Chiang Mai sans les Chinois : Myanmar +42,9%, Etats-Unis +23,8%, ou va la demande

Un acheteur venu de Yangon arrive à Chiang Mai pour deux jours, visite quatre studios dans le quartier de Nimmanhemin et signe une réservation pour le troisième. Budget : environ 3 millions de bahts, paiement par virement international, enregistrement en pleine propriété (freehold) dans le cadre du quota étranger. Il y a encore cinq ans, à sa place, on aurait très probablement trouvé un acheteur de Chengdu ou de Kunming.

La question que se posent aujourd'hui les investisseurs mérite une réponse directe : la demande chinoise en Thaïlande n'a pas disparu, mais elle n'est plus le seul moteur du marché. Chiang Mai est la première ville à montrer à quoi ressemble ce marché sans elle. Les achats de citoyens du Myanmar ont progressé de 42,9%, ceux des Américains de 23,8%, et ceux des Italiens de 200%.

Ce dernier chiffre est justement le piège de cette statistique. Voyons ce qu'il cache réellement, et ce qui est transposable à Phuket.

Reponse rapide

• Les achats de condominiums à Chiang Mai par des citoyens du Myanmar ont augmenté de 42,9%, ceux des Américains de 23,8% en glissement annuel.
• L'Europe part d'une base très faible : Italie +200%, Pays-Bas +50%. En chiffres absolus, cela représente quelques dizaines de transactions, pas des centaines.
• Au premier trimestre 2026, 199 unités pour une valeur de 566 millions de bahts ont été transférées à des étrangers à Chiang Mai, soit +17,8% en volume et +41,9% en valeur sur un an ; la Chine reste toutefois en tête avec 92 unités (264 millions de bahts, prix moyen 2,9 millions de bahts/unité).
• Les acheteurs chinois restent le premier groupe étranger en Thaïlande dans son ensemble (environ 40% des condominiums transférés à des étrangers selon les statistiques sectorielles récentes), mais leur part diminue.
• Le budget moyen à Chiang Mai se situe entre 2 et 5 millions de bahts, soit trois à cinq fois moins cher qu'une surface comparable en front de mer à Phuket.
• Conclusion pratique : la diversification des acheteurs change les exigences produit (gestion locative, location, documents), pas uniquement la géographie de la demande.

Faits cles

• Un étranger ne peut détenir un condominium en pleine propriété (freehold) que dans la limite de 49% de la surface de l'immeuble ; les fonds doivent provenir de l'étranger en devise étrangère, avec établissement du formulaire FET (Bor Tor 3), sans lequel le Land Department ne procède pas à l'enregistrement au nom d'un étranger.
• Chiang Mai ne représente, selon les estimations du marché, que moins de 5% de l'ensemble des transferts de condominiums à des étrangers au niveau national. L'essentiel du volume se concentre sur Bangkok, Chonburi et Phuket.
• C'est précisément pour cette raison que les pourcentages par pays à Chiang Mai sont volatils : passer de 3 à 9 transactions donne ces fameux +200%.
• L'afflux d'acheteurs du Myanmar découle de la situation politique et économique du pays depuis 2021 : sortie de capitaux, scolarisation des enfants à l'étranger, solution de repli pour la famille.
• La demande américaine est alimentée par le visa LTR (jusqu'à 10 ans) et le travail à distance ; Chiang Mai reste depuis des décennies un hub pour les travailleurs nomades numériques.
• Le rendement locatif brut à Chiang Mai avoisine 4 à 6% par an en location longue durée, avec une forte saisonnalité : de février à avril, la ville est recouverte par la fumée des brûlis agricoles, ce qui fait chuter la demande de location courte durée.
• A Phuket, la demande étrangère reste très internationale : environ 62% de la demande (achat et location) provient d'acheteurs et locataires étrangers issus de 141 pays, avec les Etats-Unis, le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France et les Emirats arabes unis parmi les principaux marchés.

Pourquoi +200% venu d'Italie ne signifie rien

Sur un échantillon de quelques dizaines de transactions par an, tout pourcentage devient du bruit statistique. Trois familles italiennes au lieu d'une seule donnent déjà une hausse de 300%, ce qui ressemble, dans un communiqué de presse, à la découverte d'un nouveau marché. Pour un investisseur qui engage 10 millions de bahts, cette métrique ne dit rien d'utile.

Ce qui est réellement informatif, c'est la direction et la durabilité de la tendance. Le Myanmar et les Etats-Unis progressent sur plusieurs trimestres et pour des raisons structurelles claires : migration de capitaux d'un côté, régime de visa et travail à distance de l'autre. L'Italie et les Pays-Bas restent, pour l'instant, un épisode statistique.

Pourquoi les acheteurs chinois se retirent

Les raisons sont au nombre de quatre au minimum, et aucune ne concerne la Thaïlande elle-même : le contrôle des changes en Chine et la difficulté à sortir légalement des fonds, la crise du marché immobilier intérieur chinois, l'affaiblissement du yuan, et une prudence accrue après plusieurs affaires de chantiers inachevés chez des promoteurs de second rang. A cela s'ajoutent les coups portés à la réputation de la région en 2024-2025 concernant la sécurité des touristes chinois.

Précision importante : l'argent chinois n'a pas disparu, il est devenu plus sélectif. A Phuket, l'acheteur chinois reste actif sur le segment à partir de 15 millions de bahts et dans les projets dotés d'une marque de gestion reconnue. C'est le segment de masse, les studios à 3-4 millions de bahts vendus en flux par des agences de voyage, qui s'est effondré.

