Chiang Mai ohne Chinas Käufer: Myanmar +42,9%, USA +23,8%, wohin die Nachfrage wandert

Ein Käufer aus Yangon verbringt zwei Tage in Chiang Mai, besichtigt vier Studios im Viertel Nimmanhaemin und unterschreibt für die dritte Einheit eine Reservierung. Budget: rund 3 Millionen Baht, bezahlt per Auslandsüberweisung, Eintragung als Freehold im Rahmen der Ausländerquote. Vor fünf Jahren hätte an dieser Stelle mit hoher Wahrscheinlichkeit noch ein Käufer aus Chengdu oder Kunming gestanden.

Die direkte Antwort auf die Frage, die sich Investoren derzeit stellen: Die chinesische Nachfrage in Thailand ist nicht verschwunden, aber sie ist nicht mehr der einzige Treiber, und Chiang Mai zeigt als erster Markt, wie das Bild ohne sie aussieht. Käufe durch Staatsbürger Myanmars stiegen um 42,9%, durch US-Amerikaner um 23,8%, durch Italiener sogar um 200%.

Gerade diese letzte Zahl ist die eigentliche Falle dieser Statistik. Schauen wir genauer hin, was dahintersteckt, und was sich davon auf Phuket übertragen lässt.

Kurzantwort

• Der Kauf von Eigentumswohnungen in Chiang Mai durch Bürger Myanmars stieg im Jahresvergleich um 42,9%, durch US-Amerikaner um 23,8%.

• Europa startet von einer niedrigen Basis: Italien +200%, Niederlande +50%. In absoluten Zahlen sind das einige Dutzend Abschlüsse, keine Hunderte.

• Chinesische Käufer bleiben landesweit die größte ausländische Käufergruppe in Thailand (laut Branchenstatistik der letzten Jahre rund 40% der an Ausländer übertragenen Eigentumswohnungen), doch ihr Anteil sinkt.

• Im Q1 2026 wurden in Chiang Mai laut Marktdaten 199 Einheiten im Wert von 566 Millionen Baht an Ausländer übertragen, ein Plus von 17,8% bei den Einheiten und 41,9% beim Transaktionswert im Jahresvergleich. China führte dabei weiterhin mit 92 Einheiten (264 Millionen Baht, Durchschnitt 2,9 Millionen Baht pro Einheit).

• Der durchschnittliche Kaufpreis in Chiang Mai liegt bei 2 bis 5 Millionen Baht, das ist drei- bis fünfmal günstiger als vergleichbare Flächen in erster Reihe auf Phuket.

• Praktische Konsequenz: Die Diversifizierung der Käuferstruktur verändert die Anforderungen an das Produkt (Verwaltung, Vermietung, Dokumentation), nicht nur die geografische Herkunft der Nachfrage.

Wichtige Fakten

• Ausländer dürfen eine Eigentumswohnung nur als Freehold innerhalb von 49% der Gebäudefläche erwerben; das Geld muss aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen, dokumentiert über das Formular FET (Bor Tor 3), ohne das das Grundbuchamt keine Eintragung auf einen ausländischen Namen vornimmt.

• Chiang Mai macht nach Marktschätzungen weniger als 5% aller Eigentumsübertragungen an Ausländer im ganzen Land aus. Der Großteil des Volumens entfällt auf Bangkok, Chonburi und Phuket.

• Genau deshalb sind einzelne Länderprozente in Chiang Mai so volatil: Der Sprung von 3 auf 9 Transaktionen ergibt bereits die genannten +200%.

• Der Zustrom von Käufern aus Myanmar ist eine Folge der politischen und wirtschaftlichen Lage im Land nach 2021: Kapitalabzug, Schulbildung für Kinder, ein Rückzugsort für die Familie.

• Die amerikanische Nachfrage wird durch das LTR-Visum (bis zu 10 Jahre) und Remote-Arbeit gestützt; Chiang Mai ist seit Jahrzehnten ein Hub für digitale Nomaden.

• Die Bruttomietrendite in Chiang Mai liegt bei etwa 4 bis 6% pro Jahr bei Langzeitvermietung, mit ausgeprägter Saisonalität: Von Februar bis April liegt Smog von landwirtschaftlichen Flächenbränden über der Stadt, die Kurzzeitvermietung leidet spürbar darunter.

