Central Group investe 730 milioni di baht nei mall di Phuket e Pattaya: cosa significa per gli investitori

Il più grande conglomerato retail della Thailandia punta sulle zone dove vivono e spendono gli stranieri. Central Group destina 730 milioni di baht (circa 19,9 milioni USD) alla costruzione di due community mall: Pop Phuket, vicino alla spiaggia di Bang Tao, e Tops Wongamat, nel quartiere esclusivo di Pattaya. Entrambi apriranno entro la fine del 2026.

Per chi investe in immobili, si tratta di un segnale diretto: se un'azienda con 77 anni di storia e oltre 40 centri commerciali nel paese sceglie proprio queste location, significa che il traffico e la domanda solvibile in quei punti sono confermati dai numeri. La domanda è come la nuova infrastruttura influenzerà il valore degli immobili nel raggio d'azione.

Risposta rapida

• Investimento totale di Central Group nei due progetti: 730 milioni di baht (circa 19,9 milioni USD)

• Pop Phuket (Cherngtalay, vicino a Bang Tao): 5.490 mq, budget di 300 milioni di baht, previsione di 1 milione di visitatori l'anno, 80% stranieri, inserito nel complesso The Standard Residences Phuket Bangtao

• Tops Wongamat (Pattaya): 4.711 mq, budget oltre 430 milioni di baht, progetto congiunto con Centara Hotels & Resorts

• Canoni di affitto per i locatari: Pop Phuket 900-1.800 baht/mq/mese, Tops Wongamat 700-1.500 baht/mq/mese

• Premio di mercato legato al brand Central: 20-40% sopra la media delle location simili

• Entrambi i mall puntano su expat facoltosi e turisti premium con una domanda costante tutto l'anno

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un condo vicino a Pop Phuket per l'affitto. Cherngtalay è già tra le tre zone più costose di Phuket. L'arrivo di un mall di marca con ristoranti, boutique e spa rafforzerà l'attrattiva dell'area per affittuari di lungo periodo: expat, digital nomad, chi trascorre l'inverno qui. La crescita prevista dei canoni entro 1-2 km da Pop Phuket è del 5-12% nei primi due anni dall'apertura. Il compromesso: i prezzi d'ingresso sono già alti, il valore medio dei condo a Cherngtalay supera i 120.000-150.000 baht/mq.

Scenario 2: investimento a Wongamat (Pattaya) puntando sulla rivalutazione del capitale. Wongamat è la zona degli hotel a 4-5 stelle e dei condomini di lusso. Tops Wongamat, in partnership con Centara, crea un polo attrattivo. Oltre l'80% della superficie è dedicata a ristoranti e supermercati, risolvendo il principale problema pratico della zona: la carenza di infrastrutture pedonali di qualità. Il costo della casa a Wongamat è inferiore rispetto a Phuket, con un potenziale di crescita paragonabile. Il compromesso: Pattaya è percepita da parte degli investitori come una location meno prestigiosa, il che può limitare il bacino di affittuari di fascia alta.

Scenario 3: affitto di uno spazio commerciale nel nuovo mall. Per gli imprenditori attivi nell'HoReCa o nel settore beauty, un locale nel mall Central garantisce un flusso costante di clienti solvibili. La previsione per Pop Phuket è di 1 milione di visitatori l'anno. I costi iniziali sono però significativi: deposito di 2-3 mesi, indicizzazione annuale del 5-8%, più service charge di 80-150 baht/mq/mese e IVA al 7%. Il ritorno sull'investimento per un ristorante in queste condizioni è di 18-30 mesi nello scenario ottimistico.

Scenario 4: attesa strategica. Chi pianifica un sopralluogo dovrebbe considerare proprio la fine del 2026, quando entrambi i mall saranno prossimi all'apertura. A quel punto saranno chiari i canoni reali, la composizione dei locatari e il primo effetto sui prezzi degli immobili circostanti. Il compromesso: i lotti migliori vicino ai nuovi mall potrebbero essere già venduti.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Sopravvalutare l'effetto mall sul valore immobiliare. Un community mall di 5.000 mq non è un mega-progetto. L'impatto sui prezzi è tangibile nel raggio di 500 metri-1 km, oltre si diluisce. Verificate le vendite comparabili, non le promesse di marketing.