Ce que cela signifie pour Phuket et Bangkok

Chiang Mai fonctionne comme un laboratoire miniature. Elle montre qui vient occuper l'espace laissé vacant : des acheteurs régionaux des pays voisins et des résidents occidentaux munis de visas longue durée. A Phuket, le même processus est plus lent, mais la structure de la demande a déjà changé, avec des Russes, des Américains, des Européens, et une part croissante de demande indienne et moyen-orientale.

Conséquence pratique pour un propriétaire d'unité : le profil du locataire a changé. Le locataire occidental loue 6 à 12 mois, négocie, exige une bonne connexion internet, un espace de travail et un contrat en anglais. Il n'offre pas les tarifs record de la haute saison, mais il comble la basse saison, quand le vivier de locataires court terme se vide.

Notre position

Nous ne recommandons pas d'acheter à Chiang Mai pour la rentabilité. Un rendement brut de 4 à 6% se transforme en 3 à 4% net une fois déduits les charges de copropriété, la taxe locative, la commission du gestionnaire et deux à trois mois de vacance, avec une plus-value historiquement modeste. Chiang Mai a du sens comme résidence personnelle, comme base familiale avec une école internationale pour les enfants, ou comme point d'entrée abordable dans la juridiction thaïlandaise.

Les capitaux orientés rendement devraient plutôt se placer à Phuket et à Bangkok, en choisissant un projet pensé pour le nouvel acheteur et non pour l'ancien : gestion avec reporting transparent, unités avec espace de travail, capacité à accueillir des locataires longue durée. Si votre budget est inférieur à 4-5 millions de bahts et que vous comptez occuper le bien vous-même, tout ce qui précède sur la rentabilité ne vous concerne pas : raisonnez en économie de loyer et choisissez selon l'emplacement.

Avant tout achat, il est utile de consacrer une semaine à une visite sur place de trois ou quatre projets : comparez le bruit, la vue et le taux d'occupation réel des immeubles voisins.

Les erreurs majeures de ce cycle

La première erreur consiste à acheter en se basant sur le pourcentage de croissance d'une nationalité donnée. La deuxième est de croire les prévisions d'occupation du vendeur sans exiger un relevé des revenus réels d'unités comparables sur l'année précédente. La troisième, la plus coûteuse : payer pour un bien en construction sans vérifier l'historique du promoteur et sans pénalités de retard inscrites au contrat. En Thaïlande, aucun mécanisme ne protège automatiquement les fonds d'un acheteur étranger pendant la phase de construction : toute la protection repose sur le contrat, à faire vérifier par un avocat avant le premier virement.

FAQ

Est-il vrai que les Chinois ont cessé d'acheter en Thaïlande ?

Non. Ils restent le premier groupe d'acheteurs étrangers de condominiums à l'échelle nationale, mais leur part diminue et la demande s'est déplacée vers un segment plus haut de gamme. Les studios de masse à moins de 4 millions de bahts ont le plus souffert.

Pourquoi les acheteurs du Myanmar choisissent-ils Chiang Mai ?

Proximité géographique, liaisons aériennes, importante communauté birmane, écoles internationales et prix comparables au segment haut de gamme de Yangon. Pour beaucoup, il ne s'agit pas d'un investissement mais d'une solution de repli résidentielle pour la famille.

Un étranger peut-il acheter un condo à Chiang Mai en pleine propriété ?

Oui, dans la limite du quota étranger de 49% de la surface de l'immeuble, et à condition que les fonds soient transférés de l'étranger en devise étrangère avec établissement du formulaire FET. Les terrains et les maisons sur terrain restent inaccessibles en pleine propriété pour un étranger.

Quel rendement locatif est réaliste à Chiang Mai ?

Environ 4 à 6% brut en location longue durée. Le net se situe généralement entre 3 et 4%, après charges de copropriété, taxes, commission du gestionnaire et vacance locative.

Qu'est-ce que la saison de la fumée et quel est son impact sur la location ?

De février à avril, le nord de la Thaïlande est recouvert par la fumée des brûlis agricoles, la qualité de l'air passant régulièrement au rouge. Une partie des locataires quitte la région pendant ces mois, la demande courte durée chute, ce qu'il faut intégrer dans le calcul du taux d'occupation.

Faut-il acheter à Phuket si la demande chinoise faiblit ?

Oui, mais le produit doit être choisi pour l'audience actuelle : locataires occidentaux et régionaux, baux longs, exigences en matière d'internet et de gestion. Les projets conçus pour le flux touristique chinois se redressent plus lentement.

Quel visa permet aux Américains de vivre longtemps en Thaïlande ?

Le LTR (Long-Term Resident), valable jusqu'à 10 ans pour plusieurs catégories, dont les employés à distance de sociétés étrangères et les retraités aisés. Ce visa ne donne aucun droit de propriété foncière.

Comment vérifier un promoteur avant d'acheter sur plan ?

Demander l'historique des projets livrés avec les dates réelles de remise, vérifier le permis de construire et l'étude d'impact environnemental (EIA), consulter l'enregistrement de la société auprès du DBD, et faire inscrire au contrat des pénalités de retard ainsi qu'un échéancier de paiement lié à l'avancement des travaux.

Source : Money & Banking Magazine

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.