• Auf Phuket entfallen laut aktuellen Marktdaten 62% der Nachfrage (Käufer wie Mieter) auf Ausländer aus 141 Ländern, mit den USA, Großbritannien, Russland, Deutschland, Frankreich, Australien, den VAE, der Schweiz und Singapur als größten Herkunftsmärkten.

Warum +200% aus Italien nichts bedeuten

Bei einer Stichprobe von nur wenigen Dutzend Transaktionen pro Jahr ist jede Prozentzahl reines Rauschen. Drei italienische Familien statt einer ergeben bereits eine Verdreifachung, was sich in einer Pressemitteilung wie die Erschließung eines neuen Marktes liest. Für einen Investor, der über 10 Millionen Baht entscheidet, ist diese Kennzahl wertlos.

Aussagekräftig ist die Richtung und ihre Beständigkeit. Myanmar und die USA wachsen nicht durch Einzelabschlüsse und nicht nur seit einem Quartal, dahinter stehen nachvollziehbare Gründe: Kapitalmigration im einen Fall, Visaregime und Remote-Arbeit im anderen. Italien und die Niederlande sind bislang eine statistische Episode.

Warum sich chinesische Käufer zurückziehen

Es gibt mindestens vier Gründe, und keiner davon hat mit Thailand selbst zu tun: chinesische Devisenkontrollen und die Schwierigkeit, Kapital legal auszuführen, die Krise am heimischen Immobilienmarkt, ein schwächerer Yuan und Vorsicht nach einer Serie von Baustopp-Skandalen bei Entwicklern zweiter Reihe. Dazu kommen Reputationsschäden 2024/2025 rund um die Sicherheit chinesischer Touristen in der Region.

Wichtige Einschränkung: Chinesisches Kapital ist nicht verschwunden, es ist selektiver geworden. Auf Phuket bleibt der chinesische Käufer im Segment ab 15 Millionen Baht sowie bei Projekten mit klar erkennbarer Verwaltungsmarke aktiv. Eingebrochen ist das Massensegment, Studios zu 3 bis 4 Millionen Baht, die über Reisebüro-Kanäle verkauft wurden.

Was das für Phuket und Bangkok bedeutet

Chiang Mai ist ein Labor im Kleinen. Die Stadt zeigt, wer die frei gewordene Position einnimmt: regionale Käufer aus Nachbarländern und westliche Residenten mit Langzeitvisa. Auf Phuket verläuft derselbe Prozess langsamer, doch die Nachfragestruktur ist bereits eine andere, mit Russen, Amerikanern, Europäern und einem wachsenden Anteil indischer und nahöstlicher Nachfrage.

Die praktische Konsequenz für Eigentümer: Die Mieterzielgruppe hat sich verschoben. Der westliche Mieter mietet für 6 bis 12 Monate, verhandelt, verlangt vernünftiges Internet, einen Arbeitsplatz und einen Vertrag auf Englisch. Er zahlt keine Spitzenpreise der Hochsaison, füllt aber die Nebensaison, wenn der Pool an Kurzzeitgästen leer ist.

Unsere Einschätzung

Wir würden in Chiang Mai nicht der Rendite wegen kaufen. Brutto 4 bis 6% werden nach Verwaltungsgebühren, Mietsteuer, Vermittlungsprovision und zwei bis drei Monaten Leerstand netto zu 3 bis 4%, und der Wertzuwachs war dort historisch bescheiden. Chiang Mai ergibt Sinn als Wohnsitz für sich selbst, als Familienbasis mit internationaler Schule für die Kinder oder als günstiger Einstieg in die thailändische Rechtsordnung.

Rendite-orientiertes Kapital würden wir eher in Phuket und Bangkok halten, allerdings mit einer Projektwahl für den neuen Käufertyp statt den alten: Verwaltung mit transparenter Abrechnung, Einheiten mit Arbeitsbereich, Bereitschaft, mit Langzeitmietern zu arbeiten. Wer ein Budget unter 4 bis 5 Millionen Baht hat und selbst einziehen möchte, für den ist all das oben Genannte zur Rendite irrelevant, hier zählen Standort und die Ersparnis gegenüber Miete.

