Chiang Mai senza cinesi: Myanmar +42,9%, USA +23,8%, dove si sposta la domanda nel 2026

Un acquirente di Yangon arriva a Chiang Mai per due giorni, visita quattro monolocali nella zona di Nimmanhemin e firma la prenotazione per il terzo. Budget di circa 3 milioni di baht, pagamento tramite bonifico dall'estero, registrazione in freehold nell'ambito della quota straniera. Solo cinque anni fa, con ogni probabilità, al suo posto ci sarebbe stato un acquirente di Chengdu o Kunming.

La domanda cinese in Thailandia non è scomparsa, ma ha smesso di essere l'unico motore del mercato, e Chiang Mai è la prima città a mostrare come appare il mercato senza di essa. Gli acquisti da parte di cittadini del Myanmar sono cresciuti del 42,9%, quelli di cittadini statunitensi del 23,8%, quelli di cittadini italiani del 200%.

Quest'ultimo dato è proprio la trappola statistica di questa storia. Vediamo cosa c'è dietro e cosa di tutto questo si può applicare a Phuket.

Risposta rapida

• Gli acquisti di condomini a Chiang Mai da parte di cittadini del Myanmar sono aumentati del 42,9%, quelli di cittadini USA del 23,8% su base annua.

• L'Europa parte da una base molto bassa: Italia +200%, Paesi Bassi +50%. In numeri assoluti si tratta di decine di transazioni, non di centinaia.

• Secondo dati di settore aggiornati al primo trimestre 2026, a Chiang Mai sono stati trasferiti a stranieri 199 unità per un valore di 566 milioni di baht, con la Cina ancora in testa per numero di transazioni (92 unità, 264 milioni di baht, media 2,9 milioni di baht per unità), seguita da USA e Myanmar.

• I compratori cinesi restano il gruppo straniero più numeroso in Thailandia nel suo complesso, ma la loro quota si sta riducendo rispetto agli anni scorsi.

• Il ticket medio a Chiang Mai è di 2-5 milioni di baht, da tre a cinque volte più economico rispetto a una superficie comparabile in prima linea a Phuket.

• Conclusione pratica: la diversificazione degli acquirenti cambia i requisiti del prodotto immobiliare (gestione, affitto, documentazione), non solo la geografia della domanda.

Fatti chiave

• Uno straniero può possedere un condominio in freehold solo entro il 49% della superficie dell'edificio; il denaro deve arrivare dall'estero in valuta straniera con emissione del modulo FET (Bor Tor 3), senza il quale il Dipartimento delle Terre non registra l'immobile a nome straniero.

• Chiang Mai rappresenta, secondo stime di mercato, meno del 5% di tutti i trasferimenti di condomini a stranieri nel paese. Il volume principale si concentra su Bangkok, Chonburi e Phuket.

• Per questo le percentuali per singola nazionalità a Chiang Mai sono così volatili: passare da 3 a 9 transazioni genera esattamente quel +200%.

• L'afflusso di acquirenti dal Myanmar è conseguenza della situazione politica ed economica del paese dopo il 2021: fuga di capitali, istruzione dei figli, un piano di riserva per la famiglia.

• La domanda statunitense è sostenuta dal visto LTR (fino a 10 anni) e dal lavoro da remoto; Chiang Mai è da decenni un hub per chi lavora online.

• Il rendimento locativo lordo a Chiang Mai è di circa 4-6% annuo con affitto a lungo termine, con marcata stagionalità: da febbraio ad aprile la città è coperta dallo smog delle bruciature agricole e la domanda di affitti brevi cala.

• Su Phuket, secondo dati recenti, gli stranieri rappresentano il 62% della domanda di acquisto e affitto, provenienti da 141 paesi diversi, con USA, Regno Unito, Germania, Francia, Australia, Emirati Arabi Uniti, Svizzera e Singapore tra i mercati principali.

Perché il +200% dall'Italia non significa nulla

Con un campione di poche decine di transazioni all'anno, qualsiasi percentuale è rumore statistico. Tre famiglie italiane al posto di una danno già una crescita tripla, e in un comunicato stampa questo sembra la scoperta di un nuovo mercato. Per un investitore che deve decidere su 10 milioni di baht, questa metrica è inutile.

Ciò che conta davvero è la direzione e la stabilità nel tempo. Myanmar e USA crescono non per transazioni isolate né solo nell'ultimo trimestre: dietro ci sono ragioni chiare, la migrazione di capitali in un caso, il regime dei visti e il lavoro da remoto nell'altro. Italia e Paesi Bassi restano, per ora, un episodio statistico.

Perché i cinesi si stanno ritirando

Le ragioni sono almeno quattro, e nessuna riguarda la Thailandia in sé: il controllo valutario cinese e la difficoltà di trasferire legalmente i fondi all'estero, la crisi del mercato immobiliare interno, l'indebolimento dello yuan e la prudenza dopo una serie di casi di cantieri incompiuti da parte di sviluppatori di seconda fascia. Vanno aggiunti i colpi reputazionali del 2024-2025 legati alla sicurezza dei turisti cinesi nella regione.

Una precisazione importante: il denaro cinese non è sparito, è diventato più selettivo. A Phuket l'acquirente cinese resta attivo nella fascia dai 15 milioni di baht in su e nei progetti con un brand di gestione riconoscibile. A soffrire è il segmento di massa, i monolocali da 3-4 milioni venduti tramite il canale delle agenzie turistiche.