Indicizzazione elevata degli affitti per i locatari. Una crescita del 5-8% annuo significa che dopo 5 anni il canone aumenterà del 28-47%. Per attività con margini bassi questo può diventare critico. Calcolate l'unit economics per l'intera durata del contratto.

Dipendenza dal flusso turistico. Pop Phuket conta sull'80% di visitatori stranieri. Qualsiasi shock esterno, come restrizioni sui visti o crisi economiche in mercati chiave, colpisce il traffico. Diversificate le fonti di reddito.

Errore nella scelta del piano e della zona. Nei community mall le prime file vicino all'ingresso e la zona food court generano il 60-70% del traffico. Le sezioni d'angolo o più interne rischiano di rimanere vuote. Richiedete la planimetria dei locatari prima di firmare.

Aspetti legali per gli stranieri. Uno straniero non può possedere direttamente immobili commerciali in Thailandia. L'affitto di terreno e locali viene intestato a una società. Affidatevi a avvocati esperti per strutturare l'operazione.

Ignorare CAM e tasse. Al canone base si aggiungono service charge (80-150 baht/mq/mese), IVA al 7% e utenze. Il costo reale di occupazione di uno spazio è del 15-25% superiore a quello dichiarato.

FAQ

Quando apriranno i nuovi mall di Central Group a Phuket e Pattaya? Entrambi i progetti sono previsti per il 2026. Pop Phuket entro fine 2026, Tops Wongamat anch'esso nel 2026, senza data precisa ancora annunciata.

Quanto costa affittare uno spazio nei nuovi mall di Central Group? A Pop Phuket i canoni sono di 900-1.800 baht/mq/mese, a Tops Wongamat di 700-1.500 baht/mq/mese. Si aggiungono service charge di 80-150 baht/mq/mese, IVA al 7% e utenze.

Come influenzerà il nuovo mall i prezzi immobiliari a Cherngtalay? Un'infrastruttura di qualità solitamente aumenta il valore degli immobili nel raggio di 500 metri-1 km del 5-15% nei primi 2-3 anni. Tuttavia Cherngtalay è già una zona costosa, e l'effetto potrebbe essere moderato.

Cos'è un community mall e come differisce da un centro commerciale tradizionale? È un centro commerciale compatto (di solito 3.000-6.000 mq), pensato per i residenti di un quartiere specifico. A differenza dei grandi mall, non ha grandi magazzini o cinema. Il fulcro sono ristoranti, caffè, supermercati e servizi quotidiani.

Conviene investire in un condo vicino a Tops Wongamat a Pattaya? Wongamat è una delle zone più prestigiose di Pattaya, con concentrazione di hotel a 4-5 stelle. Il nuovo mall risolve il problema dell'infrastruttura pedonale. Con prezzi d'ingresso inferiori a Phuket, il potenziale di rivalutazione è interessante, in particolare per immobili entro 10 minuti a piedi dal mall.

Quali condizioni di affitto offre Central Group ai locatari? Il contratto standard dura 3-5 anni con possibilità di rinnovo. Il deposito è di 2-3 mensilità. L'indicizzazione annuale del canone è del 5-8%. Il locatario paga anche service charge (CAM), IVA e utenze.

Perché Central Group ha scelto proprio Cherngtalay e Wongamat? Entrambe le zone sono caratterizzate da un'alta concentrazione di expat facoltosi e turisti premium, con una domanda stabile tutto l'anno. Cherngtalay è l'area di Laguna/Bang Tao a Phuket, Wongamat è la parte esclusiva della Pattaya nord.

Uno straniero può affittare uno spazio in un mall Central Group? Sì, ma non direttamente come persona fisica. Serve una società thailandese o una struttura con un partner locale. La formalizzazione legale va effettuata tramite un avvocato qualificato.

Secondo Thailand LocalPlus, Pop Phuket sorgerà proprio all'interno del complesso The Standard Residences Phuket Bangtao, un dettaglio che conferma quanto Central Group stia integrando retail e residenziale premium in un'unica strategia di sviluppo per attrarre capitali internazionali.

L'investimento di Central Group a Cherngtalay e Wongamat conferma una tendenza: i grandi capitali vanno dove vivono e spendono gli stranieri. Per l'investitore privato è un'opportunità di 'agganciarsi' alla decisione di un'azienda con 77 anni di esperienza e una rete di oltre 3.500 negozi. L'importante è basarsi sui numeri, non seguire l'hype.

Source: Thailand LocalPlus

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