Vor dem Kauf lohnt sich eine Woche vor Ort, um drei bis vier Projekte persönlich zu besichtigen: Lärmpegel, Aussicht und tatsächliche Auslastung in den Nachbargebäuden vergleichen. Wer eine solche Besichtigungsreise plant, sollte Flüge unter der Woche buchen, wenn die Verkaufsteams nicht mit Reisegruppen überlastet sind.

Die größten Fehler dieses Zyklus

Erstens: kaufen, weil eine bestimmte Nationalität prozentual stark zulegt. Zweitens: einer Auslastungsprognose des Verkäufers vertrauen, ohne tatsächliche Ertragszahlen vergleichbarer Einheiten aus dem Vorjahr geprüft zu haben. Drittens, der teuerste Fehler: für ein im Bau befindliches Objekt zahlen, ohne die Historie des Entwicklers zu prüfen und ohne im Vertrag festgelegte Vertragsstrafen für Terminverzögerungen. In Thailand gibt es keinen Mechanismus, der das Geld eines ausländischen Käufers während der Bauphase automatisch schützt, der gesamte Schutz muss im Vertrag verankert und vor der ersten Überweisung durch einen Anwalt geprüft werden.

FAQ

Stimmt es, dass Chinesen keine Immobilien mehr in Thailand kaufen?

Nein. Sie bleiben landesweit die größte ausländische Käufergruppe von Eigentumswohnungen, aber ihr Anteil sinkt, und die Nachfrage hat sich in ein teureres Segment verschoben. Massenstudios bis 4 Millionen Baht sind am stärksten eingebrochen.

Warum wählen Käufer aus Myanmar gerade Chiang Mai?

Nähe, Flugverbindungen, eine große birmanische Gemeinde, internationale Schulen und Preise, die mit dem Premium-Segment in Yangon vergleichbar sind. Für viele ist es keine Investition, sondern eine Rückzugsoption für die Familie.

Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Chiang Mai als Freehold kaufen?

Ja, innerhalb der Ausländerquote von 49% der Gebäudefläche und bei Überweisung des Kapitals aus dem Ausland in Fremdwährung mit Formular FET. Grund und Boden sowie Häuser auf Grundstücken bleiben für Ausländer als Freehold nicht zugänglich.

Welche Mietrendite ist in Chiang Mai realistisch?

Etwa 4 bis 6% brutto bei Langzeitvermietung. Netto bleiben meist 3 bis 4% nach Verwaltungsgebühren, Steuern, Vermittlungsprovision und Leerstandszeiten.

Was ist die Smog-Saison, und wie beeinflusst sie die Vermietung?

Von Februar bis April liegt Rauch von landwirtschaftlichen Flächenbränden über Nordthailand, die Luftqualität rutscht regelmäßig in den roten Bereich. Ein Teil der Mieter verlässt die Region in diesen Monaten, die Kurzzeitnachfrage sinkt, das sollte in der Auslastungskalkulation berücksichtigt werden.

Lohnt sich ein Kauf auf Phuket, wenn die chinesische Nachfrage schwächelt?

Ja, aber das Produkt muss zur aktuellen Zielgruppe passen: westliche und regionale Mieter, längere Mietzeiten, Anforderungen an Internet und Verwaltung. Projekte, die auf chinesischen Massentourismus ausgelegt wurden, erholen sich langsamer.

Welches Visum ermöglicht Amerikanern einen langfristigen Aufenthalt in Thailand?

Das LTR-Visum (Long-Term Resident) mit einer Laufzeit von bis zu 10 Jahren für mehrere Kategorien, darunter Remote-Angestellte ausländischer Unternehmen und vermögende Rentner. Das Visum berechtigt nicht zum Landbesitz.

Wie prüft man einen Entwickler vor dem Kauf während der Bauphase?

Historie fertiggestellter Projekte mit tatsächlichen Übergabeterminen anfordern, Baugenehmigung und Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) kontrollieren, die Unternehmensregistrierung beim DBD prüfen, Vertragsstrafen für Verzögerungen sowie einen an Baufortschritt gekoppelten Zahlungsplan im Vertrag festhalten.

Source: Money & Banking Magazine

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.