Таїланд перевіряє 125 622 компанії: полювання на номінальних власників

У Чонбурі стоїть вілла, оформлена на тайську компанію. 51% акцій належить трьом громадянам Таїланду, які жодного разу не з'явилися на зборах акціонерів і не внесли до статутного капіталу жодного бата власних грошей. Схема працювала двадцять років і продавалася покупцям як норма ринку. З осені 2026 року ця компанія перестала бути приватною справою власника: вона потрапила у вибірку з 125 622 юридичних осіб, які Департамент розвитку бізнесу (DBD) при Міністерстві торгівлі Таїланду просіює на предмет номінального володіння.

Коротка відповідь для інвестора: масових конфіскацій не буде, але ризик структури 'земля на тайську компанію' вперше оцифрований і розкладений по провінціях, а дані передані Земельному департаменту, поліції, DSI та управлінню з протидії відмиванню коштів (AMLO).

Купівля квартири в іноземній квоті кондомініуму (до 49% площі будівлі) та зареєстрована в земельному офісі оренда на 30 років під цю кампанію не підпадають. Під ударом інше: оформлення землі та будинків на компанію, де тайські акціонери не можуть пояснити походження своїх грошей.

Ключові факти

• Міністерство торгівлі Таїланду перевіряє 125 622 компанії на ознаки номінального володіння землею та кондомініумами, пріоритет надано економічним центрам і туристичним провінціям.

• У масиві даних - 36 277 компаній з іноземною участю, які володіють приблизно 1 064 265 рай землі на 305 838 ділянках. Це цифри для скринінгу, а не звинувачення.

• Загалом під наглядом DBD перебуває 125 622 юридичні особи, з яких 123 542 володіють нерухомістю: разом це 1 269 326 ділянок загальною площею 4 504 926,88 рай, за даними станом на 4 вересня.

• Найбільше ділянок у структур з іноземною участю зосереджено в Бангкоку, Чонбурі, Самутпракані, Патумтхані та Нонтхабурі. Серед компаній зі стовідсотковим іноземним капіталом найбільший власник землі - Чонбурі.

• У роботі задіяні DBD, МВС, Департамент провінційної адміністрації, Земельний департамент, Королівська поліція, DSI, AMLO, BOI, Управління промислових зон (IEAT) та губернатори провінцій.

• За законом про іноземний бізнес 1999 року за використання номіналів передбачено позбавлення волі до 3 років та штраф від 100 000 до 1 000 000 бат, причому відповідальність несе і тайський громадянин, який погодився бути підставним акціонером.

• Паралельно поліція вже провела рейди в Андаманському регіоні (Пхукет, Кранбі, Пханг-Нга): перевірено 76 компаній, 89 земельних ділянок площею близько 49 рай, активи на суму приблизно 1,053 мільярда бат вилучено або оглянуто, видано 59 ордерів на арешт.

Історія та контекст

Заборона на володіння землею іноземцями в Таїланді не новина і не наслідок популізму. Вона зафіксована в Земельному кодексі 1954 року і відтоді майже не змінювалася. Змінювалося інше: винахідливість юристів і терпимість чиновників.

Класична конструкція виглядала так. Реєструється тайська компанія, 51% акцій розподіляється між громадянами Таїланду, іноземець отримує 49% плюс привілейовані акції з посиленим правом голосу та позицію єдиного директора з правом підпису. Додатково тайські акціонери підписують договір позики, заставу акцій і бланкові заяви про відставку. Формально це тайська компанія. Фактично нею керує одна людина, і всі це знають.

Перша спроба прикрити практику відноситься до 2006 року: земельні офіси отримали вказівку перевіряти походження коштів тайських акціонерів, коли компанія з іноземною участю купує землю. Практика прижилася нерівномірно. У Бангкоку довідки про доходи вимагали жорстко, у курортних провінціях до пакету документів ставилися творчо. Зараз різниця в тому, що перевірка йде не на вході, від угоди до угоди, а суцільним масивом назад у часі, і дані трьох відомств зводяться в одну таблицю.

Найцікавіше в опублікованих цифрах - їхня структура, а не масштаб. Понад мільйон рай землі у компаній з іноземною участю звучить як сенсація, але Чонбурі, Районг і Самутпракан - це Східний економічний коридор: японські автозаводи, китайські заводи електроніки, промислові естейти IEAT, проекти із сертифікатами BOI. Таке володіння повністю легальне і захищене окремими нормами. Участь BOI та IEAT у списку відомств якраз і означає, що легальний промисловий пласт відокремлюватимуть від житлового.

А ось друга цифра точніше б'є по нашому ринку: 305 838 ділянок. Середній розмір ділянки виходить близько 3,5 рай, і за цим середнім ховаються десятки тисяч дрібних земельних наділів по 1-2 рай у Чонбурі, на Пхукеті та Самуї. Під промисловість такі шматки не купують. Під них купують будинок з басейном.

Що не працює, всупереч переконанням цілого покоління покупців. Привілейовані акції із співвідношенням голосів 10:1, договори позики від іноземця на користь компанії та застава акцій тайських партнерів - це не захист, а маркери. Саме цю зв'язку перевіряючий шукає в першу чергу, тому що вона документально доводить, хто реально контролює актив і чиї гроші внесені. Структура, яку вам продавали як безпечну, у матеріалах справи стає готовим доказом.

