ne il frutto di populismo recente. E sancito dal Codice Fondiario del 1954 e da allora e rimasto quasi invariato. Cio che e cambiato e stata l'ingegnosita degli avvocati e la tolleranza dei funzionari.

Lo schema classico funzionava cosi: si registra una societa tailandese, il 51% delle quote viene distribuito tra cittadini tailandesi, lo straniero riceve il 49% piu azioni privilegiate con diritto di voto rafforzato e la posizione di unico amministratore con potere di firma. In aggiunta, gli azionisti tailandesi firmano un contratto di prestito, un pegno sulle azioni e dichiarazioni di dimissioni in bianco. Formalmente e una societa tailandese. Nei fatti e gestita da una sola persona, e tutti lo sanno.

Il primo tentativo di arginare la pratica risale al 2006: agli uffici catastali fu ordinato di verificare l'origine dei fondi degli azionisti tailandesi quando una societa con partecipazione straniera acquistava terreno. La pratica si e diffusa in modo disomogeneo. A Bangkok le prove di reddito venivano richieste con rigore, nelle province turistiche la documentazione veniva trattata con maggiore creativita. Oggi la differenza sta nel fatto che il controllo non avviene piu transazione per transazione, ma su un intero database retroattivo, con i dati di tre enti riuniti in un'unica tabella.

L'aspetto piu interessante delle cifre pubblicate e la loro struttura, non la loro dimensione. Oltre un milione di rai di terreno in mano a societa con partecipazione straniera suona come uno scandalo, ma Chonburi, Rayong e Samut Prakan compongono l'Eastern Economic Corridor: fabbriche automobilistiche giapponesi, stabilimenti cinesi di elettronica, distretti industriali IEAT, progetti certificati BOI. Questo tipo di possesso e pienamente legale e tutelato da norme specifiche. La presenza di BOI e IEAT tra gli enti coinvolti nell'operazione indica proprio l'intenzione di separare lo strato industriale legale da quello residenziale.

Il secondo dato colpisce piu direttamente il nostro mercato: 305.838 lotti. La dimensione media del singolo lotto si aggira intorno a 3,5 rai, e dietro questa media si nascondono decine di migliaia di piccoli appezzamenti da 1-2 rai a Chonburi, Phuket e Koh Samui. Terreni di queste dimensioni non si comprano per uso industriale. Si comprano per costruirci una casa con piscina.

Cio che non funziona, contrariamente a quanto un'intera generazione di acquirenti ha creduto: azioni privilegiate con rapporto di voto 10:1, contratti di prestito dello straniero verso la societa e pegni sulle azioni dei soci tailandesi non sono una protezione, ma dei marcatori. E proprio questa combinazione che gli ispettori cercano per prima, perche dimostra documentalmente chi controlla realmente l'asset e di chi sono i fondi versati. La struttura venduta come sicura diventa, nei fascicoli d'indagine, la prova pronta all'uso.

Il secondo equivoco e speculare al primo. Lo screening di 125.622 societa non significa 125.622 procedimenti. Le capacita degli enti sono limitate, e le priorita sono state dichiarate apertamente: hub economici e zone turistiche, ovvero Bangkok, Chonburi, Phuket. Una societa senza fatturato, senza dipendenti, senza bilanci depositati e con un unico asset rappresentato da una casa in provincia turistica si trova molto piu in alto in questa fila rispetto a una societa dormiente nell'Isan.

Vale la pena conoscere in anticipo il meccanismo delle conseguenze. L'articolo 96 bis del Codice Fondiario conferisce al direttore generale del Land Department il potere di ordinare la vendita del terreno acquisito in violazione della legge, entro un termine da 180 giorni a un anno. Se il proprietario non vende, e il dipartimento stesso a procedere. Non si tratta di confisca senza compenso, ma di una vendita forzata entro un termine noto a tutti, quindi con uno sconto rispetto al valore di mercato. Parallelamente vengono avviati procedimenti penali ai sensi della Foreign Business Act, e gli azionisti tailandesi di comodo si ritrovano imputati al pari dello straniero.