Cosa significa per Phuket e Bangkok

Chiang Mai è un laboratorio in miniatura. Mostra chi occupa lo spazio lasciato libero: acquirenti regionali dai paesi vicini e residenti occidentali con visti di lunga durata. A Phuket lo stesso processo avviene più lentamente, ma la struttura della domanda è già diversa: acquirenti internazionali, quota crescente di domanda indiana e mediorientale, oltre a russi, americani ed europei.

La conseguenza pratica per chi possiede un'unità: il pubblico degli affittuari è cambiato. L'inquilino occidentale affitta per 6-12 mesi, negozia, richiede internet funzionante, uno spazio di lavoro e un contratto in inglese. Non paga le tariffe di picco dell'alta stagione, ma copre la bassa stagione, quando il flusso di ospiti a breve termine si svuota.

La nostra posizione

Non consiglieremmo di comprare a Chiang Mai puntando sul rendimento. Il 4-6% lordo si trasforma in un 3-4% netto dopo le spese condominiali, la tassa sull'affitto, la commissione dell'agenzia di gestione e due o tre mesi di sfitto, mentre la crescita del valore capitale è storicamente modesta. Chiang Mai ha senso come casa per uso personale, come base per una famiglia con figli in scuola internazionale, o come ingresso economico nella giurisdizione thailandese.

Il capitale orientato al rendimento andrebbe indirizzato verso Phuket e Bangkok, scegliendo però un progetto pensato per il nuovo tipo di acquirente e non per quello di ieri: gestione con rendicontazione trasparente, unità con zona lavoro, disponibilità a trattare con inquilini di lungo termine. Se il budget è inferiore a 4-5 milioni di baht e l'intenzione è vivere personalmente nell'immobile, tutto ciò che riguarda il rendimento non interessa: conta il risparmio sull'affitto e la scelta in base alla posizione.

Prima dell'acquisto vale la pena dedicare una settimana a un sopralluogo diretto di tre o quattro progetti: confrontare il rumore, la vista dalla finestra e l'occupazione reale negli edifici vicini.

I principali errori di questo ciclo

Il primo è comprare basandosi sulla percentuale di crescita di una determinata nazionalità. Il secondo è fidarsi delle previsioni di occupazione fornite dal venditore senza un estratto dei redditi effettivi di unità comparabili nell'ultimo anno. Il terzo, il più costoso: pagare per un immobile in costruzione senza verificare la storia dello sviluppatore e senza penali per i ritardi scritte nel contratto. In Thailandia non esiste un meccanismo che protegga automaticamente il denaro dell'acquirente straniero durante la fase di costruzione: tutta la protezione va scritta nel contratto e verificata da un avvocato prima del primo bonifico.

FAQ

È vero che i cinesi hanno smesso di comprare immobili in Thailandia?

No. Restano il più grande gruppo straniero di acquirenti di condomini a livello nazionale, ma la loro quota si sta riducendo e la domanda si è spostata verso il segmento più costoso. I monolocali di massa fino a 4 milioni di baht sono il segmento più colpito.

Perché gli acquirenti dal Myanmar scelgono proprio Chiang Mai?

Vicinanza geografica, collegamenti aerei, una comunità birmana consistente, scuole internazionali e prezzi comparabili al segmento di lusso di Yangon. Per molti non è un investimento, ma una soluzione abitativa di riserva per la famiglia.

Uno straniero può comprare un condominio a Chiang Mai in freehold?

Sì, entro la quota straniera del 49% della superficie dell'edificio e trasferendo fondi dall'estero in valuta straniera con il modulo FET. Terreni e case su terreno restano invece inaccessibili in freehold agli stranieri.

Qual è il rendimento locativo reale a Chiang Mai?

Circa 4-6% lordo con affitto a lungo termine. Al netto di spese condominiali, tasse, commissione della società di gestione e periodi di sfitto, il risultato scende tipicamente al 3-4%.

Cos'è la stagione dello smog e come influisce sull'affitto?

Da febbraio ad aprile il nord della Thailandia è coperto dal fumo delle bruciature agricole, e la qualità dell'aria entra regolarmente in zona rossa. Parte degli inquilini si trasferisce altrove in questi mesi, la domanda di affitti brevi cala e va considerata nel calcolo dell'occupazione.

Conviene comprare a Phuket se la domanda cinese si è indebolita?

Sì, ma il prodotto va scelto in base al pubblico attuale: inquilini occidentali e regionali, contratti lunghi, requisiti su internet e gestione. I progetti pensati per il flusso turistico cinese si riprendono più lentamente.

Quale visto permette agli americani di vivere a lungo in Thailandia?

Il visto LTR (Long-Term Resident), fino a 10 anni, per diverse categorie tra cui dipendenti da remoto di aziende straniere e pensionati con risorse economiche adeguate. Il visto non concede diritti di proprietà sul terreno.

Come verificare uno sviluppatore prima di comprare in fase di costruzione?

Richiedere lo storico dei progetti consegnati con le date effettive di trasferimento, verificare il permesso di costruzione e la valutazione EIA, controllare la registrazione della società presso il DBD, inserire nel contratto penali per i ritardi e un piano di pagamenti legato agli stati di avanzamento.

Source: Money & Banking Magazine

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