Друге хибне уявлення - дзеркальне. Скринінг 125 622 компаній не означає 125 622 справи. Відомчі потужності обмежені, пріоритет заявлено відкрито: економічні хаби і туристичні зони, тобто Бангкок, Чонбурі, Пхукет. Компанія без обороту, без співробітників, без податкової звітності та з єдиним активом у вигляді будинку в курортній провінції стоїть у цій черзі значно вище, ніж сплячий бізнес деінде в країні.

Механізм наслідків варто знати заздалегідь. Земельний кодекс у статті 96 bis дає генеральному директору Земельного департаменту право приписати продаж землі, придбаної з порушенням, у термін від 180 днів до одного року. Якщо власник не продає, ділянку продає департамент. Це не конфіскація без компенсації, але це вимушений продаж у відомий усім термін, а отже з дисконтом до ринку. Окремо порушуються кримінальні справи за законом про іноземний бізнес, і підставні тайські акціонери опиняються фігурантами нарівні з іноземцем.

Для власника нерухомості важлива паралель: у Пхукеті, Кранбі та Пханг-Нга поліція вже показала, як це виглядає на практиці - 55 ордерів виконано, 48 осіб затримано (28 тайців, 31 іноземець за виданими ордерами), активи на 1,053 мільярда бат вилучено чи перевірено. Це не гіпотетичний ризик, а робочий сценарій, який вже відбувся в популярних курортних провінціях.

Для житла іноземцю в Таїланді залишаються два інструменти: квартира в іноземній квоті кондомініуму та довгострокова оренда, зареєстрована в земельному офісі на 30 років. Компанію має сенс тримати лише під реально працюючий бізнес: з офісом, співробітниками, виручкою, поданими балансами і тайськими акціонерами, які здатні показати, звідки в них гроші на акції. Якщо ви керуєте готелем, рестораном чи виробництвом із сертифікатом BOI і штатом тайських співробітників, все сказане вище вас не стосується: кампанія націлена не на вас, документи в порядку.

Є й чесна обмовка. Передбачити глибину перевірки неможливо - попередні хвилі у 2006 та 2023 роках згасали швидше, ніж обіцяли. Але дані, одного разу зведені в загальну базу трьома відомствами, нікуди не зникають, а строк давності за порушеннями Земельного кодексу покупця не рятує: незаконне володіння триває, поки триває володіння.

FAQ

Чи можуть відібрати квартиру, куплену в іноземній квоті?

Ні. Купівля в межах 49% площі кондомініуму прямо дозволена законом про кондомініуми і в скринінг 125 622 компаній не потрапляє. Проблема виникає, лише якщо квартири понад квоту оформлялися на тайську компанію з номінальними акціонерами.

Як зрозуміти, що моя компанія виглядає номінальною?

Перевіряючі дивляться на кілька ознак одразу: тайські акціонери не можуть підтвердити дохід на оплату акцій, компанія не веде діяльності і не подає значущу звітність, у іноземця є привілейовані акції з посиленим голосом, а єдиний актив - житлова нерухомість у туристичній провінції.

Що загрожує тайському акціонеру?

За законом про іноземний бізнес відповідальність симетрична: до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 000 до 1 000 000 бат загрожують і іноземцю, і тайському громадянину, який погодився тримати акції формально.

Чому в списку провінцій Чонбурі, а не Пхукет?

Тому що в опублікованих даних лідерами за кількістю ділянок у структур з іноземною участю названі Бангкок, Чонбурі, Самутпракан, Патумтхані та Нонтхабурі. Це відображає промисловий Східний коридор і передмістя столиці. Пхукет заявлений у пріоритетах як туристична зона, а не як лідер за площею, хоча саме там уже пройшли реальні поліцейські рейди.

Оренда на 30 років - безпечна альтернатива?

Так, якщо вона зареєстрована в земельному офісі, а не оформлена приватним договором. Обіцянки автоматичного продовження на 30+30 років юридично слабші за саму реєстрацію: суди неодноразово відмовляли в примусовому продовженні. Вважайте безпечним лише перший оплачений термін.

Що робити, якщо будинок вже оформлений на компанію?

Привести структуру в порядок до того, як вона потрапить у перевірку: реальні акціонери з підтвердженим доходом, чинна звітність, відмова від привілейованих акцій з посиленим голосом. Альтернатива - перевести об'єкт в оренду з реєстрацією на себе як фізичну особу.

Наскільки швидко все це запрацює?

Скринінг вже йде, розслідування заявлені як такі, що тривають. Але 125 622 компанії - це обсяг роботи на роки, і відомства самі позначили послідовність: спочатку економічні центри і курорти.

Чи можна іноземцю володіти землею в Таїланді легально?

Лише у дуже вузьких випадках: наприклад, при інвестиції через BOI або за промисловими програмами IEAT, які прямо згадані серед учасників кампанії. Для приватного покупця житла такий шлях практично недоступний.

Джерело: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.