La mia posizione, senza mezzi termini: per l'abitazione, allo straniero in Thailandia restano due strumenti, l'appartamento nella quota straniera di un condominio e la locazione a lungo termine registrata presso l'ufficio catastale per 30 anni. Ha senso mantenere una societa solo per un'attivita imprenditoriale reale: con ufficio, dipendenti, fatturato, bilanci depositati e azionisti tailandesi in grado di dimostrare la provenienza del denaro investito nelle quote. Chi gestisce un hotel, un ristorante o una produzione con certificazione BOI e personale tailandese regolare non e toccato da tutto questo: la campagna non e rivolta a chi ha la documentazione in regola.

C'e anche un'onesta precisazione da fare. E impossibile prevedere quanto in profondita arrivera il controllo: le ondate precedenti, nel 2006 e nel 2023, si sono esaurite piu in fretta di quanto promesso. Ma i dati, una volta riuniti in un database condiviso da tre enti, non scompaiono, e il decorso del tempo non salva l'acquirente dalle violazioni del Codice Fondiario: il possesso illegale dura finche dura il possesso stesso.

FAQ

Possono confiscare un appartamento acquistato nella quota straniera?

No. L'acquisto entro il 49% della superficie di un condominio e espressamente consentito dalla legge sui condomini e non rientra nello screening delle 125.622 societa. Il problema sorge solo se le unita eccedenti la quota erano intestate a una societa tailandese con azionisti fittizi.

Come capire se la mia societa appare come 'nominee'?

Gli ispettori osservano piu segnali contemporaneamente: gli azionisti tailandesi non riescono a giustificare il reddito con cui hanno pagato le quote, la societa non svolge attivita e non presenta bilanci significativi, lo straniero detiene azioni privilegiate con voto rafforzato, e l'unico asset e un immobile residenziale in provincia turistica.

Cosa rischia l'azionista tailandese?

La Foreign Business Act prevede responsabilita simmetrica: fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 di baht per entrambi, sia lo straniero sia il cittadino tailandese che ha accettato di detenere le quote formalmente.

Perche tra le province c'e Chonburi e non Phuket?

Perche nei dati pubblicati, le province con il maggior numero di lotti in mano a strutture con partecipazione straniera sono Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani e Nonthaburi. Riflette l'Eastern Economic Corridor industriale e le periferie della capitale. Phuket e indicata tra le priorita come zona turistica, non come leader per estensione.

La locazione trentennale e un'alternativa sicura?

Si, a condizione che sia registrata presso l'ufficio catastale e non stipulata come contratto privato. Le promesse di rinnovo automatico 30+30 anni sono giuridicamente piu deboli della registrazione stessa: i tribunali hanno piu volte negato il rinnovo forzoso. Considerate sicuro solo il primo periodo gia pagato e registrato.

Cosa fare se la casa e gia intestata a una societa?

Mettere in ordine la struttura prima che finisca sotto controllo: azionisti reali con reddito dimostrabile, bilanci correnti depositati, rinuncia alle azioni privilegiate con voto rafforzato. L'alternativa e trasferire l'immobile in locazione registrata a proprio nome come persona fisica.

Quanto rapidamente diventera operativo questo controllo?

Lo screening e gia in corso e le indagini sono dichiarate continuative. Ma 125.622 societa rappresentano un lavoro di anni, e gli stessi enti hanno indicato la sequenza: prima i centri economici, poi le localita turistiche.

Uno straniero puo possedere terra in Thailandia in modo legale?

Solo in casi molto ristretti: ad esempio tramite investimenti con certificazione BOI o nei programmi industriali IEAT, espressamente citati tra i partecipanti alla campagna. Per l'acquirente privato di un immobile residenziale questa strada e praticamente inaccessibile.

Source: Nation Thailand

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